房价一定要跌，也一定会跌！宏观铁逻辑

　　很多人表示不太明白我前两天为什么写关于美元的文章，我只能说，没有那篇文章的铺垫，关于房价，看起来会吃力，那么今天就说说房价的看法把。

01 索引

现实世界的三大奇迹

　　这个世界，从经济角度来说，有三个奇迹，两个在美国，一个在中国。

　　分别是中国的房地产市场，美国的股市和美国的财政。

　　今天我们要说的，是第一个，也就是中国的房地产市场。以后有时间，再去说说美国的股市和美国的财政结构问题。

　　在开始今天的文章叙述之前，建议大家去看一下我周日凌晨发布的一篇文章标题是《你从来没敢想过的美国危机——美元围杀战推演》。

　　着重看97年东南亚亚洲金融危机中泰国的那一部分，否则今天的文章，你会看的非常吃力，也很难理解逻辑。

02 中国式奇迹

房价领跑居民可支配财富增速

　　中国的房地产市场，或者说房价，从2000年开始，就在持续上涨，到2010年，房价的变化，可能只能用爆发来形容。

　　由于数据原因，很多资料找不到，那就拿比较熟悉也比较受人关注的北京市房价来做一个参考。

　　北京市的房价高速上升期，在2000-2016这十六年之间，那么把这十六年北京几个主城区的房价走势做成图，就得到了下面的结构图。

　　该数据来自于统计局官方数据库。

　　再看部分主城区的房价。

　　17年的数据和18年的数据都比较好找，去各大中介看挂牌价格就能查到了。

　　这是截取自某知名房地产中介的2018年4月的房屋平均价格，如此醒目，打开网页首页就能看到。

　　2017年是北京市或者说全国在1960年以来，房地产宏观调控最严厉的一年，自2017年3月17著名的317条令出台后，限购、限售、限离(限制通过离婚手段转移房产)、限商(商用或工业用地改商用住宅属性)。

　　按照统计局2016年公布的数据为28000多一平的平均成交价，和2018年4月的房产平均成交价，可以惊奇的发现，房价两年间涨了一倍！

　　而众所周知的是，不论是官方，还是商业平台类似于链家之类的房产中介公布的数据，都可以明显的看到，成交量，是在下滑，紧缩的，但这个价格怎么来的？

　　以下面的房产为例。

　　注意方框里的数字。

　　319万，97.24平米，这还是个建筑面积，实用面积会小得多，还要减去公摊面积。

　　首付155.6万，月供10201元。

如果不告诉你你位置，你觉得会在哪里？

　　市中心？no！三百万还想在北京市中心买97平米的房子，再回去睡个回笼觉吧，你绝对还在梦中。

　　避免广告嫌疑，我把小区名称涂了，这位置，再往南几公里的地界，不叫北京，如果你带着手机，会给你发短信提示的，欢迎来到河北省~

　　同样是采集自某知名连锁房产中介的数据显示，除了燕郊和房山，别说主城区，连边缘地带的通州和大兴，门头沟都没有三万以下的。

　　西城区、西城区、海淀，分别以超过10万、9万、8万每平米的平均成交价位居冠亚季军。

　　壮哉，我的房价！

　　而屈居末位的燕郊，注意新闻的朋友也应该知道，燕郊和通州，还是因为北京副中心最终确定在雄安才在17和18年初几乎腰斩后的结果。

　　所以唯一的房价在三万以下的，似乎就只有房山区的平均价格了。

　　那么好奇，是什么导致，在堪称这几十年来最严厉的房产调控政策下，还能让房地产市场如此疯狂？

在国家三令五申之下仍然敢于，也仍然能够如此疯狂？

　　有人说是温州炒房团，太太炒房团，深圳炒房团。

　　对此，我只能说，面对430万亿量体的中国房地产市场，说是地方性质的炒房团推升的楼市价格高企，我只能说，这和索罗斯一个人把英国干翻了是一样可笑的谣言！

　　是房企和聚拢在房企背后的资金集群。中国市值前百的企业，有多少是房企，有人数过吗？

03 房价这么高，不调控会如何？

房价的宏观看法

　　就拿上面那套房子来说，如果取北京房价平均值，绝对是平均值下方了，因为绝对谈不上中心，再出去，就是河北了。

　　如果按照2017年北京人均可支配收入为57230元的水准，可支配收入就是在满足所有基本需求之后的剩余财富，也就刨除了衣食住行，医疗等基本需求之后，还剩这么多。

　　那么57230/12个月，每个月差不多4770块，如果房价不调控，这意味着什么？

　　如果命好，家里给你出钱买了，当然没什么可说的。

　　如果次一级的待遇，家里给你出个首付155万，剩下的不计算银行利息，还有剩下163万多。

　　按照10201的月供来计算，差不多是要还160个月，差不多13年。

　　当然，这有前提，你还得找个老婆，收入跟你差不多的，因为只有这样，才能还得房贷月供，每个月10201的月供，而你自己只有4770，这是按照北京2017年人均支配财富来算的，精英土豪们自动略过。

