一、领跌一年后，这一板块将在2021年走出反转行情！机构强调拐或在二季度

民生证券赵翔 1月7日在《开发修复，物业反转》中强调

2021年，优质地产开发股将走出修复行情，而优势的物业股将走出反转行情。

2020 年，A 股地产股的走势显著落后于其他板块。

虽然地产行业销售增速自疫情后持续提升，但地产股估值水平不增反降，主要源于地产政策出现新一轮的收紧。

复盘历史，地产行业销售增速持续上升与土地市场持续升温，都是地产政策将持续收紧的重要号。

2020年疫情稳定以来，核心城市房价持续提升；而土地端同样快速升温；与此相伴，地产政策进入持续收紧期，地产开发股估值持续走低。

去年至今，政策端最大的变化来自于融资管控。去年三季度起，房地产融资管控进入分类的上限管控全新时代。

  而去年底，对于消费端个人住房贷款，也在银行层面开启分类上限管理的政策规定。

虽然“三条红线”确实会对高周转型房企ROE水平带来下降影响，但据测算，重房企的ROE将从20%以上水平，下降至17%的水平，整体影响可控，地产开发股估值已隐含过度悲观。

展望2021年，销售端增速将在一季度继续冲高，二季度走向温和。预计 2021 年全年商品住宅销售额增速为 4.81%。

开工端，根据领先指标来，2021年上半年新开工增速将持续走高，中期起增速将逐步回落，预计2021年全年商品住宅新开工面积增速2.5%。

基于以上分析，楼市的火热态势将持续到2021年一季度，并从二季度起开始降温，对于政策持续收紧的担忧也将逐步修复。

优质地产股将于年内逐步走出修复行情，重布局超跌的地产开发标的阳光城、中南建设；关注绿城中国（H 股）。

布局房产交易端有望持续超预期的标的我爱我家，布局转型取得成效的转型地产标的苏宁环球。

优质的物业管理型公司是具备良好中长期逻辑支撑的方向。2021 年，政策面有望给予物业股持续催化。关注【招商积余(001914)、股吧】、绿城服务（H 股）；布局被显著低估的优势物业公司新城悦服务（H 股）。