什么成就了碧桂园

　　 ✎ 黄莹

　　编辑 ✎ 成静卫

　　10年时间，30强房企的名单更换了20家。时间拉长，14年时间，百强名单更换了81家。

　　大浪淘沙，曾经的头部房企也从“招保万金”变成了“碧万恒融”。无论向前，还是向后，都离不开一个词——“竞争力”，“竞争力”已经不仅是为成长而添的砖瓦，而是生存下去的根基。

　　碧桂园集团董事会主席杨国强曾说：“这个世界会给最具竞争力的企业开绿灯”，竞争力也成为他反复强调的关键词。

　　近几年，碧桂园“黑马式”地从房地产行业中杀出重围，并持续保持着龙头地位。它的核心“竞争力”到底是什么？

　　01

　　上半年净利润高达230亿

　　8月22日，碧桂园(02007.HK)披露2019年中期业绩。

　　报告期内，公司实现营业收入2020.1亿元，同比增长53.2%；毛利润548.6亿元，同比增长56.9%；净利润230.6亿元，同比增长41.3%。此外，股东应占核心净利润同比增长23.4%。

　　碧桂园继续保持稳定丰厚的派息。上半年派发中期股息每股22.87分，同比每股派息增幅为23.5%，半年派息总额占核心净利润的31%。

　　截至2019年6月30日，碧桂园实现权益合同销售额人民币2819.5亿元，仍位居房企销售业绩榜首。

　　碧桂园近年来根据市场情况，稳健经营、放缓脚步，降低扩张速度。最新发布的半年报，也展现出公司更加稳健的财务结构。

　　今年以来，碧桂园加速销售回款，保持现金充裕。

　　截至2019年6月底，权益物业销售现金回款约2659.4亿元，权益销售回款率高达94.3%；公司可动用现金余额约2228.4亿元，占总资产比例达到12.8%，对于短期有息负债的覆盖比例达2倍，短期偿债无忧；另有约3133亿元的银行授额度尚未使用，营运资本充裕。

　　在财务指标中心，有一个指标叫“经营现金流”，可以从它的正负，出房企抵抗市场风险的应急能力和保持规模发展的可持续性。过去十几年时间，国内房地产行业中大部分企业因为高速扩张而处于现金流紧绷状态，多数公司净经营性现金长期为负，高度依赖外部融资输血以平缓资金链条的压力。

　　市场上仅有极少数运营能力较强的企业，能够让现金流在内部良性循环，实现连续多年的净经营现金流为正值，民营企业更是寥寥无几。继2016、2017、2018年后，碧桂园又一次实现正净经营性现金流，折射出强劲的造血能力。

　　此外，据克而瑞地产研究统计的数据显示，受制于境内外融资环境收紧，2019年上半年房企债券融资成本为7.25%，较2018年年末上升了0.77个百分。

　　8月13日，碧桂园发行的22.1亿元公司债券，票面利率仅5.14%。7月24日，碧桂园刚刚与多家金融机构就43亿港元及6.26亿美元的双币可转让定期贷款签署了融资协议。也显示了碧桂园强大的融资能力和多样化的融资渠道。

　　02

　　“碧桂园”靠什么？

　　碧桂园是如何取得这个成绩的？

　　从本质上来说，碧桂园的商业模式是开发性价比高的住宅，在综合性城镇和城市里提供增值服务，以满足中国不断壮大的中产阶级的需求。这部分市场得益于可持续的潜在需求，从而支持了公司的业务增长。

　　换句话说，碧桂园抓住了购房者的痛，农民出身的杨国强最知道三四五线城市用户的心思：

　　杨国强曾说，随着农民工工资的升上来，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校有医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。

　　拿捏住用户的心思只是万里长征的第一步，如何满足业主的需求才是竞争力所在。

　　知乎上有人提问”为什么碧桂园能销售第一？“

　　▵ 碧桂园总部

　　下面有网友这么回答：

　　“碧桂园来之前，我们这的开发商基本都是本地土老板。你能想到的想不到的房产乱象，我们这都有。有发商跑路的，业主们天天上访拉条幅游行。有建房不符合备案图纸，导致十几年房产证还下不来的。有因为各种因推迟三年五年不能交房的。有房屋开裂漏水等种种问题无人管的。有跟买房时图纸不符的垃圾户型等。”

　　在这样的环境中，碧桂园的出现恰逢其时，满足了大家对于新家的诉求。

　　碧桂园实行“郊区大盘模式”“沃尔玛打法”，通过大盘操作，产业化生产的方式，薄利多销的把房子地成本降了下来；“最全产业链竞争力”，让链条上的每个环节都能做到最好，为业主提供优质服务。

　　这使得碧桂园房价并不比当地开发商要高多少。根据半年报显示，2019年上半年，公司权益合同销售均价在每平方米9012元左右，连续多年保持低位，体现了民生地产的定位。

