「孤岛」之上的世界之花

|许千慧

　　开业534天之后，世界之花终究还是走上了火神庙商业中心的后路，被冯玉良切割出去，转手爱琴海商管集团。

　　6月10日，爱琴海商管集团和金色凯盛的签约仪式在世界之花假日广场举行，除了当天广场正中的醒目LOGO以外，此前并未有任何消息流出。

　　目前，爱琴海集团执行总裁王东给世界之花的定位是“城市欢乐生活引导者，京南区域的绚丽名片。”自10日签约起，爱琴海的团队将迅速介入项目的定位规划与招商调整，尽管目前整体方案还在拟定中，但可能近期会随着项目的招商息等传播内容进行公布。

　　占地133万㎡、建筑面积63万㎡的南城“巨无霸”自此分割。爱情海接管其中20万㎡的购物中心，包含影院、冰场、国际名品、特色餐饮、儿童娱乐等业态，租期20年。冯玉良保留剩下的酒店、写字楼等业态。

　　“花”开二度，冯玉良想借新来的“合租室友”盘活人气。爱琴海，则终于抓到机会，希望重现轻资产模式的辉煌。他们都想要从世界之花再度出发，撼动南城。

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折戟的品牌招商

　　商业地产行业内部一直有一种说法：商场的生命取决于开业的前两年。

　　“如果一开始就没能立起来，商场基本上就废了。”某南城新生代商业操盘手曾经说。

　　但显然，开业一年多就“易主”的世界之花，是属于没能起来的那一类。

　　世界之花假日广场的定位是化商业综合体，除去地下停车场之外，共有六层，包括地下一层和地上五层。世界之花的商业总建筑面积多达32万㎡，比西红门荟聚的体量还大，相当于三个西单【大悦城(000031)、股吧】之和。

　　然而如此大体量的商业“巨无霸”，招商情况却极不乐观。2017年底开业之初，品牌入驻率就只是勉强达到80%，远远落后于南城动辄92%、98%的开业出租率。

　　2019年初，这里甚至还爆出了大规模撤店的情况，撤店品牌多达49家，空置率超过25%，一层二层的许多服装品牌相继闭店，主要还是靠4层的美食和地下一层的盒马鲜生聚集人气。

世界之花1F-4F品牌分布

　　根据大众评网站上的数据显示，世界之花目前只有215家品牌入驻，只占西单大悦城品牌总量的一半，不足荟聚500余家品牌量的4成。“每次坐着观光电梯上来就很有感触，一二层基本都是空的，如果不是孩子要玩动力星球，我们也不折腾。”

　　“档次低”、“交通不便”、“容易迷路”是周边居民对于世界之花评价最多的标签，“来过一次就不想来了”。

02

交通孤岛

　　交通蹩脚、动线不清恰好也是世界之花最大的硬伤。尽管世界之花距离四环路不到一公里，但实际上没有过街天桥的德贤路，和远在3公里之外的地铁线，已经将世界之花围成一座“孤岛”。

　　距离最近的地铁口到世界之花的距离都在三公里以上，称作公交也需要两三站路。但即便是最近的公交车站，也需要步行五分钟才能到达商场，且只有两条专线公交经过。

世界之花地理位置

　　“我们就住在马路对面，过去一趟连个过街天桥都没有，我倒想支持，但真的不方便。”不少住在对面的居民去的更多的是旧宫站旁边的住总万科广场。

　　按照赢商大数据中心的数据显示，世界之花所在区域3公里内存在约70个社区，约47万人口；5公里内有155个社区，拥有100万人口。然而过去一年多，这座商业“巨无霸”更像是一座“孤岛”，周边的百万人口形同虚设。

　　蹩足的交通、模糊的动线和情况不佳的招商，世界之花的这些硬伤如今都要由爱琴海来解决。但能接盘这样的项目已经是爱琴海的“最优选择”。

　　“爱琴海这些年一直在外地做轻资产托管业务，他们一直想再进北京，但是在北京拿项目实在太难了，机会很少。”某内部人士透露。

　　这是继2013年的太阳宫项目之后，爱琴海六年来等来的属于北京的第二次机会。

　　作为红星集团旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台，爱琴海先后进入北京、上海、天津、昆明、福州、重庆、苏州、成都等60余个大中城市，签约项目近百个，落地开业的也已有十余家。

　　爱琴海商业集团CEO兼总裁张华容曾经公开介绍过拓展商业项目的三种模式，租赁、收购或入股以及轻资产管理模式，通过输出品牌、管理和运营经验，快速拓展商业模式。“截至2018年爱琴海拓展的70余个项目中，轻资产的比例占到50%。”

　　世界之花周边拥有百万人口的潜在客群，庞大的家庭客群对于体验式、品质化的一站式综合性消费存在巨大需求。而体验式、一站式恰好是近些年爱琴海轻资产商业模式的发力重。

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被交接的商业梦想

　　目前，爱琴海集团执行总裁王东给世界之花的定位是“城市欢乐生活引导者，京南区域的绚丽名片。”自10日签约起，爱琴海的团队将迅速介入项目的定位规划与招商调整，尽管目前整体方案还在拟定中，但可能近期会随着项目的招商息等传播内容进行公布。

　　但不管爱琴海打算如何改造世界之花，至少这些商业梦想，暂时和冯玉良没什么关系了。

　　2011年，冯玉良的金色凯盛与大兴区旧宫镇政府签订合作协议，获得旧宫镇一块约200亩集体经营性用地40年的经营使用权。同时，金色凯盛以缴纳土地使用固定收益的形式，每年需要向旧宫镇的8000多名村民支付分红。

　　冯玉良这个曾经在旅游、煤炭、粮食等行业摸索过的奇人，当年真的想要在南城商业闯出一片天。他花了七年时间打造世界之花，最后鲜花凋零，商业梦碎。

　　如今，他为数不多的两个商业项目都已经被拆分切割。世界之花交给了爱琴海，火神庙商业中心的E、F座今年1月份也已经转让给了大悦城，未来即将变身“大悦春风里”，预计2020年开业。

现场签约仪式

　　冯玉良最终还得借他人之手来提升商圈环境和热度，毕竟他手里还有其他商铺、酒店和写字楼。就在几天前，世界之花假日广场的销售们又开始拿起电话推销起商办来，“南四环3万/㎡的商业写字楼需要吗？”。

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那些年错失的先机

　　无论是当年的冯玉良，还是如今的爱琴海，他们中的都是世界之花所扎根的这片土地的价值。

　　然而，随着世界之花七年时间的沉寂和一年的虚耗，这片土地的价值正在遗失。整整八年时间，世界之花错过的不仅是一个专业的商业运营商，还有南城商业的发展先机。

　　几乎是同一年杀入南城的商业玩家，几乎是争抢同一拨旧宫的人群，住总万科广场早在2016年5月开业之初就抢占了旧宫60%的到访量。而那时候迟迟未入市的世界之花已经被近乎遗忘。

　　过去几年，这片土地吸引了更多“后来者”，龙湖、凯德、大悦城……这些“后来居上”的商场占据了更有利的地理位置，也比世界之花更懂得体验式、一站式，更理解存量市场的场景升级和空间革命。

　　同样是大体量购物中心的荟聚牢牢把控着西红门商圈，住总万科广场“以小博大”抢占旧宫，天宫院有龙湖天街和凯德MALL.天宫院比拼，黄村商圈的大悦春风里明年就要开业......

　　如今的南城早已不缺商业玩家，他们在最开始就拿出了层出不穷的家本领激烈拼杀。周边高手林立又身居“孤岛”，世界之花真的还能占据一席之地吗？

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