？华侨城杨泽轩：商业综合体踏出的路，旅项目能走得通么？

精彩语录：

　　如果我们的地产不参与旅，今天的非自然景区旅项目怎么玩？

　　今天的商业购物中心越来越模糊化、空间越来越多元化，这就是“无界”。

　　对于今天的消费者而言，在这个空间浪费时间还是在那个空间浪费时间，已经不是那么重要了。

　　旅融合的风口会持续多久？如何以商业的视角旅？上周，在北京市资办主办、娱乐资本论和北京化产业投融资协会承办的“新旅50人论坛首届创投峰会暨2018首都创产业投融资项目推介会”上，华侨城商业副总裁、万商俱乐部创始人杨泽轩以一个老商业人的身份发表了对旅的法。以下为演讲实录：

　　当下，商业、旅和娱乐越来越泛，之间的界限也逐渐模糊。中国购物中心正佳广场成为景区是什么概念？乌镇里的商业到底是商业还是旅？如今在做的产业园区、创业园区里的内容到底是什么？

　　我们到这些行业之间的界限越来越模糊，现在的购物中心把展览中心、艺术中心、图书馆、医疗机构、学校、运动场等等越来越多的元素融入进来，那它还是购物中心吗？我认为我们的购物中心应该改名了。

商业视角下的旅

　　商业不动产有生命发展周期，购物中心亦是如此，那旅呢？如今的商业发展到了什么阶段？大概中国的购物中心领域已经到了成熟期，但旅发展到哪了？我不太敢判断。

　　当我们在不同阶段的时候，实际上是要面对不同的问题采取不同的动作，这是我的第一个视角，也是想跟大家分享今天的旅到底走到哪里了。

　　第二，如果我们的地产不参与旅，今天的非自然景区旅项目怎么玩？大家还是想去地产化，之前商业也曾面临着这样一个时期，最终商业选择用商业综合体的模式来发展，靠着地产里的销售型物业来解决现金流、利润、沉淀商业物业等问题。

　　从资本角度，无论是做旅还是商业，都面临着回报周期的问题。今天这个模式要不要继续用？业内多数人还是有共识的。在今天这个现实状况下，也许商业综合体模式还必须面对。其实，商业投资回报率很低，很多开发商都不愿意做商业，无论是碧桂园、万科还是绿地，他们愿意做商业吗？恨不得都卖了。商业回报周期太长、干起来又太难太累，旅对大家来讲比商业还要难一，所以今天的这个模式也许还适用。

　　第三是盈利模式的问题。从投资者环节到开发商、运营商、物业管理、财务、基金管理、资本管理，这是产业链完整的盈利模式，也是在亚洲做的较好的凯德的玩法。目前，国内有很多做的比较牛的商业地产、不动产的开发商开始走这条路，对于我们旅而言，是选择其中一个角色还是整个链条发展？这也许是我们今天站在旅行业要的问题。

　　第三，如何评价一个项目好与不好？刚刚还在讨论关于社会效益和经济效益的问题，当我们一个商业项目时，不能只经济效益，时间、品质、成本构成了TQC。一个商业项目所谓成功与否，需以商业视角去，同样评价一个旅项目是否成功？也需要站在旅的角度去。

　　目前，在国内商业回报周期大概为12-15年。在行业快速发展期时，商业的回报周期为8年-10年，后来延展到12年。现在，国内做的还算不错的商业项目，回报周期大概为12-15年，回报率平均在6%左右，那旅呢？

　　今天的商业购物中心越来越模糊化、空间越来越多元化，这就是“无界”。比如长沙的和友，它恢复了老长沙八九十年代的场景，让你在吃小龙虾的过程中感受当时的长沙。很多人去那儿拍照，但业绩并不差，它的一家大店年销售已经过亿。

　　我们的商业引入了很多很多的功能，你说它是酒吧街、运动场、办公场所都不为过，毛大庆的优客工场也进入了很多购物中心，有商业、图书馆、娱乐等等，商业越来越复杂，再叫购物中心已不形象，它慢慢的变成了一个综合的连接，基于能吸引更多顾客而彼此支撑，形成这样一个场所。我站在另外一个角度今天的旅，如果把它成一个空间，也许这个空间可以填充很多内容，今天的很多界限都已经模糊了。

旅的人、货、场

　　商业的核心来自人、货、场，旅也是一样。对于当下核心人群的变化，年轻人90、00后的比重在逐渐提升，每年大概以2%-3%的速度开始增长，中产阶级以每年1%的速度增长，大概到2020年中国的中产阶级将达到30%，这意味着什么？

　　新一代的年轻人群已经不一样了，晚上在长沙的街头，到一两还有人在街上网红直播，大街上的出租车满满当当，这是不同的时代。另外还有新中产，今天的中产有老中产、新中产以及屌丝中产，当今的时代已经发生了改变。

