龙湖：“图谋”商业进前三 | 乐商拆解④

乐居财经李礼发自北京

　　“到2020年，累计开业商场数量将超过50家。”这是5月7日在“2019年龙湖商业谢忱晚宴”上，龙湖集团(00960.HK)就商业目标释放出来的新消息。龙湖集团是一家喜欢明确目标的公司，龙湖集团CEO邵明晓曾在多次在公开场合高调表态，比如：“2020年龙湖商业租金收入将达60亿元，则未来三年其复合增长率须为33.3%”、“龙湖在商业地产领域要进入前三”。

　　邵明晓自何缘？在最新公布的2018年龙湖年报中不难发现，龙湖运营收入为73.54亿元，与邵明晓的公开任务相差1.46亿元。接下来，龙湖商业距离目标有多远，最新披露的年报数据，或藏着部分答案。

租金收入复合增长率39.4%

　　2019年，是龙湖登陆港股的第10个年头。2000年，龙湖成立商业管理部，并在2003年运营了第一座天街系产品。自2013年以后，以龙湖天街为代表的龙湖商业在全国开始扩张。

　　早在2018年初，邵明晓表示，“2020年龙湖商业租金收入将达60亿元，则未来三年其复合增长率须为33.3%。”据年报批露，从2010年租金收入2.87亿持续增长到2018年的40.9亿。同比增长区间从20%到62%。复合增长率为39.4%。平均增长率为40%。按平均增长率计算，2020年龙湖商业物业投资租金收入可突破80亿元。按最低20%增长率算的话，2020年龙湖商业物业投资租金收入58.90亿元，有望实现60亿的租金收入目标。

　　租金收入与总收入的占比由2010年的1.90%增长至2018年的3.53%。

天街产品系是租金收入主力

　　龙湖的战略是空间即服务，让布空间成为重要的入口，结合新零售，加载增值服务。在城市进入和选址布局方面，龙湖商业仍将坚守核心一二线城市，依托于城市地图研究体系，并以TOD模式为主要方向，优选便捷的轨道交通节，加快核心城市的网格化布局，天街项目将和龙湖的社区、冠寓共同构成生态网。

　　据龙湖2018年报显示，龙湖商业已成功布局环渤海、华东、华西、华中、华南五大板块，进入城市数量达19个。其中，龙湖商业累计开业商场数量29个，开业商场建筑面积将超过300万平方米，分布在北京、上海、重庆、成都、杭州、苏州、西安、常州等核心城市，商业整体出租率达97.4%。除商场外，满足新世代人群租住的长租公寓“冠寓”已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。

　　其中，龙湖商业已开业商场中，天街22个，星悦荟6个，家悦荟只1个。天街总租金收入33.37亿元，占租金收入的92.7%。星悦荟、家悦荟的收入占比分别为6.3%、1.0%。收入最高的前三家商场分别是重庆北城天街，租金收入47万元，占商场总租金收入13%；北京长楹天街租金收入37万元，占商场总租金收入10.4%；重庆时代天街1期租金收入33万，占商场总租金收入9.2%。上述三个商场的租金收入占商场租金总收入的三成以上。

　　从年报显示可以出，天街产品系目前仍是龙湖商业的租金收入主力。星悦荟和家悦荟还没有形成规模，后期的招商资源和运营能力优势不明显。

龙湖土储平均成本低至5218元/平米

　　未来国内的商业地产发展，企业会越来越关注规模。基于此，龙湖未来将用回款的10%作为上限，用于持有型物业。“不同于住宅地产的快周转，商业地产拼的就是长跑。”邵明晓表示。

　　年报显示，2018年，龙湖的总土储面积6636万平方米，土地储备的平均成本为每平方米人民币5,218元，为当期签约单价的32.2%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区及香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.0%、30.5%、20.7%、8.8%、5.9%及0.1%。

　　新增土储面积2189万平方米，新增土储91宗。权益面积为1,372万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币5,297元。按地区分析，西部地区、长三角地区、环渤海地区、华中地区及华南地区的面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的35.9%、24.9%、22.7%、12.3%及4.2%。与位于2018年商业地产领域第三(据“2019中国房地产开发企业商业地产综合实力50强榜单”显示)的华润新增土储基本持平，总土储面积略高于华润。

　　公开资料显示，龙湖多渠道拿地,新增的土储中66%是在公开市场获取，34%通过收购其他方式获取。龙湖年报显示，2018年新增土地储备中，商业综合体占比37%,包含天街的综合体项目共新获取9个,分别位于杭州、青岛、重庆(2个)、武汉、昆明、贵阳、苏州、上海。目前主要在建的商场为21个，合计在建面积为209万平方米。其中预计在2019年开业的商场有8个，上海将开3个，杭州两个。预计在2010年开业的商场12个。预计2021年开业的商场1个。

　　值得一提的是，龙湖的融资成本低于5%。龙湖2017年的平均融资成本为4.5%，达到历年新低。2018年龙湖的平均借贷成本为年利率4.55%，平均贷款年限为5.88年。这意味着民企龙湖的借贷成本不输于华润等央企。

　　邵明晓曾公开表示：“过去三年，在整个行业加杠杆的背景下，非标、影子银行、托，这些龙湖均未用过，这样的记录给我们带来了非常低的融资成本，我们在四大行的授超过1000亿，因此才有能力做好商业地产。”