　　两口子努力十三年，还不要计算生孩子什么的，如果算上这些，预算就不够了。

　　如果两口子努力工作，这个周期会缩短。

　　如果没有家人帮你付首付，那么差不多，是要努力13年，这样你们就凑够首付，再努力13年，还清房贷，房子就是你的了。

　　同样的，如果努力，这个周期可以缩短。

　　当然，如果你是个单身狗，想先买房再结婚，正好，你的收入又在人均收入的平均线左右，那还是别再北京买房了，最起码不要想着先买房再结婚，这意味着一个你不愿意接受的现实。

　　那就是算你8岁上学，9年义务制教育之后你17岁，读完高中三年，20，大学四年，那就是24岁毕业。你得努力工作，如果不是特别优秀，卡在平均线上，按照当前水准，你差不多得工作668个月，或者说56年~

　　此时你芳龄80~终于可以结婚了！当然不排除未来科技发达了，人类能活到300岁，那么恭喜你，80岁正值壮年，加油啊小伙儿~

　　既然考虑宏观问题，我们肯定是取平均数的，这世界大部分的人，还是普通人，能活到三百岁，能拿得出几百万来买住房，甚至拿得出一百多万能付首付的也有不少，但整体占比来说，还是少。

　　中国是一个国民储蓄率很高的国家，这点，一直以来都是，但是，祖辈积累的财富拿出来购买房产，如果是个例还好，一旦是普遍现象，则意味着国民储蓄率的大幅下调，这不是什么好事。

　　但试问，如果当前社会，不管几线城市，在没有家庭帮助下能够自主买房的精英又占多少比例？

　　虽然案例只是以北京一个地方，一个城市，但随着房价上涨区域的蔓延，问题已经不仅仅存在于几个一线城市。

　　所以这是个社会性问题，如果房价不调控，影响，真的会很深远。

　　04 国家没有调控吗？一直在调控！

国家战略层面如何看待房地产问题？

　　从来没有哪一个国家在房地产市场价格泡沫高企的情况下还能够不爆发危险的，近的比如美国的次贷危机，远一点的比如80年代初期到八十年代末期的日本。

　　再远，那就又要回到美国更早期的时代了。

　　以史为鉴，玩火房地产的从来就没有过例外。

　　最初启动房地产的原因，和几乎每一个发达国家在发展中国家的时代，都经历过，动用房地产拉动GDP增长，但不同于制造业的可持续性，房地产不可持续。

　　因为房产，属于刚性需求，尤其在中国特有的国情下，国民对于房产近乎偏执的热情，是独有的。

　　但也因为如此，房地产在中国的环境来说，也算得天独厚。

　　参考欧美等发达国家，大多数国家房地产营收，在GDP占比中，仅为5%或者更低。

　　而日本爆发了房地产和金融危机的八十年代末，房地产在GDP中的占比，也仅为8%左右。

　　发展中国家对于这个比例，会有所提高，但也在15%以内，算上中国国情，我们的可容纳健康标准，在这个特殊时期，容忍度大一些，也不会超过20%，但2016年，我们超过了30%，这是个很危险的信号。

　　国家早已认识到这个问题，从2005-2008年开始，都有着针对房地产市场的重磅调控，压制房地产市场和房价价格的意图，非常明显。

　　起初效果不错，通过央行的利率调控工具，还是对房地产市场有一个非常明显的效果的。

　　但逐渐的，调控政策效果越加减弱，通常市场按照一个不合逻辑的现象运行，通常是叫市场失灵。

　　而央行通过利率工具调整市场失灵，叫做利率工具失灵现象。

　　房地产行业资金，一直是通过资金杠杆的方式进行的，融资的方式，主要还是来自于银行。

　　所以，这就很奇怪了，掌控货币工具和利率工具的央行进行利率干预，竟然会对房地产这个对于资金链要求如此之高的行业失灵，这是超乎常人想象的。

　　于是有很多人开始各种杜撰，猜忌，认为没有调控，或者干脆认为房价根本不可能调控。

　　.

