港企路劲产品力遭考验，北京御合院业主“怕雨来”

 文/地金君

进入二月，南方部分城市已经步入雨季，春雨一连下了大半个月，而北京路劲御合院的业主却十分害怕雨天的到来。

日前，有业主爆料称，港资房企路劲地产旗下路劲御合院存在房屋大面积漏水情况。从交房到现在，业主曾多次和开发商沟通要求整改，但始终被敷衍对待。后来经过住建委介入调解，一部分房屋渗水处被简单涂上防水涂层，一部分房屋经修修补补后仍在漏水。

业主还反映，由于渗水严重，该项目部分房屋还出现了地板发霉、墙皮脱落等质量问题。此外，部分叠拼户型业主还与开发商及供暖公司存在地下室供暖纠纷，至今仍未解决。

房屋质量是检验开发商产品力的试金石，路劲地产缘何出现这种质量问题，带着这些疑问，地产金融视界深入观察。

01

房屋多处漏水，墙体霉点遍布

临近一年一度的315消费者权益日，路劲御合院的业主们讲述了他们失望的购房之旅和艰难的维权之路。

据了解，“路劲御合院”位于北京大兴采育板块，地处亦庄、北京新机场和城市副中心三大板块交汇处，是亦庄新城规划的其中一部分。

该项目由港资房企路劲地产旗下项目公司北京隽兴房地产开发有限公司开发，物业公司为京港路劲物业管理(北京)有限公司，项目总建筑面积约15万㎡（包括地下建筑面积约7.3万㎡），共有612套房源，其中89㎡洋房144套，168㎡~316㎡上、中、下叠拼每个户型140套共420套，262㎡合院48套，容积率1.05。

目前，普遍出现漏水情况的产品类型大多是项目主力三居洋房，另外还包含了一部分上叠户型，中叠、下叠户型则各有不同问题存在。业主称，目前小区维权的套数几乎占了小区总套数的四分之一。

“本来冲着港资房企的名头买的，以为路劲做事稳健踏实，没想到这么差劲！”在业主们的投诉过程中，几乎每一位业主都会提到类似的话。

2022年6月30日，在路劲御合院购买了一套三居的王女士去收房，结果到了现场发现，自己新买的房子还没装修就被雨水渗透。“那时候刚好下雨，卧室飘窗、洗衣机间、厨房墙面几乎都出现了渗水现象。”

图源业主供图

经过和开发商及物业相关人员简单沟通后，王女士得知，渗水原因主要是阳台设计及屋顶防水出了问题，而自己的楼层恰好处于顶楼，所以相对来说水渍点就会比较多。厨房方面则是因为厨房外部排水管堵塞，导致水流下不去，因此逐渐有水浸到墙体里。此外由于一些设计上的缺漏，家里厨房烟道还会经常有水流下来。

图源业主供图

王女士家的漏水现象在这个小区并非个例，路劲御合院小区多名业主的房屋也有不同程度的漏水问题。有业主墙体渗水严重到导致墙皮脱落，还有业主墙体出现斑驳霉点，更有业主地下车库甚至因为渗水终日潮湿，致使墙体被腐蚀，并且地面久有积水。

图源业主供图

就上述情况，漏的业主们无奈之下联合反馈至开发商路劲地产。据业主反映，路劲方面当时给出的承诺是立即修复，但是半个多月过去了，业主们也没有等来任何整改措施。碰巧，北京当时正迎来雨季，因此房屋渗水问题也就愈发严重。

02

新房频出问题，维修拖延进度

2022年7月12日，有业主将此事投诉至人民网领导留言板。18日，大兴区城市管理指挥中心对此作出回复大兴区区住建委于2022年7月13日联系工程建设单位，要求其立即与您联系，对渗漏原因进行查找，开展维修工作，预计在8月底完成全部维修工作。

原以为住建委的介入可以尽快解决此事，但令路劲御合院的业主们没想到的是，开发商并未迅速解决此事。一位业主称“每次有问题找开发商，他们就一直拖拖拉拉，最后做事也极其敷衍，解决问题不够彻底，后续还会有很多问题出现。”

据王女士透露，路劲方面当初仅对自家主卧、厨房的渗水墙体以及屋顶做了防水涂层，而关于厨房烟道设计的整改，并没有任何动作。“开发商修就是一遍一遍地刷防水涂层，短期看应该有效果，但长期不好说。”

值得注意的是，由于着急入住，在渗水墙面大致修复完毕后，王女士就开始进行了房屋装修。但在装修过程中，又有新的问题出现了。

“刚开始我们家没有改水管，后来才发现客卫原始热水管的进水口堵塞得很严重，砸开后发现，里面有很多疑似手纸类的东西堵在最深处。”王女士称，由于这根管道连接着开发商送的太阳能热水器，所以一开始没有检测到。