　　不同的人群会有不同的消费，对比90后及00后，他们在18年和17年的消费支出发生了明显的变化。在90后、00后的世界里，旅行、运动健身、休闲娱乐都是排在比较靠前的元素。据腾讯发布的信息，95后的零花钱每月为814元，而00后已经超过了1600元，00后的零花钱大概相当于95后的两倍。

　　中产阶级旅行是非常重要的一个板块，他们的人生进入上有父母下有子女的阶段，消费也发生了改变。

　　其实，做商业和做旅一样都要人性。从互联网来，腾讯这么多年为什么游戏做的比较牛？他们洞察背后的人性，利用人性做运营，把生意做起来，这是互联网的玩法，但同样对线下的实体商业也适用。

　　我们曾与方所的设计师商议，在方所里做一个偷窥空间，其实人们本能都有这个心理，但是这个心理没有对错，如同星巴克一样，它设置空间就是为了满足人们的心理，事实证明那个空间利用率很高，所以未来对人性的把握是我们一直要考虑的事情。

　　95后的旅行观是既要有生活也要有诗和远方，包括还有很多旅行方式，这是我们需要关注的人性。

　　站在商业角度“货”，当然对于旅而言可能“货”的内容是体验和感受，但是对于商业而言是不一样的。

　　我们仍然从“货”的角度来让大家共同感受一下今天的时代背景。商业的货发生了哪些变化？以前旧的商业是以商品为中心、业态相对比较固化、体验比较少而且服务业比较少，线上或线下的渠道单一，技术和效率都比较弱，整个供应链协作都较差。

　　在新的时代，商业首先以人为中心，大家更加关注人性和群体的需求，业态更加多元化、场景更加丰富，体验感也越来越强，吸引了更多的消费者参与互动，线上和线下的渠道融为一体。在技术应用方面，基本上你的轨迹加上5G、人脸识别技术、VR技术、动作捕捉技术就很强大，而未来的技术将更加助力商业，包括供应链的协作。盒马鲜生这样的事情，未来会越来越多，对于旅而言，现在还是传统的玩法吗？

　　接下来，我们创新与旅的连接有多强？创新业态趋势里，休闲娱乐、餐饮和亲子都是创新业态里最多的，在创新业态最多的休闲娱乐里都创新了哪些业态？是不是有些业态在旅项目里也有？

　　对于今天的消费者而言，在这个空间浪费时间还是在那个空间浪费时间，已经不是那么重要了，重要的是有他要的内容和体验，所以今天的购物中心里，体验业态越来越多。

　　现在，购物中心的生活服务类里有签证中心、市民服务中心、候机楼、婚姻登记处、养老服务机构、汽车保养、驾校、家政服务、宠物……今天的商业购物中心连接了各种业态希望连接的流量。

　　在亲子体验里，传统旅里包括和儿童相关的一些农场、科技馆、这里连接了诸多的主题乐园、赛车、幼儿园、博物馆、剧场甚至儿童的直播体验馆，所以今天的商业，连接越来越紧密。所以站在我的角度提的问题是，对于人，货当然是体验，我们到底应该提供给客户什么样的货？

　　“场”，如果商业的“场”，今天应该怎么干？对商业而言，第一要颜值，好是第一位的，不好都懒得拍照传播。人们抵达目的地后的第一件事是先自拍，这是必备的标准动作。

　　除了颜值之外还有多大的空间、有什么样的空间、有没有主题？此外，场景够不够真实？类比和友八九十年代的场景，连理发店、电线杆都在那儿，场景相当逼真，拍电影都不差，无数的网红去当地打卡。当然，除了有场有颜值还要把体验做出来。

　　最后环境，今天的大环境有很多，我们不可能忘了大经济环境，这两年商业做的最多的东西是主题街区，以大悦城为核心推手的主题街区，像天津的五号车库，天津企鹅公社、北京大悦城的悦街、食街等等，在国内做了很多，而且有很多的主题，包括创、新兴生活方式、复古场景、亚化、包括女性主题、传统历史以及次元化。

　　所以，我们的场在今天越来越多的被同质化了，没意思了，也越来越没用了，如果没有跟核心的客群进行连接，产生场景的联系和互动，场可能会越来越难受。

　　在中国的大环境之下，我们今天面临着从制造业向服务业升级的过程，同时又赶上了互联网的大迭代升级，以及整个全世界技术革命的迭代，对于今天来讲，多种的因素叠加是我们今天要面临的一个更大的场或者叫环境。

　　这是我站在商业角度对旅的思考，我解决不了的提问以及我的建议，希望能给大家一些启发。