【对话·经理人】曾睿地产老兵深耕豪宅

  编者按他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述他们建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾是罗牛山有限公司房地产分公司总经理曾睿。

  撰|郭振玉

  摄影|潘伟琦

  出品|乐居财经

  曾睿出身于建筑学，1992年紧随邓小平南巡，从设计院调到深圳，开始进入房地产行业，目前从事这个行业近28年了，28年见证了房地产行业的大起大落，以及井喷式的发展。

  在他从业期间地产调控近10次，以前调控周期一般在2-3年，最近这次既是调控，也是回归房地产商业经营正常逻辑，房地产不再是风口，但绝对是值得做的行业。尤其是做城市顶级豪宅，市场需求不缺，它不仅是居住需求，更是资产配置的需求。

  未来的楼市增量将是高品质住宅

  在谈论房地产市场现状时曾睿表示，受“房住不炒”的政策总基调的影响，房地产行业出现了大规模的并购潮，2019年国内有5家100强房企被并购和破产，近2年，房企加速规模扩张趋势在海南也日益明显，无论是进入海南较早的中海、绿地、雅居乐、恒大、碧桂园等，还是最近才进入海南市场的华侨城，在海南的项目大多都是大体量的。包括罗牛山等海南中小房企强烈地感受到市场生存的空间越来越窄，越来越小，以前靠搏胆识、抢风口的机会越来越难以生存。

曾睿地产老兵深耕豪宅

  近年来，多地购房政策紧缩，限购政策限制区域外的购房需求，有些城市，针对特定人才调整购房政策，总体上属于人才导入政策，虽不属于直接的限购松绑政内容，但客观上确实有松绑的相应效应。国内如武汉、郑州、西安等二线城市受人才引进政策的落地，极大的激活了当地的楼市，成交量明显上升。

  随着政府所倡导的“百万人才进海南”政策的落实，以及海南自贸港建设的落地，海南高层次人才引进将会井喷式的上升，这也必将带来房地产的增量，而且是高品质住宅的增量，而不是过去那种候鸟式的居住模式的增量。

  面对这种即将带来的增量，以及海南人民对美好生活的向往和追求，罗牛山地产针对对住宅产品做出了细化分类刚需型、改善型、舒适型、享受型、奢侈型，断然决定只做享受型和奢侈型的产品。在海南，以前的居住面积和当代社会追求的美好生活居住面积是不一样的，例如客厅面积，以前只需要30-40㎡即可满足，但是对于以后的美好生活可能要达到70-80㎡；层高来只需要3米，但是现在需要做到3.3米左右。在硬件上紧跟时代的步伐，同时在软件也不例外，以前的物业服务只是做到安全，但是现在的服务需要做到酒店式的服务。无论是硬件还是软件上需要与时俱进，做到让业主住得放心、舒心。

  豪宅发展的重要因素

  罗牛山地产目前开发的两个项目主要是为了填补海南豪宅的空缺，集团到2020年已经成立20年，在谈及罗牛山地产在海南的规划及定位时，曾睿表示，纵观现在全国房地产业，前100强做到100亿以上，尤其前三十强都是千亿以上，所以罗牛山地产要做大还是很难的。面对严峻的市场形势，罗牛山地产经过细分市场分析，决定利用罗牛山土地地段资源优势和深耕海南发展的特，主动调整产品战略定位，做高端精品路线，应对规模化房企的市场挤压。我们通过对国内一、二线城市的豪宅做了一个相对系统的研究，最后做了一个总结真正的城市豪宅出自于两种开发商。第一类，在大开发商的企业总部所在地或区域总部所在地，例如万科在深圳的臻湾汇和臻山府；绿城在杭州的桃源小镇；但是跨地区发展很难集中他的人力物力。第二类，则是大型集团公司在总部的小产业，这类开发商来的主业并不是房地产，如全国知名的深圳湾壹号的开发商——鹏瑞集团，其主业是医疗器械，再比如西安中大国际的开发商，其主业是百货，上海汤臣一品的开发商来也是做PVC工业及兼营着高尔夫球场等等。

  曾睿介绍说罗牛山作为中国第一家农业概念股上市公司，深耕海南32年。地产并不是我们的主业，面对当前房地产形势，我们主动应对，调整战略，聚集、调动了公司最好的人力、物力，针对细分市场，避开规模化经营，利用自身土地核心资源优势，走高端精品路线，做城市大平层豪宅，深耕海南发展。

  海南豪宅的市场现状

  面对豪宅购买人数不断下滑的市场，罗牛山地产在客群、年龄层以及地域层面也做了详细的市场分析首先，海口目前没有豪宅，其二，罗牛山的两个地块的地价相对便宜，有足够的空间打造豪宅，将品质做到最好；目前豪宅主要分为两种，第一就是城市别墅；第二就是大平层的豪宅。现在中心城区很难打造城市别墅，所以现在城市中心真正的豪宅就是大平层。罗牛山集团做过分析，中国的所有省会城市，从2000年到2020年这20年的时间里，以中心性半径5公里的地产资源已全都开发完了。剩下的就是像罗牛山集团不以地产为主的公司将城中心的地块留到现在，专业的房地产公司在15年前就已经开发完了。罗牛山集团保留的这两块地可以说是城市中的“瑰宝”。考虑到现在海南没有豪宅的项目，尤其是海口更是缺乏豪宅的项目。这也是罗牛山这两个项目进入海南市场的机会，因此罗牛山·玖悦台，罗牛山·璞域的定位就是大平层城市豪宅。一线城市10年前就实现了大平层时代，二线城市5年前实现大平层，而现在就是海口大平层时代。

  服务是豪宅的重要体现因素

  在项目服务方面曾睿提到决定豪宅有三个因素地块、产品、服务。“地”是天然因素，无法改变的；其二“产品”，是依靠人为因素打造的，通过设计、建造、工艺、品牌的锻造形成的；最重要的因素就是“服务”，真正豪宅的体现就是在“服务”方面，集团与全国知名的服务商龙湖智慧物业服务合作，罗牛山集团的服务定位就是定制式的专属服务，以五星级酒店标准提供的服务。另一方面的“服务”采用的人工智能服务，每个大堂安全采用的是人工智能服务，其中也有人的关怀，每个大堂都设有24小时接待员。这个服务属于终生制，而不是前期性的。在曾总来，产品谁都可以超越，唯独服务是超越不了的。罗牛山地产便是以服务作为目标，而非盈利。

  罗牛山地产的战略是深耕海南区域发展，做海南高端地产开发的引领者，通过3-5年的发展，实现年销售80亿目标，2020年我们将向市场推出市中心海口湾的罗牛山·玖悦台和丘海大道上的罗牛山·璞域，两大高端精品楼盘，实现年销售额30亿元的目标，同时树立海口第一豪宅的品牌形象。

图为曾睿与乐居海口主编王静合

章来源:乐居