亚太区物流地产一哥——易商红木开启港股上市之路

　　据IPO早知道消息，亚太区物流地产一哥——易商红木，已向港交所递交上市申请，正式开启港股上市历程。据悉，易商红木计划筹资约15亿美元，中里昂证券、德意志银行为本次发行的联席保荐人。

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　　随着国内不少商业房地产及住宅房地产企业纷纷谋求转型，物流地产行业开始进入到大众的视线。

　　如今的物流地产已然呈现“战国乱世”格局，外资企业普洛斯、安博和嘉民雄踞一方，类似寡头垄断，中方企业宝湾、宇培和易商红木奋起直追。普洛斯私有化大棋终局并收编平安不动产，宝湾物流终登A股市场，宇培赴港成功上市。

　　而今，接连融资于并购的易商红木也终于要冲刺IPO，开启新一轮的物流地产市场之争。

豪华的创始人明星阵容，资本市场如鱼得水

　　毫无疑问，易商红木在物流地产行业具有举足轻重的地位。虽仅于2016年成立，但得益于其由两大明星企业——“易商”与“红木”合并的身份，一路发展都是顺风顺水，也一直以较快的速度发展，目前将资产从最初的5万平方米扩张至150万平方米，增长近30倍。

　　易商红木于2016年1月，由易商集团与红木集团合并而成立。

　　易商集团于2011年，由知名机构华平投资集团与沈晋初、孙冬平共同创立，成立之初名为“益商”，后更名为“易商”，专注为中国等地区提供现代化仓储设施服务。创始人华平投资集团资金充足，具有敏锐的行业洞察力；创始人沈晋初及孙冬平则具有丰富的行业经验，其中沈晋初曾于世界物流地产行业巨头普洛斯担任华东区总经理和中华区第一副总裁，孙冬平则曾与普洛斯有过合作经验，擅长运作仓储地产项目。

　　红木集团于2006年，由Stuart Gibson、Charles de Portes共同创立，主要从事日本的物流行业。其创始人Stuart Gibson和Charles de Portes，也曾在普洛斯有过任职/高管经历。

　　凭借着其“豪华”的明星创始人阵容，易商红木在物流地产界的高地位毋庸置疑。自成立以来，易商红木一路从A轮融资到战略融资，共融资五轮，获得近20亿美元融资，折合约130亿人民币。曾获得包括华平、荷兰汇盈(APG)、荷兰养老基金PGGM、加拿大养老基金投资公司(CPPIB)和高盛在内的全球投资者投资；其中，最近的一轮融资是2018年5月来自京东的3.06亿美元融资。

　　电商平台京东向来以物流著称。据悉，除自营物流外，易商红木正是京东最主要的非自营物流服务提供商，合作由来已久。此外，据市场消息，易商红木也曾为一号店、Askul、家乐福、DB Schenker、戴姆勒奔驰和H&M等大牌厂商的提供商。

　　创始人名声在外，易商红木借此得以飞速发展。未来的易商红木，预计将获得更多的资金支持，创造更加强大的物流集团。

飞速发展的并购之路

　　在资本眷顾下，易商红木也在持续对外投资和收购。易商红木自2017年成立以来，一直致力于版图的扩张。在约3年的时间内，进行了多次收购。为了进入澳大利亚市场，易商红木于2017年10月，对Propertylink及Centuria进行收购。其中，Propertylink是一家“专注澳大利亚工业及办公室投资的内部管理的不动产投资托基金”，目前已在澳洲交易所上市；Centuria也为澳洲交易所上市公司。

　　此后，易商红木又于2018年8月收购了CIP全部股权，并全面开展澳大利亚业务。CIP具备在澳大利亚的商业及工业地产项目业绩，业务遍及澳大利亚全国。截至2018年9月30日，易商红木持有Propertylink19.9%的股权，持有Centuria14.9%的股权。据招股书，此次收购后仅一个月，完工部分就为集团带来了9%的收入，预计该项业务在未来将为集团贡献较大收入。

　　而易商红木关于本次港股上市融资的资金使用计划，有一条则是“用于对亚太区现代物流地产公司或物流地产基金管理公司的选择性并购或战略投资”。可见，易商红木对于其日后的发展规划，并购是一条重要的路线，对于其快速占领世界各地市场具有重大战略意义。

亚太区物流地产一哥的资产及收益如何？

　　易商红木的主营业务主要分为三大板块，分别为发展、基金管理及投资。据招股书，发展指集团通过发展、建设及销售计入自有资产负债表的已竣工物业所赚取的发展利润；基金管理则主要针对基金及投资公司等收取基本管理费、资产管理费、收购费、发展费及租金；投资则主要为针对计入资产负债表的已竣工物业赚取租金收入及升值收入，及于所管理基金及投资公司与公募不动产投资托基金的共同份额中赚取股息收入、分成盈利及/或分成升值收入等。

　　集团现共管理18家由第三方出资的私人投资公司，总股本承诺超过48亿美元。除此之外，还有一支于新交所上市，账面估值约为12亿美元的不动产投资托基金。

　　据最新数据，易商红木的账面估值约为12亿美元，资产管理规模超140亿美元，包括合计1100万平方米的管理建筑面积。

　　在这140亿美元资管规模的贡献下，易商红木近年业绩增长非常强劲。2016、2017财年及2018年9月30日止九个月，集团分别实现收入0.97亿、1.53亿、1.7亿美元，同比分别增长58.5%及55.6%。纯利则由2016年的1.05亿美元增加91.6%至2017年的2.01亿美元，而截至2018年9月30日止九个月为1.38亿美元，同比增长6.62%。

　　截至2018年9月30日止9个月，集团的基金管理收益最高，共计9817.2万美元，占比57.68%；其次为投资收益，共计5677万美元，占比33.36%；最低为发展收益，共计1525.7万美元，占比8.96%。

坐享政策红利

　　值得注意的是，易商红木能成功开启赴港上市路，还离不开国家政策上对物流地产的支持。虽然我国物流地产行业暂时还没有明确的政府主管部门、完善的标准体系与统计科目，但是作为一个跨部门、跨行业、跨地区的交叉行业，国家对于物流地产行业的重视程度非常高。为了进一步推进物流降本增效，着力营造物流业良好发展环境，提升物流业发展水平，促进实体经济健康发展，国家出台了一系列政策。

　　近年来物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率，助推专业化水准物流地产企业发展。也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在十余年的时间内有如此大的突破性发展。

　　身为物流地产领域的明星企业，享受着资本浪潮的眷顾和政策的红利，易商红木的上市路也预计会更加顺利。