　　一路走来，碧桂园的竞争力主题都在与时俱进，做到了在各个方面吊打本地开发商，人们能在三四五线城市也能买到规范、放心的房子。

　　碧桂园能稳居行业销售量第一位顺理成章。

　　03

　　手握1.76万亿可售资源

　　对于房地产企业的以后，有地才能持续发展下去。碧桂园在土储方面竞争力十足。

　　在过去一年里，碧桂园继续加大和完善在国内的投资布局。

　　随着2018年下半年碧桂园项目首次进入西藏，公司完成了进驻中国内地所有省份的落子。截至2019年6月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2381个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区，是行业内布局最广泛的房企。

　　今年，房企中期业绩发布中出现了一个频次颇高的新热词，那就是：粤港澳大湾区。“湾区经济”已成为带动世界经济发展的增长极。未来，中国乃至全球的经济新增长极也得粤港澳大湾区。

　　对于房企来说，得大湾区者得天下。碧桂园在大湾区的土地货值就颇为丰富。截至2019年6月底，集团位于大湾区内已获取的权益可售资源约3467亿元，可售建筑面积约2457万平方米，潜在的权益可售资源达5519亿元，权益可售资源合计8986亿元。

　　大湾区之外，在长三角，碧桂园在广东、浙江、安徽、上海等地项目较多，比较集中于粤港澳大湾区和长三角地带，这能为公司业绩增长提供长期动力。

　　▵ 惠州碧桂园十里银滩

　　截至2019年6月30日，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约17587亿元，潜在的权益可售货值约10251亿元，权益可售资源合计27838亿元，可满足集团未来三到四年的销售量。

　　房地产短期金融、中期土地、长期人口。

　　截至2019年前6个月，按项目所在地分，碧桂园位于一二线和位于三四线销售金额比例为39：61。在公司已获取的可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域，94%位于人口流入区域，75%位于五大城市群，大多数货量的分布符合人口流动趋势。

　　中金公司6月27日发布研报称，得益于碧桂园的全国性布局、快速的周转以及强大的执行力，公司能够抵御各区域房地产市场的波动以支撑其去化(销售)。

　　穆迪于5月16日发布研报称，碧桂园目前的Ba1评级反映出其强劲的销售，这主要得益于其穿越周期的执行力、广阔的地理覆盖和国内最大开发商的地位。

　　04

　　未来不只房地产

　　关于在主业和多元化业务之间到底如何倾斜，碧桂园给的答案是：紧紧围绕其地产主业挖掘新市场和新动能。

　　面对房地产市场的变革，碧桂园开始加码【机器人(300024)、股吧】业务和农业。

　　今年初，碧桂园明确地产、机器人、现代农业是未来三大重业务，同时提出碧桂园是“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位，指明了科技创新转型升级的方向。

　　在中期业绩会上，碧桂园总裁兼执行董事莫斌介绍，目前碧桂园共研发30余款建筑机器人，其中有9款现在已经进入到项目现场进行试运作。

　　“我们首先做的是建筑机器人，因为杨主席也是从事建筑出身的，公司在建项目面积目前为止大体上是2.8亿平米，每年交楼面积差不多达到了1亿平米，建筑机器人一旦研制成功，对安全和质量是绝对有保障的，也弥补了建筑工人的缺失，提高生产效率降低建筑成本。”莫斌说。

　　目前，博智林机器人研发中心已拥有超1600人的研发团队，已递交申请专利将近500项。

　　▵ 广东佛山，顺德碧桂园子公司——广东博智林机器人公司

　　如果说发展机器人是为了建造房子，那么切入高科技现代农业，一方面可以带动农民增收致富，助力国家战略实施，另一方面通过研发、生产和销售，为更多人提供安全、好吃、实惠、丰富的【农产品(000061)、股吧】，进而为地产主业增添附加值。

　　2018年5月，碧桂园成立了碧桂园农业控股有限公司，布局农业全产业链条，致力于成为现代农业系统方案的提供者和服务商，包括前端研发，“公司+基地+农户”模式的中端生产组织，以凤凰优选社区门店为主体的终端销售。

　　克而瑞地产研究认为，碧桂园“三驾马车”业务架构一方面可以借助优势产业赋能，提升地产主业产品与服务的竞争力，抓住城镇化进程中房地产市场的发展机遇；另一方面多元化业务在地产板块的依托下发展难度相对降低，可以增强企业内生增长动力，从而大大降低市场风险和机会成本，减轻企业运营压力。

　　从国家的严厉调控，到房企公司融资难度加大，越来越多的人都在说房地产公司的发展越来越难。

　　在这样的背景下，今年《财富》杂志发布的2019年世界500强榜单中，碧桂园以573.087亿美元的营业收入位列第177位，较2018年上升176位，相当于每2天超过一家世界500强企业，是今年排名增长最快的世界500强企业。

　　未来十年，市场产生怎么样的变局我们无法预知。可见的是，在增强竞争力的路上，始终不停地顺势调整，用心地去做事，才是公司基业长青之道。