红姐说

　　7月国家发改委规定发债用途，8月银保监64号遏制托规模，政策接踵而至下，影响立竿见影，9月房企融资规模(770亿元)降至今年以来的最低。

　　与此同时市场还有消息，一行两会窗口指导要求严控房企负债，并实行双管控，控有息负债规模，控资产负债率。

　　融资难+控负债下，8月份楼市热度不及预期，天风证券分析，融资政策或已见底，如若后续市场销售热度(量价)维持低温的状态，政策面的压力有望缓解。

　　该分析与路闻卓立研究总监徐永写的这篇的观较为一致。其建议，四季度，应关注政策在经济下行压力与房地产调控之间的平衡及选择。

　　01

　　房地产投资仍是经济重要支撑

　　年前8个月，我国工业增加值累计增速为5.6%，环比下降，工业企业存货在经历4月份的短暂补库存后继续下降，当前经济仍处于较为明显的主动去库存阶段，9月末工业增加值累计增速仍可能继续略有下降。

　　制造业PMI已经连续4个月低于枯荣线，受工业增长减速拖累， 3季度GDP累计增速可能较二季度继续小幅下降。

　　制造业新增投资8月已进入负增长，民间投资下滑，基础建设投资受地方政府债务和预算控制年内反弹乏力，房地产成为今年固定资产投资的重要支撑。

　　  02

　　房地产融资政策高压不止

　　但地产销售较年初底部有所反弹，7月以来，房地产融资政策仍然处于高压状态， 房地产投资也已经连续4个月下滑。

　　房地产的融资和限购政策， 此前一般是商品房销售高涨时出台收紧政策，房地产销售低迷时出台刺激政策 ，典型如2009年下半年在房地产销售增速均超过50%的情况下，银监会警示个贷风险；2014年9月30号，在商品房销售跌入负增长低谷的时候，出台支持改善型购房需求的新政。

　　今年以来，商品房销售额累计增速虽然仍处在2000年以来的历史低，销售面积增速年初也跌入了负值，但 二季度以来 ，地产销售较1季度低有所反弹，7月以来，房地产融资的政策仍不断收紧。

　　预期接下来，房地产的投融资形势，将成为3季度以后经济能否得到托底的关键因素。

　　 03

　　关注挤出效应

　　政策对房地产融资的态度趋严是明显的，特别是针对房地产非标融资的政策， 但从结果来，房企的资金来源比想象中要乐观，且呈现了一定的挤出效应。

　　首先整体而言，在资管新规规范以来， 非标融资整体仍处于萎缩之中，目前在社融存量中的占比仅略高于10%。

　　相比2013年和2017年的历史高位，表外非标业务在社融累计增量中的占比，今年仍然处于较低水平，但相比年略有好转。

　　以托融资来，托贷款的增量仍然处于负增长的状态，但压缩的幅度已经明显下降，资金托的余额，年初以来，也处于底部反弹的势头。

　　在这种情况下，房地产资金托虽然余额增速也在持续下降，但其在资金托中的二季度末的占比仍在上升， 这或许是监管对房地产托进行窗口指导，要求托公司年3季度末房地产托规模不得超过二季度末的重要因。

　　在房地产的贷款资金来源中，房地产开发投资中来自国内贷款来源的增速，年下半年以来也持续处于上升的状态，8月份的同比增速达到9.8%，高于6月末8.4%的增速。

　　在主要用债领域， 房地产业(证监会行业标准)债券融资的情况好于去年同期，截至9月27日发行规模已经达到3031亿元，接近年全年的3158亿元的发行融资情况。

　　明年地方政府专项债的新增额度预期将继续提前下达，相比借助房地产工具， 政策明显更偏好基建投资和财政政策，但四季度地方政府专项债增加发行及基建投资增速回升的难度较大，政府仍需在房地产调控与经济下行之间微妙平衡。

　　本来源：人民币交易与研究