彼时问题一经发现，王女士便立刻反映至物业让人来修，结果物业将此事推给地产负责人，地产负责人又说不归他们管，就这么拖到2023年2月，王女士一家只好自己找人来修。“针对这管堵一事，我们前后和开发商一共交涉了五六次，他们（开发商）就一直就说‘我们看看，我们派人过去’，结果到了之后真的就只是看看，什么也没解决。后来我们还12345投诉过，也跟住建委交流过，结果他们来了也只是到我家来溜达一圈。”

后续，为了解决此事，王女士不断找人砸地、砌砖、做防水、改管、重新铺砖等，前后共花了一万多元。另外据她透露，此前屋内墙体渗水一事，路劲方面也并没有按照保险的方式来维修。王女士无奈表示“开发商全程除了甩锅就没做别的事了。”

针对路劲御合院业主们投诉的问题，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，房屋漏水如果是工程质量问题，在保修期内是可以要求开发商维修的；如果质量问题严重，购房者甚至还可以要求赔偿损失，甚至可以退房。

那么遇到这类情况，消费者该如何维权？

王佳红律师称，在质量纠纷的案子里，首先第一步就是要明确这个质量问题的责任主体，也即什么原因发生的漏水？一旦原因知道了，也就自然知道应该由谁来承担责任了。如果经过鉴定后，漏水的原因在于管道或者是阳台设计问题，那责任肯定在开发商。

03

开发商未铺暖气管，供暖公司仍在收取暖气费

值得关注的是，像王女士这样“交房即维权”的人在路劲御合院并不少。路劲御合院一名叠拼住户表示，他自2022年十一收房后，就不断遇到问题。但到目前为止，没有一件事是被开发商顺利解决了的，其中最让人头痛的便是储藏室供暖。

据这名住户介绍，其购买的上叠户型在b2层有一间15.27平方米的储藏室，由于当初开发商在设计时并没有在这里预留暖气管线，因此全屋只有储藏室没有通暖。但在去年北京供暖期，该名住户发现，这间没有通暖气的储藏室仍被算在收费范围内，每年平白多了四百七十多的花费，且自己还没享受到暖气服务。

后来，该名业主将这一情况反馈至开放商。据悉，当时开发商给出了一份地下室部分放弃集中供暖承诺书，声称只要将承诺书交给供暖公司，由开发商负责彻底切断供暖管线后，再由供暖公司核实，地下储藏室部分就不会再被收取供暖费。但当这名业主拿着承诺书找到供暖公司时，对方却又不认了。

“（供暖公司）那边的人就说这是开发商问题，他们按照建筑面积收费，不认这个，让我去找开发商或者住建委把房本面积给改了。”对于供暖公司的这一回答，这名业主觉得十分离谱。

于是，他又将情况反映至12345。可令人失望的是，即便12345出具了处理意见书，开发商依旧没有将此事彻底解决。“供暖公司说他们按规定收费，如需减免便需要开发商将管道铺上再切断，但开发商那边就只给我们出了个协议，事情就这么僵在这里了。”

图源业主供图

 一次又一次的扯皮和推诿，让这名住户感到身心疲惫。“开发商说当初就这么设计的，没有接管条件，让我拿着协议去找供暖公司减免；但供暖公司又不接受这个协议，说问题出在开发商，那边不解决，供暖这边也没办法。”

对于路径御合院这名业主的情况，王佳红律师称，这是相关规则滞后带来的问题，特殊性情况没有考虑到。既然两边都沟通不了，业主可以尝试走行政诉讼。而且这个问题既然是开发商导致的，那么开发商就应该承担这个成本。

据了解，这种供暖纠纷是路径御合院上叠户型共有的问题。“下叠和中叠的问题则是开发商交付供暖时只给地上的部分铺设地暖了，地下一层二层都没给铺，然后好多邻居就花钱自己把下面铺了，但是我们上叠的地下二层就算想自己铺也铺不了，因为是设计时候就没预留管线。”该名业主称。

04

“公路王”转向房地产，却深陷“维权门”

一系列质量问题的发生以及开发商的拖延“战术”，令购房者对路劲地产的产品颇为失望。

在过去很长一段时间，相比内地房企的快周转，港资房企都是给人慢经营的印象。在房地产黄金时代，内地开发商纷纷在追逐规模的狂潮下激进扩张，百亿、千亿房企层出不穷；与此同时，在另一边的香港，早已经历百年沉浮的港商凭借着谨慎求稳、精耕细作的经营理念，赢得了消费者的认可。但是路劲地产旗下项目的交房，却让购买了其房屋的消费者大跌眼镜。

