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馨情岁月
资本“龙门” 新力控股赴港上市里的千亿压力
观地产网2010年，建筑商张园林34岁。这一年，他创办江西新力置地，以新力帝泊湾为起，开启了地产之路。
建筑出身的人总有情怀。彼时，他的第一个项目“南昌帝泊湾”就惊艳了江西地产圈，随之在江西有了一席之地。
不过，“温水煮青蛙”是大忌，更何况，地产圈素来不待见没有梦想的人。
“江西房地产市场自2016年起快速发展，政府出台了一系列件以抑制房价上涨。”也是在这一年，新力走出江西，踏足苏州、惠州、武汉等城市。
2017年，新力将总部迁至上海，目的不言而喻。完成资本意志是企业发展的必由之路，成立9年后，张园林决定将年轻的新力控股送上香港资本市场。
5月24日，港交所披露新力控股(集团)有限公司招股书。800多页的招股书，是新力地产登陆资本市场的敲门砖。
如若新力控股成功上市，那么，它将成为江西首家上市房企。但囿于今年以来IPO降温，新力的上市路或许还面临着挑战。
谈业绩：近三年收益复合年增长率94.6%
招股书显示，新力控股2016-2018年分别录得收益22.23亿元、52.41亿元及84.15亿元，复合年增长率约为94.6%。其中，物业销售收入是主要的收入来源，分别录得22.08亿元、52.31亿元及83.89亿元，约占同年总收益的99.3%、99.8%及99.7%。
上述三年间，新力控股净利润分别为1.31亿元、2.78亿元及5.55亿元，复合年增长率约为105.9%。已交付建筑面积由2016年的35.65万平米，增至2017年的67.87万平米，并进一步增至2018年的111.96万平米。
毛利率也逐渐提升至行业较高水平。近三年，新力的毛利率从2016年24.7%升至2017年33.7%，再进一步提升至37.3%。
在观指数发布的2018年销售金额TOP100中，新力2018年度销售额为822亿元，位列第36位。从2016年161亿元的行业百强，2017年452亿元的行业40强，再到2018年的822亿元，新力地产近三年的年均复合增长率超过120%。照此计算，新力今年达到千亿目标是大概率事件。
公开资料显示，2018年新力在江西地区的销售额达到了539亿元，占总销售额的59%。招股书中援引戴德梁行报告，就2018年住宅物业的签约销售总额而言，新力位居江西省房地产开发商之首。
不过，招股书中的一句话也指出其过于依赖单一地区的潜在风险：“公司的大部分收益均来自江西省，因而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对我们的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。”
从土地储备中就可以窥探一二。截至2019年3月31日，新力共计拥有101个处于不同发展阶段的物业项目，包括77个由公司子公司开发的项目，以及24个由合营公司和联营公司开发的项目，合计建筑面积约为1480万平米。其中，包括已竣工面积10.93万平米、开发中物业面积1130万平米，及持作未来开发物业的总建筑面积约340万平米。
分区域来，大本营江西省占据新力的半壁江山，合计持有项目55个，土地储备约778.11万平米，占总土地储备的52.6%；其次是大湾区，合计持有项目20个，土地储备约383.76万平米，占总土地储备的26%；再是华中及华西核心城市以及其他具高增长潜力地区，合计持有项目15个，土地储备约193.58万平米，占总土地储备的13.1%；长三角则合计持有项目11个，土地储备约121.25万平米，占总土地储备的8.2%。
另外，在2019年一季度，新力控股新增7宗地块，斥资约34.7亿元，合计新增50.4万平米土地。
谈杠杆：净资产负债比率233%
如何扩大规模？历史的经验告诉我们，最大的密钥是找到支，用好杠杆。
但是，规模的大幅增长必然伴随资金压力。2016-2018年，新力控股的资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元；净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。细细算来，新力近三年的杠杆率(总资产/净资产)分别为7.15、10.62以及15.34，处于上行通道中。
招股书中的财务资料显示，截至2016-2018年末，新力控股的现金及银行结余分别为10.33亿元、42.83亿元、100.65亿元。
截至上述三年末，新力控股的借款总额(包括计息银行及其他借款以及公司债券)分别约为64.38亿元、166.76亿元、221亿元。
观地产新媒体于招股书中获悉，按截至有关年度末的借款总额减现金及银行结余除以权益总额计算，新力控股的净资本负债比率从2016年的190%增加至2017年度的270%，然后小幅下降至2018年度约240%。
对此，新力也有相关解释。净资本负债比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，因在于同年银行及其他借款增加；而净资本负债比率由2017年的2.7倍减少至2018年的2.4倍，因是新力控股在2018年完成及交付了更多的物业使得现金流量增加。
当然，回款能力是企业健康发展的必备要素，新力也深谙此理。据了解，新力控股通过采用“120天启动项目、180天达到预售标准”的高周转开发模式，以保证现金流。
就算如此，财务状况仍然承压，这也使得新力的融资成本处于行业较高水平。数据显示，新力尚未偿还银行及其他借款(不包括公司债券)加权平均实际利率高达9.3%。
因此，此次若能成功上市，股权融资能够帮助新力获得一笔便宜的“长钱”。既能在一定程度上改善财务状况，亦能有更多的粮草用于规模扩张。
在正荣地产、美的置业、弘阳地产、大发地产等房企纷纷赴港上市之后，新力或许会获得下一个名额。有消息人士透露，如进展顺利，新力控股将于年内登陆港交所，迟一些预计于2020年初完成上市。
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