剔除物业市值，金科也就2倍估值

对于【金科股份(000656)、股吧】一直较为关注，这公司比较有意思的是产业资本的竞相买入，尤其是融创野蛮式的抢夺控股权，不得不让人想起之前的前海人寿和万科。当然最后强龙不压，融创出局，而同时引入了广东弘敏企业管理咨询有限公司（红星美凯龙）。

所以从公司股权结构来1）前海人寿保险股份有限公司（姚振华）持股2.12%估算平均持股成本6.5-7元/股；

2）广东弘敏企业管理咨询有限公司（红星【美凯龙(601828)、股吧】）20年5月19日，以46.99亿元从融创中国旗下的天津聚金物业管理有限公司买下金科股份总股本11%的股份，交易价格为8元/股；

3）控股股东及实际控制人29.98%；

4）融创几近退出；

5）一期持股计划通过二级市场买入2.2亿股，占公司总股本的 4.14%，交易均价为 7.66 元/股。二期员工持股也在近期买入。

同时我们注意到董事长完成3000万元增持，成本接近7.5元，前董秘也增持了500万元。

金科股份一致预期20年70亿，21年88亿。我比较相的一是融创、红星美凯龙以及前海人寿这样不断买入公司，甚至抢夺控股权，金科股份从产业资本角度一定是比较低估的，算公司价值，产业资本肯定算的更加清楚。

20年公司销售目标是2200亿，根据最新情况来，问题不大。公司之前定位是二三线为主，一四线为辅，目前全国化布局华东、华北以及华南，进入100个左右城市，并形成八大城市圈。20年末公司整体可销售面积7000万平米。

另外公司注重分红，16-19年四年公司累计分红接近70亿。

关于金科服务港股上市，金科股份持有54%对应200亿市值。

也就意味着剔除物业部分金科股份房地产业务估值才180亿市值，而地产业务21年利润超过80亿 ，两倍多的估值。