作为曾经的“公路王”，路劲自1994年被单伟豹、单伟彪两兄弟创立起，便一直从事大陆收费公路业务。2003年，由于内地经济日渐发达，地方政府对公路项目的投资回报开始降低，路劲便通过收购隽御地产，进入中国房地产市场。此后，房地产开发业务也成为路劲的主要业务方向。

前期在内地房地产领域，路劲一直十分低调，唯一一次“高光”便是2006年低价收购了孙宏斌的顺驰，自此在业内掀起一阵水花。

彼时对顺驰的收购，虽然令路劲的土地储备翻倍增长，但顺驰的大量负债和多达3000宗的官司，同样让从前的“公路王”长期处于“消化不良”状态。前路劲董事会主席单伟豹一度公开称，这笔收购令路劲“吃了大亏”。

路劲历年年报显示，收购顺驰后的几年里，公司一直在处理孙宏斌遗留的官司及债务，期间鲜少参与土拍，直到2012年在上海和常州获取了两幅地块。自此，路劲开始在土地市场大举揽地。从2014年至2017年，路劲累计于长三角及渤海湾地区斩获了39宗地块。但在北京市场，公司始终只有顺驰留下的几个项目。相关报道显示，2013年路劲曾参与了北京13宗地块集中拍卖，可最终依旧颗粒无收。

2020年，路劲再度进入北京。这次，公司一连在大兴和顺义拿下两个地块，南边打造出路劲御合院，北边开发了路劲御和府，一南一北两个项目，成为了路劲重新布局北京的标志。

地产金融视界从路劲地产母公司路劲基建2022年半年报中了解到，目前包括路劲御合院和路劲御和府在内，路劲在北京有三个项目，其中位于北京顺义的路劲御和府作为均价最高的住宅项目，被看做公司的“现金奶牛”。来自《地产营销人》的数据显示，2022年路劲御合院的成交金额和成交套数位于北京大兴区别墅成交榜第一，路劲御和府热销时成交套数更是一度冲上全北京住宅市场前十。

不过值得注意的是，近期，路径御和府也被爆出现大量维权。在微博和小红书平台，部分已收房的业主先后发声称，该项目存在地板发霉、厨房台面破裂、地漏错位、开关有划横且没有做水平线处理、墙皮脱落裸露、宣传为塑胶跑道实际交付柏油路、宣传中的A区篮球场实际交付变成了草坪以及进户大厅楼道无瓷砖等情况，种种问题得不到解决，令业主苦不堪言。

接连两个项目深陷“维权门”，让市场对路劲的产品力产生了质疑。

05

行业下行中的产品减质，维权道阻且艰

目前在路径御合院发生的一系列维权事件中，漏水仍是大多数业主最为担心的问题，这为许多住户的日常生活带来隐患。

今年二月初，北京迎来立春后第一场大雪，一位上叠户型业主的屋顶接缝处便开始滴答作响。“这要赶上雨季，水会滴得更加厉害。”该名业主称。

另外由于房屋设计上的问题，路劲御合院三单元的雨棚也在经历一场大雪后不断漏水。二月份的北京，气温最低时仍有零度以下，滴在地面上的水因此结成了冰， 不少业主经过都十分打滑。

零碎问题频繁出现，令许多住户感到十分苦恼。不断有业主吐槽称“虽都不是什么大事，但就是非常闹心。”“买房到现在问题不断，且全都是自己解决，令人焦头烂额。”更有业主矛头直指路劲“这家开发商交付的东西质量不行，而且维修进度特别慢，不是个积极解决问题的态度，能拖就拖。”

单伟彪在路劲基建2021年年报中称“我可以肯定地说，前面的道路对房地产开发商而言，特别是民营开发商来说是十分困难的。然而集团相只要在设计、施工质量、交楼时间、借贷管控、销售速度及售后服务等工作都做得比人家好，长远来说路劲必定是幸存者。”

但现实来看，路劲在工程质量及售后服务方面都并没有做到理想中的标准。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示“香港公司普遍更重视财务稳健和单项目回报，也更加谨慎使用财务杆杠，以至于路劲错过了前些年国内房地产市场大发展时期迅速作大规模和市场影响力的关键阶段，这也是香港公司的普遍特点。”当前，路劲虽然一直在实施“深耕长三角和渤海湾区域”战略，但在北京市场，其经营时间和所占规模都极为有限。

对于路劲来说，路劲御合院和路劲御和府本该成为公司在北京打响品牌力的关键项目，然而如今两个都成了“砸招牌”的买卖。

优淘城总裁薛建雄也指出，其实路劲算是最落地的港企了，不过现在内地房地产市场竞争非常激烈，路劲没有特别优势，以后也只会越来越困难。

早在2022年10月，受房地产销售拖累，穆迪就将路劲基建的展望从稳定下调至负面。

对于路劲御合院业主反映的房屋质量问题，地产金融视界将持续关注。