　　这也就形成了中国房地产市场调控也就持续一段时间，之后就开始反复，甚至几次重磅调控之后，干脆无视行政面方向，越调越涨。

　　也正是因为这样，产生了一个奇怪的逻辑，中国房价永不跌的荒谬看法。

　　在这个过程中，越来越多的国民被房地产绑架，让国家对房地产调控也产生颇多顾忌。

　　以史为鉴，在八十年代末日本泡沫还没刺破的时候，发生过一件事情，堪称真正的壕！

　　我们经常说，如果把北山广深的房子卖了，能够买得起美国西海岸，把几个一线城市集群房子卖了，能买下整个美国。

　　倒得行不行得通，我们先不说，但我们的邻居日本，在1985-1989，日本泡沫危机爆发前，真的干过这种事。

　　日本国企横扫美国纽约，洛杉矶，夏威夷等城市，鼎盛时期买下了纽约市中心近半房产。

　　到八十年代末，日本掌握着全美10%的房地产，你敢相信么？

　　美国媒体高呼——就算有天日本人买走了自由女神像我都不会觉得吃惊！

　　这时候，恰好就是日本股市和楼市泡沫的最高峰，关于房地产投资热情的极度膨胀，让日本人相信日本房地产永远不会跌，全世界的房地产，也将复制日本的走势。

　　结果，我们看到的，是日本迎来了消失的二十年，和次贷危机一样，印证了房地产，绝不可能一直涨下去的事实。

　　国人也是时候该对房地产情绪降降温了！

05 是什么让中国央行的调控失效

从历史看今天

　　央行利用利率工具调控市场，给特定领域降温的工作原理是这样的，例如房地产过热，则央行在不改变主要利率的情况下，针对房地产行业定向调控，提升借贷利率，变相提高行业融资成本，形成打压效应。

　　这些，在2006-2008，央行都有在做，期初还是能见到效果的，但后来为什么收效甚微？

是央行的利率工具失灵了吗？

　　严格的说，就是这样。因为央行只能动用利率工具进行引导和影响，并不能直接动用行政工具进行强行干预市场，会让市场秩序崩塌。

　　中国央行的利率工具失灵，在这个阶段，是有历史因素和国际因素在里面。

　　最明显的，就是美国的次贷危机爆发。

　　因为次贷危机的爆发，美联储被迫进行长达七年的降息，来缓释压力。

　　但也因此，大量的美元，流通到国际资本市场，而且国际资本借贷利率，非常之廉价，甚至比中国央行的贷款利率，还要低，因为美联储施行零利率政策，简单地说，贷款不要利息~

　　而此时，我们A股高位6124点，市场经济也阶段性过热，需要进行加息进行市场降温。

　　所以，中国央行选择加息，而美联储则进入零利率时代的量化宽松，国际市场上形成特殊的历史周期，形成利率对比反差。

　　这就和前几天文章中，和大家说过，英镑之所以被狙击，就是因为绑定利率机制下，德国的加息和英国的降息，形成了强烈的反差比的逻辑是一样的。

　　此时的国际资本市场，由于美联储的零利率，国际资本的融资成本几乎为零，中国央行则在高峰期2007年12月21日到2008年10月8号之前，利率为4.14。

　　可能有人不理解，利率差不大啊，如果是这样，请按照万亿为借贷规模来计算。

　　加之中国央行对房地产的卡口，加上资本逐利，怎么选择，似乎对房企来说，并不是什么难以选择的抉择。

　　从国际资本市场融资，成本要低于从中国央行融资还要低廉，而且方便，不存在行政面卡口。

　　所以，大量选择从国际资本市场融资的房企，就形成了中国央行利率工具调控失灵的诡异现象。

　　这就是为什么中国房地产市场怎么都调控不下来的原因，因为除了行政面干预，否则真的对不存在资金诉求的房企，没什么太好的办法。

　　也正因为如此，能够在政策高压下节节攀升的房价，让中国很多人产生房价不会跌，不受调控的错误认知。

05 那么房价没得治了？房企无敌？

从今天看未来

　　不同于很多人的认知，从2008到现在，中国政府乃和中国央行，从来就没有放松过对房地产市场的调控，但无奈，国际融资成本实在低廉，我们毕竟管不着美联储，这是没办法的事情。

　　但从2015年12月开始，形势就发生了根本性转变。

　　2015年12月，美联储宣布结束了长达七年的量化宽松周期，进入加息周期，提升利率25个基点，并且在2016年就快速进入连续加息周期，同年加息两次，提升利率50个基点，2017年再次提速，加息三次，提升利率75个基点。

