资本浪潮下狂奔的长租公寓：警防“伪独角兽”

“房子是租来的，生活不是！”

　　长租公寓”，又名“白领公寓”或“单身公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边白领上班人士的公寓模式。

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　　长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。而分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。

　　2018年4月25日，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并表示将在审核领域设立“绿色通道”。2018年6月初，银监会也下发《关于保险资金叁与长租市场有关事顶的通知》，可以看出，在租房行业产品升级的大趋势下，长租公寓有望保持高速发展。

　　此外，从市场规模来看，长租公寓市场拥有极大发展前景，近年来也正吸引着各路资本不断涌入。至2016年底，已有20余家长租公寓相关公司取得了近35亿元的融资。在国内TOP30房企中，已有三分之一进入了长租公寓领域，龙湖、万科、复星等企业均有涉足。足以看出国内长租市场的火热现状。

华润置地高调进入长租公寓市场

　　6月6日，华润置地官方宣布，公司正式推出长租公寓品牌“有巢”，预计将在23个城市开设4万间，并且进驻一二线城市。目前华润置地并未公布长租公寓的定价。

　　华润置地称，长租公寓将依托华润集团多元化业务，采用“1+9”的融合方式，即将有巢长租公寓与商业、办公、酒店、医疗、教育、养老、文化、体育、创业孵化等业态交叉结合。此外，华润置地的长租公寓涉及公开市场、城中村改建、公寓改造、工改住、商改住等多种类型项目。

　　华润置地在2017年11月曾在内部发布通知，宣布公司在总部设置了长租公寓项目部，由公司高级副总裁谢骥分管，而其余各大区也设立了自己的长租公寓项目部。

长租公寓领域的“先行者”

　　长租公寓已经成为房企新业务的最大风口，无论是民营企业还是央企都已纷纷试水长租公寓。

　　2016年，招商蛇口(001979,股吧)开始涉足长租公寓，成立长租公寓品牌“壹间公寓”。截至 2017 年底，招商蛇口在全国范围持有并运营约 50 万平方米的长租公寓，未来将在一线及重点二线城市进行重点布局。

　　2017年初，央企保利地产(600048,股吧)旗下的长租公寓品牌“N+公寓”面世，目前已先后在重庆、西安、大连、长沙4个城市开业运营。

　　2017年12月，央企地产公司——五矿地产总经理何剑波曾表示，公司旗下长租公寓品牌“拾贰悦”预计在2018年推向市场，公司将借此项目，摸索长租公寓的运营模式，而这也是五矿地产未来战略布局和业务组合的重要一环。

　　有参与长租公寓的开发商表示，长租公寓前期资金重压、现金回流期较长、投资回报率低，开发商资金压力和运营压力较大。因而，作为重资产的长租公寓与资本理所当然的密不可分，进入长租公寓的不少房企均开始发行住房租赁公司债券。

　　据了解，互联网界大佬雷军也有意入局长租公寓。6月4日，长租公寓运营商乐乎城市青年社区宣布，获B轮超亿元融资，乐乎本轮融资由翰同资本与鸥翎资本领投，雷军联合创始的顺为资本跟投。

　　业内人士分析认为，国内的住宅价格经过多轮猛烈的上涨周期之后，置业门槛已经提高了。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。买房能力有所保留的投资客将视野投入到了长租公寓的市场。因此，以乐乎为代表的长租公寓受到资本的大力追捧。

　　除此以外，很多海内外风投机构均瞄准了这块蛋糕。比如，全球私募投资集团华平投资对魔方公寓投资6000万美元，迅速点燃了风投机构对国内长租公寓市场的角逐。根据企名片近期的公开资料显示，魔方公寓发起了D轮融资需求，目前处于未披露的融资状态。截至2018年4月18日，魔方公寓的公司估值已高达10.77亿美元。

政策性利好是重要原因

　　“房子是租来的，生活不是！”简单的一句话，也反映出租客的一点小心愿。

　　几年前，“蜗居”、“地下室”、“上下铺”还是父母、媒体对租房游子最大的担忧，而如今哪怕连楼房里的便宜隔断，青年租客都提不起任何兴趣。

　　那些仅能维持基本住宿需求的“棚户式”公寓，早已不能满足新青年们对生活条件改善的需求。这种需求反应在供应领域就是：长租公寓市场的“火爆”VS“敷衍”公寓的“落寞”。

　　除此以外，政策性的利好也是各路资本逐利的重要原因。2015年11月，国务院首次将“公寓”定性为生活性服务业，作为长短租公寓的细分业态，其掀起的投资热潮将长租公寓的市场推向高点，据统计发现2015年成立的长租公寓企业在近几年达到峰值，合计达到64家。

　　而在融资概况方面，截至2018年一季度，共有121家企业获得过融资，获投率达54.3%，一共获得126.8亿元的融资额。在涉及的投资轮数中，记者发现目前处于B轮(包含B+轮)及其之前轮次的获投企业约90家，最终实现并购和上市的企业各2家。这说明虽然长租公寓行业整体偏早期，但目前各方资本都对该领域持看好态度。

　　4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，以实际政策支持促进住房租赁市场发展。随着文件下发，被认为达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。

　　此次下发的文件明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出具体安排，并直接指出将在审核领域设立“绿色通道”。

　　2017年10月，保利发行了国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制。

　　招商蛇口在2017年年度报告中披露，报告期内公司获批交易所首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元，以及和建设银行(601939,股吧)完成银行间市场首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元。公司称，有效运用金融工具盘活存量资产，为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。

火热背后警惕“伪独角兽”

　　一个充分竞争、互联的时代，是几个头部与众多长尾的时代。目前，在资本的不断加持下，长租公寓市场头部效应也正在逐渐显现。

　　今年年初，长租公寓品牌自如宣布完成40亿元A轮融资，刷新国内长租公寓行业最高单次融资纪录，也为2018年长租公寓市场开局引来更多关注。

　　据了解，背靠地产中介链家的自如，是“分散式+集中式”经营模式——自如友家是分散式公寓，自如寓是集中式公寓。其与蛋壳公寓的模式存在类似之处，都是先把房子进行统一的改造、升级，然后出租运营。

　　而魔方是长租公寓最早起跑的选手之一，也是目前最早跑到C轮融资的集中式公寓品牌。魔方公寓开始的产品定位是中高端公寓，C轮之后魔方将从原本相对单一品牌向多品牌转向，将原本的标准化公寓向“轻奢型”公寓以及解决企业集体住宿需求上发展。

　　根据易居中国旗下公司克而瑞最新数据显示，全国TOP30房企中已有1/3切入了长租公寓领域，这一数字还在不断增加。房企的加入给长租公寓市场带来更多的资金，也加剧了规模大战。据不完全统计，目前15家最大的房地产开发商有10家已进入长租领域。

　　值得注意的是，资本火热，也有可能会造出“伪独角兽”。

　　尽管这样的聚焦也激发了更多创业团队的涌入。有业内人士提出，市场规模不断扩大的前提下，增速过快是否能经得起行业的洗涤仍是一个疑问。

　　随着长租平台越来越多，市场竞争也将进入白热化阶段，而由此所产生的诸多弊端、漏洞，最终会在某种程度上动摇住房租赁市场的稳定性和公平性。

　　一位不愿透露姓名的业内人士在采访时表示：“长租公寓资产价值高，导致资产回报率低。国内长期利率水平也在4%以上，在盈利方面，长租的回报率不具有十足的吸引力。”