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房企降杠杆已经到了最严峻的时刻,物业上市再掀热潮!

  • 作者:stromchaserQS
  • 2020-12-08 14:53:25
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中科观

观一

2020年以来,物业行业的高估值成为诱导房企分拆物业板块上市的关键因素。“三道红线”的出台更促使房企将分拆物业板块视为去杠杆,加权益的出路。

观二

代表房企一  【金科股份(000656)、股吧】&金科服务

在中科财金评级系统中,金科股份2019年综合实力得分8.1分,目前“三道红线”指标均踩中。2020年11月,金科服务成功上市,募资净额57.38亿元,市盈率为57倍,母公司金科股份权益一定程度上得到了补充,实现地产、物业互哺。

代表房企二  正荣地产&正荣物业

在中科财金评级系统中,正荣地产2019年综合实力得分8分,目前仅踩中“一道红线”。2020年7月,正荣服务成功上市,募资净额10.72亿港元(约人民币9.07亿元)。正荣服务上市将获得更多融资渠道,成为正荣地产筹集资金的潜在渠道。


物业分拆上市

物业上市潮延续,多家百强房企物业子公司今年上市 

自2018年以来,物业公司纷纷赴港上市,开启物业公司上市潮,并享受资本市场红利。据统计,至2020年已有20家百强房企物业子公司上市,在2020百强TOP50房企中占比30%,此外还有2家百强房企物业子公司拟上市

(注百强房企取自中指院发布的2020中国房地产百强名单)

2020年之前,百强房企分拆物业子公司上市意在追求资本市场辅助轻资产板块迅猛发展。但2020年以来,物业行业的高估值成为诱导房企分拆物业板块上市的关键因素。而8月20日出台的“三道红线”房企金融监管新规,更促使房企将分拆物业板块视为去杠杆,加权益的出路。三道红线压力之下,部分房企忽视旗下物业板块运营的成熟度,急于推动物业子公司分拆上市。通过股权融资的方式,补充股东权益,改善杠杆水平

利用旗下轻资产平台募集资金,将会成为房企未来的发展方向之一。此外,房企已上市新业务的扩股,也将增厚房企的净资产,成为一种可潜在的增加权益的办法。

表已上市百强房企物业子公司

表2020年Q4拟上市百强房企物业子公司

分拆上市案例

金科股份&金科服务

在中科评级体系中,金科股份2019年综合实力评级得分8.1分,综合实力等级AA-,排名24。

金科股份在综合实力评级中,得分较高的是销售额、总资产、营收、净利润及同比增长率、净资产收益率等指标;得分较低的是现金比率、速动比率、平均融资成本等指标。

因此可见公司规模领先、增长强劲,盈利能力强且盈利质量高,但偿债能力弱;2020年半年度报告期末,“三道红线”指标均踩中,在高杠杆下公司主动控制有息负债规模,导致一年内到期的有息负债占比逐年攀升。


此外,2015-2019年,公司销售额结转为营业收入的比例大幅下滑,少数股东损益比例持续大幅低于少数股东权益,明股实债嫌疑大。其中2020年半年度报告期末,少数股东损益大幅低于少数股东权益比例34.76个百分为15.11%,可见公司实际财务杠杆更高,面临趋紧的融资监管新规,公司急需通过获取权益类资金以降低高启的债务

2020年11月17日,金科服务成功上市,募资净额57.38亿元,市盈率为57倍,而金科股份目前市盈率仅7.4倍,物业公司估值远高于房地产公司。金科服务全球发售后,金科股份持有金科服务53.97%的股份,公司权益一定程度上得到了补充。

值得关注的是,金科服务物业在管建筑面积由2017年的6240万方增至2019年的12050万方,复合增长率为39%,增长快速。金科服务快速扩张离不开母公司金科股份的快速增长及资源支持,集团最终实现地产、物业互哺

正荣地产&正荣物业

在中科评级体系中,正荣地产2019年综合实力评级得分8分,综合实力等级A+,排名29。

正荣地产在综合实力评级中,得分较高的是销售额、总资产、营收及净利润同比增长率、净资产收益率、现金比率、净负债率等指标;得分较低的是经营性现金净额、平均融资成本等指标。

公司虽然在2018年之后显著降低了净负债率,但主要是由于发行新股以及合作项目增加导致股东权益大幅上升,公司实际有息负债规模仍保持10%-20%的年增长率。此外,关联公司借款也成为公司重要资金来源,2017年之前,40%左右新增融资来自关联方借款,2019年,此比例仍有14.8%


2020年7月,正荣服务成功在港交所上市,募资净额达到10.72亿港元(约人民币9.07亿元)。正荣服务及其上市也成为正荣地产筹集资金的潜在渠道。一方面,正荣服务作为独立上市主体将获得更多融资渠道。2016年,正荣集团通过关联方拆借借得正荣服务5亿人民币托融资,未来正荣地产也可通过类似途径借助正荣服务进行小规模融资;另一方面,作为独立物业公司,分拆上市后的物业公司将有更多资金和空间提升业务能力、改善盈利水平,从而增厚对集团利润贡献。根据招股书,正荣服务将使用约55%募资净额进行收并购及其他投资活动从而快速拓展自身业务范围,同时约35%募资净额将被用于提升公司科技水平。这些举措都将显著加速公司收益的增长。

截至2020年6月30日,正荣服务毛利率和净利率分别达到35.0%和13.7%,显著高于去年同期及2019全年水平,成长性较好,同时由于物业公司的轻资产模式,至2020年6月30日,正荣服务拥有净现金1.78亿元


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