　　2018年就不用说太多了，3月份刚加息一次，25个基点，根据日程，6月还要加息一次，预计25个基点。同时保有2018年加息3-4的正常预期。

　　从2015到现在，美联储共计从0利率提升1.75%，当前利率是1.50%-1.75%而中国央行的利率，则是1.50%，储蓄利率肯定是要低于借贷利率的，想要拿到贷款，肯定是要比存款利率高的。

　　理论上来说从今年三月期，房企国际融资成本就开始比从中国央行借贷高了。

　　但实际上是更早，因为中国房企是没办法从美联储拿到钱的，只能通过美元债的方式向国际资本借贷，是不可能按照美联储利率来和中国房企来结算的。

　　根据长江证券(000783,股吧)研报，截止5月上旬，美元债市场的房企融资达到了1860亿元人民币，相当于2017年全年融资规模的70%，创历史新高的同时，美元债利率从6%上涨到8%。

　　而在4月发行的朗诗绿色集团的1.5亿美元绿色优先票据，利率是9.625%。而5月9号，毅德国际发行的1.3亿美元债券，利率是12%。

　　所以，房企从国际资本市场上融资的成本越来越高。

　　为什么不向中国央行借？对不起，房地产贷款不批，谢谢。

　　不但如此，国家发改委、财政部今日还联合下发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险通知》。

　　内容规定，严禁企业以各种名义要求或间接接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任，施行“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险自担”的政策方针。

　　这算是把房企最后一条通过地方政府担保融资的渠道也给堵死了。

　　而2018年下半年，房地产海外债券到期564.75亿元，2019年则为1436.95亿元。

　　还款压力巨大。

　　玩股票的朋友，应该都比较熟悉量价定律。从市场经济学角度也很好理解，无论什么商品，永远是需求量越大，成交量越大，价格才会越高。

　　在明显看到成交量缩小，价格反而维持不变或继续上升，经济学角度，这叫市场失灵。

　　金融市场，这叫量价背离，如果这个不清楚，那么股民们一般都对顶背离特别敏感，当前缩量上涨的房价，差不多就是这么个局面了。

　　所以，可以看到，资金面来说，房企会很紧张，因为有那么多年借来的外债要还了，但此时中国央行不放款，地方不帮忙借贷，而靠房地产销售形成回款的话，又面临新开楼盘限价，购房限购，卖房限售等一系列政策问题。

　　再靠着过去捂盘，强推价格的方式，显然不可取了，因为融资成本过高。

　　这一幕，股民最熟悉，目标公司出大利空了，股民不愿去接盘，有想进去投个机的，发现双星st的股票不让买~

　　折腾中国楼市这么多年的房企，这关怕是不好过了。

一线城市会例外吗？

　　其他的地方暂时没有注意到相关新闻，上海出新闻了，根据21世纪经济报消息：从5月开始截止24号，上海推出10个项目共计2200多套住房，都属于刚需性住房，楼市火爆场面不再，多个楼盘几百套单位，认筹的只有个位数~

看到这样的局面，不知道为什么，心里感觉着实不错~

06

房价涨了有什么好的地方吗？

　　我想了想客观的说还是有的！

　　当然，房价涨了某种程度上也是有好处的。

　　比如说中国房价涨到连歪果仁都知道了，比如说我的外国同学，跟我联系的时候就问我，听说你们中国人老有钱了，你在中国混得怎么样。

　　切，这还用问么？我们小区的房子价值上百万欧元！

　　外国朋友表示各种羡慕嫉妒恨，这家伙，在中国混的就是不一样。

惯性思维，就像我们很多国人总觉得国外怎么好一样，歪果仁也是这么想的~

　　在欧洲很多国家，经历过英国脱欧和希腊债务危机的之后欧元暴跌。欧元贬值的同时欧洲资产也在贬值，大量资本逃离欧元区进行资本规避。

　　一百万欧元，按照当前汇率，七百多万人民币，能买到的房子是这样的。

　　大别墅，起码五百平以上，某些地方能买上千平米，带花园，车库，游泳池，房屋属性不是海景大别墅，就是富人区。

　　说的这哥们羡慕的垂涎三尺，直呼要来中国淘金。

　　小样儿，我难道会告诉你，这个价钱在咱们这一线城市能买到的，不过是不靠城中心的三室一厅或者城中心的筒子楼么？

当然，我表示我也绝对不会告诉他房子是我租的~

且让他羡慕着吧，反正他不懂中文，也不会看我公众号~

这大概是我想到唯一房价上涨的好处了，能让不懂中国国情的外国友人羡慕下~

　　好了，今天关于房价的分析和逻辑，就说到这里吧，喜欢的朋友，别忘记转发扩散，可以顺手点个关注哦，这里你能找到关于时事最符合逻辑的解答。