2018标准信用中期榜 | 5千亿级房企：万科未减、碧桂园周转，恒大负债

◎  作者 / 标叔

■标准地产研究院近日发布了《2018年中期规模房企信用安全榜80强》。三大头部房企中，万科、碧桂园分别排名全榜单的第4和第8名。恒大尽管本期排位有所上升，但表现仍然稍差，位列榜单第18位；

■5000级别的三家头部房企里面， 恒大的信用安全相对较差，其依然拥有业内最高的（流动负债-预收账款）规模；

■相较于2017年底的榜单， 万科、碧桂园 安全指数有所下降， 但同期行业其他房企评分下降更快，因此碧桂园、万科的排名分别小幅上升了1和2名。而恒大相较于上期榜单，安全指数由10.67上升至20.55，排名也由上期的第32名大幅攀升至本期的第18名；

■万科较高的排名主要得益于其短期信用和长期信用的均衡性较好，负债得到了有效控制。碧桂园较高的排名除了其规模外，主要得益于较高周转率的贡献。恒大排名的较大幅上升主要得益于杠杆倍数的下降，其杠杆倍数则由15.35倍下降至12.14倍，这很大程度上是其 主动去杠杆与优化负债结构 的结果。我们留意到，恒大千亿规模的永续债已在2017年底前全部偿还；

■三大头部房企在榜单中的信用安全指数，与中海、保利、华润等作风相对稳健的央企仍有较大差距。但在行业融资途径持续收紧，调控政策趋严的大环境下， 头部房企更容易体现出品牌效应与规模优势，安全排名呈逆市上升趋势；

■2017年底，三大头部房企平均杠杆倍数为11.78倍，2018年中期这一数字微升至11.83倍。其中万科由8.78倍上升至9.97倍，碧桂园由11.21倍上升至13.37倍。这显示出， 头部房企并未受到政策收紧的较大影响，其扩张策略与思路也没有因大环境趋冷而发生重大转变；

■三大房企平均近12倍的杠杆倍数，在全行业内已属最高梯队——中海、保利、华润三家央企同期平均杠杆仅为4.85。谋求高速扩张仍是头部房企的主要发展思路。房地产是典型的资金密集型行业，对资金的依赖度很高，较高的杠杆将为三大头部房企节约资本消耗并提高发展速度，支撑其持续的扩张。 可以预见的是，三大房企仍将在体量上保持头部优势；

■尽管头部房企杠杆率较高，但受较大的预收账款规模与存货等因素影响，短期内有暴露重大资金安全隐患的可能性不大。2018年中期，全行业货值排名前三的正是恒大、万科、碧桂园，其中恒大货值规模已经接近万亿，甩开第二名万科三千多亿；

■预售账款方面，万科、碧桂园位列全行业的前两名。 恒大在预收账款规模上被绿地和保利超越；

■头部房企尽管动用了高倍杠杆，背负庞大债务，走“三高”路线，但仍能在《2018年中期规模房企信用安全榜80强》中排名靠前的因，是因为本榜单以动态的现金流为核心基础，预测的是房企中短期内的生存能力；

■总体而言，三大头部房企当前的信用安全状况，在纳入统计的80家规模房企中排名靠前，虽然绝对安全值都在下降，但尚未到 中短期内有信用安全风险爆发的迹象 。

附： 《2018年中期·中国上市规模房企信用安全TOP80》

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