买傲娇学区房 这个险值不值得冒？

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　　前段时间，南京爆出一则“众人哄抢17万/㎡天价学区房”的视频，火遍全网。

　　这处引发全民“围观”的房产，面积仅13.2平方米，昏暗狭小，墙面甚至都已经发霉，犹如“胶囊房”，属于那种花钱让你住都会嫌弃的房子。

　　然而恰恰由于地址位于南京市鼓楼区灵隐路22号，临近琅琊路小学本部和29中本部两所知名学校，成为了“双学区房”，命运发生了360度大转折。因为低总价，房子一在网上挂出，就引起了众多家长的强烈关注。

　　在视频中可以到，这套13.2平米的房子里站满了人，一直排队到街上，喊价陆续从168万哄抬到230万，声势浩大不绝于耳，颇有奢侈品拍卖会现场的气势。

　　虽然后来被媒体曝光是中介找人演的一出闹剧，但一个南京朋友说，这并不是什么新鲜事，当地人更多的是理解与无奈。

　　因为南京的学区房，一直都是如此傲娇。根据数据，2019年5月南京30所名校学区房均价高达49504元／平方米，是整体商品房(均价29771元/平米)的1.6倍，其中，拉萨路小学学区房卖的最贵，均价达到86500元／平方米。

　　除了南京之外，苏州、杭州、成都、武汉、天津等能称得上教育资源突出的城市，学区房从3月开始，涨速就没停下来过。可见当下人们对于学区房已经达到了近乎痴狂的地步。

02

　　当然说起学区房，能称得上鼻祖的还属北京城。自古以来，“古有孟母三迁,今有择校而居”的理念就植根在皇城脚下的每一位家长心中。

　　(每年一度的彻夜排队入学登记)

　　因而这几年，北京城的学区房们还形成了一条自上而下的鄙视链：西城的不起东城的，东城的不起海淀的。三大城区不跟下面的玩。下面的通州、房山、大兴等更是争得面红耳赤……

　　在大家眼里，学区房就是孩子的未来，为了让孩子赢在起跑线上，家长们被迫塞入学区房赛道，甚至不惜牺牲掉全家人的生活品质。

　　这让我想起了一个朋友，小王。

　　2017年，小王的孩子准备上小学，彼时北京的房价日日高涨，面对一天一价的学区房，小王彻夜难眠。几乎每天晚上都要打电话咨询我，问我怎么办？是把孩子送回重庆读书，还是在北京买一套学区房。

　　结果折腾了一个月，没有听我的劝谏，做出了她认为最对的选择——入手了一套600万的学区老破小。

　　为了凑够首付300万，她几乎借遍所有亲戚。本来可以在重庆买到600万豪宅，结果全家5口人挤在一个60平米破旧老房子里，客厅连窗户都没有，转个身都难。

　　房子签约成功后，她在朋友圈留下一句话“这已经是我能给孩子创造最好的条件了。”

　　房子月供1.8万，实际上小王每月税后收入只有1万多，两口子共同偿还首付的借债和月供、孩子的教育支出以及一家老小的吃喝。即便如此，名牌大学毕业的她依然不敢换新工作。因为孩子上学必要的居住证，只有这家公司有。

　　昨天再见面时，她对我苦笑说，“这两年过的太辛苦了，感觉这辈子算是被孩子绑架了。悔不该当初听你的劝言。“

那么当初我给她的建议究竟是什么呢？

03

　　其实对于学区房这个事物，我一直保持中立观。

　　如果你家里是大富贵，可以二套选择鄙视链顶端的学区房，只要政策不变，孩子读完书之后自然有接盘侠。因为你具备轻易实现它的能力。

　　但如果家里很普通，需要砸锅卖铁，就千万不要去追求所谓的“学区房”了，一定要考虑家庭未来的生活品质。

　　其实北京现在除了东西城、海淀之外，一些非热区域的9年直升初中也很不错，尤其是在政策的引导下，越来越多的名校开设的分校区，教学质量非常优质，足以满足孩子的上学需求。

　　你要知道东西城的学区房之所以名校升学率高，是因为东西城集中了北京绝大多数的公务员子女，海淀则是各大高校博士、硕士子女，他们先天在接受家庭教育上就处于领先地位。

　　但这也是可以改变的，很多地方会随着高质量人群的集聚而让学区变得更加优质，例如海淀上地，在多年互联网高薪人群子女的加持下，愣是把上地的小区考成了学区房。数据显示，上地片区二手房价普遍10万/㎡以上，也算优质学区了。

　　可能你会跟我说，现在海淀上地学区房已经10万/㎡，如您口中所说，作为非富家庭又要保证生活品质，又要找到城市新贵集聚的学区地段，这种情况还有吗？

　　当然有，例如下面讲到门头沟的“龙樾西山”，正是完全具备了上述条件。接下来我分三步帮你盘。

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　　首先是教育。

　　在“龙樾西山”西南侧一路之隔，就是北京八中永定实验学校和幸福天使幼儿园。

　　其中北京八中永定实验中学是和西城区名校北京八中联合办学的。注意，这里是联合办学，意味着北京八中的师资力量是要流动到这所学校的，远不是那种明面上挂个名校牌子就称自己师资雄厚的。

　　北京八中的教育质量自然不用多说，在西城区也是能排上名号的，例如两弹元勋邓稼先、人民币图案设计者侯一民都是它的毕业生、同时多名中科院的院士也是毕业于该校。

　　而幸福天使幼儿园则是一家大中型幼稚园机构，具有资深教育经验，费用负担小，仅为750元/月，而且这个幼儿园的教育教学质量及日常管理在门头沟地区也是出类拔萃的。

　　两个优质公立学校加起来构筑的15年一站式教育配套，无论是在教学质量还是入学条件上，足以让人省心。

　　其次是交通和宜居性。

　　门头沟地区在过去可能不是最好的选择。但这几年随着“三横四纵两轻轨”的逐步落地，区域价值开始疯涨。

　　三横指不收费的三条无红绿灯快速路。其中阜石路，可以将门头沟和中关村、万柳商圈的通达时间缩短至15-20分钟内，莲石路可以让金融界商圈的新贵15-20分钟内直达门头沟地区。而今年10月即将通车的长安街西延线更是将门头沟与中心区价值，直接连通。

　　两轨指的是S1号线和R1号线(北京18号线)。值得注意的是，“龙樾西山”这个项目与S1号线的上岸站的距离仅为800米，从上岸站到苹果园地铁站，只需要花费5-6分钟。

　　交通便利，再加上门头沟天然属于生态涵养区(森林覆盖率达到98%以上，相当于每200米就有一个公园)，天生具备了吸引高净值人群的基因。从当前购房者客群数据也能得出来，绝大部分都是金融街和中关村等商圈的新贵。

　　对于大部分购房者来说，相对于城内60平米的老破小，生活在这么一个交通便利，风景宜人的天然氧吧，才是生活品质最实际的保障。

　　最后是性价比。

　　““龙樾西山”是门头沟区域总价最低的改善产品”，性价比很足，怎么理解呢？

　　做个对比。例如用600万在龙樾西山买房，可以买到实际建筑面积达130平米的大三居，这样算下来，实际价格仅为4.6万元/平米。

　　而像这样同品质的项目，在北京三环均价基本是10-12万/平以上，在四环均价为8-9万/平，五环均价7万/平，六环也基本在6万/平以上。

　　而且最重要的是，龙樾西山是纯商品房，在限竞房井喷的北京市场属于绝对的稀缺品。其受政策影响较小，可以尽快取得房产证入市交易，在投资增值角度，相对于限竞房有很大的优势。

　　至于改善属性，也可圈可。2.5的容积率，2.9米层高，人车分流这些改善产品标配自然不用多说，最大的亮在于户型方正、三面采光、双南卧和一梯一户，这在寸土寸金的北京住宅市场上并不多见。

另赠送16平方米

　　而且社区的建筑和园林都采用了中式设计风格，别致而端庄。园林取用了西山品类相同的成年树材、花卉，绿化率达到30%，且设计与西山遥相呼应，充分融合，给人一种西山意境的既视感，一年四季皆有温馨居住的生活氛围。

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　　最后还有几想说的。

　　其实对于孩子，对于购房，或者对于生活，在成年人的世界里除了应不应该，更重要是，具不具备去实现它的能力。如果小王当初选择“龙樾西山”这类项目，现在会不会是两种生活状态？

　　我一直坚，最好的学区房是自家的书房。与其你被绑架式地让孩子上北京最好的学区房，还不如多花一时间陪伴他们，让他们在孩童时期就感受到满满的爱、舒适和满足。

　　而这些感觉，在紧张的家庭关系中，在60平米破旧的学区房中，是极难存在的。

　　不要为了孩子牺牲自己，而是在条件允许的情况下，做出更好的选择，相你在过上面章后，心中一定有了最清晰的答案。