重修未来三年，荣安都会绩优、绩优 ！一帖

人按语有克尔瑞今年前七个月的新数据了。且中有些数据的处理，也有不完全合适的地方，故重修《未来三年，荣安都会绩优、绩优！》

哥哥一直说，今年荣安的业绩一定在9毛以上。

哥哥还说，21、22年，荣安依然绩优，每股收益还将保持在8毛以上。

不由你，哥哥只管分享。

一、2022年前 ，荣安可结转项目货值估算

司20年债券评级报告，是关于荣安最好、最权威的研报。报告中详细罗列了公司项目建设、土储的情况。荣安公司的已经完全实现了快周转、高可控，项目从拿地到交楼，开发周期几乎都不会超过三年，所以，现在在手的项目，几乎在22年之前都会完成结算。最新的克尔瑞1-7月新增货值数据，还填补了荣安最新拿地的缺失。两者综合，可基本搞清楚荣安2022年前可结转的项目货值情况。

1、19年前已交楼项目尾盘哥哥估计，残余的权益货值在10亿左右。

2、在建已售楼盘中未结算货值中荣安的权益货值测算方法一报告显示，截至20年3月底，公司在建在售楼盘36个。36个楼盘全口径的已售未结算面积为全口径可售面积367.67 万平方米减去未售面积96.60万平方米，结果为271万平方米。荣安权益保守按60%测算，荣安的权益为163万平方米。前两年的销售均价分别为1.7万、1.78万每平方。按1.7万每平方测算，可以得出荣安截至今年3月在手的已售未结转权益货值在276亿元。测算方法二截至今年3月底，荣安预收款188亿。按80%的到款率计算，在手权益约货值230亿。尽管荣安操盘的楼盘基本都是整体交楼，但不排除合作项目有个别有分期交楼的情况，故采用方法二测算的数据在手未交楼货值230亿。

3、在建在售项目中的可售货值中荣安的权益货值报告显示，可售面积96.60万平方米，目前销售均价为2.02万每平方米。全口径可售货值195亿。荣安的权益保守按60%测算，在建在售项目中可售货值中荣安的权益货值为116亿。

4、在建未售项目中荣安的权益货值在建未开盘项目9个（报告只显示7个，实际是9个）。一一考察了，荣安的权益计容面积大体为50万平方米。均价按2万测算，在建未售项目中荣安的权益货值大体在100亿。

5、土储项目中荣安的权益货值。报告显示，截至20年3月底，荣安有土储项目9个，荣安的权益计容面积为68.21万平方米。这部分项目，绝大多数都是19年拿地的，按50万平方米统计权益，售价2万，货值100亿。又，根据克尔瑞最新发布的今年1-7月新增货值，20年1至7月，荣安新增权益货值排名45名，新增权益计容面积为147万平方米左右，新增权益货值近350亿。两项合计，目前在手的处在待建状态的土储权益货值在450亿左右。

按荣安速度，这些土储，今明两年绝大部分肯定入市。考虑结转周期，保守按22年内60%的结转率测算，22年前会提供可结转权益货值为270亿。当然，有朋友会说，荣安摘下的这些地块，有可能会合作开发，荣安的权益最后没那么高。这是对的。但是，荣安今年后五个月注定还会新拿地或则参与一些其它合作伙伴摘地项目开发，按荣安拿地1年内入市的顾虑，这些项目明年也大概率会入市。一出一进，两相抵扣，大致持平，应该没有毛病。

以上合计上述五项，合计荣安在22年可以结转的权益货值预期在740亿左右 。

二、预期货值内涵总利润估算

1、荣安项目的营收利润率一直较高。以去年为例，66亿的营收，带来了近19亿权益依然，净利率高达28%！！！灰常灰常之高。但是，客观地，这样的高利润率是不可持续的。今后几年，随着荣安高低价项目逐渐增多，净利率会大幅走低。但是，得益于荣安的成本控制能力与拿地眼光，也得益于浙江的房价上涨与荣安在浙江地区的品牌溢价，荣安的营收利润率还是会高于绝大部分房地产上司公司的。包括宁波今年6月最新开盘的项目，荣安拿地楼面成本达到2.1万每平米，够高，可售价也达到小4万，利润也还是可观！

2、基于哥哥进行的大量实证的项目测算，哥哥认为，荣安的项目利润率，已售货值按16%，在售可售货值按14%，未售项目（包括未开工土储项目）平均按12%测算营收利润率，还是比较靠谱的。如此测算，基本也就意味着荣未来三年的营收利润率大体按20年16%、21年14%、22年百分之12%的情况递减。

3、内涵房地产项目利润总额已售未结转权益货值与残值小计240亿，按16%利润率测算，权益利润38.4亿；在售项目的可售货值116亿，按14%润率测算，权益利润16.4亿；截至今年三月底处在在建未售状态的项目与土储项目，22年前预计可交付货值小计370亿，平均按12%利润率测算，权益利润44.4亿。以上合计内涵利润总额为99.2亿。

4、除了房地产， 荣安地产 还有其他业务。按历史数据，其他业务每年的利润多则一个多亿，少则大几千万。保守，3年计2亿。合计未来三年的利润总额在101亿左右。

三、未来三年利润结算分布保守预估

根据货值分布、交楼计划与项目开发建设周期的经验，预计未来三年（20-22年）荣安底仓的利润分布如下

1、2020年，预计 荣安地产 项目结算货值在170亿左右，加上其他收益，预计利润在28亿以上（以上！！！），折合每股收益在0.9元以上。营收利润率在16%。

2、2021年，预计 荣安地产 项目结算货值在220亿左右，加上其他收益，预计利润在27亿以上（以上！！！），折合每股收益在0.8元以上。营收利润率在12%。

3、2022年，预计荣安地产项目结算货值在260亿左右，加上其他收益，预计利润在27亿以上（以上！！！），折合每股收益在0.8元以上。营收利润率不到11%。

4、以上预测，明显又做了保守处理。三年合计结果为实际结算货值650亿、利润总额82亿。明显低于前面测算分析中的预期可结转货值740亿、利润总额101亿的数据。相当于打了八折。保守处理的因是结转有提前或推迟等情况，还可能会出现其他费用计提与亏损抵扣，所以不能满打满算。

四、几结论

1、未来三年，荣安有充足的可结转货值。连续三年利润保持在0.8元以上，是大概率事件。

2、尽管哥哥一再进行保守的处理了，但如果你还嫌哥哥的计算的结果还冒进，你可以最多再打八折处理业绩-----极限每股年收益低估到7毛！！！但确实不能再低了！！！

3、估算出来的三年结算740亿，预计利润在101多亿，已经高于荣安目前82多的总市值。就算打八折了，还相当于未来三年就再造一个荣安。目前的动态市盈率不足三倍！如果不分配，荣安到时的净资产就超过5元！

4、业绩可比的股票，目前的股价基本是5-7元甚至以上。相对于现在2.6元的股价，如此绩优的荣安地产目前的估值估值真的低到低到没有良心了！

五、几说明

1、君子坦荡荡，小人常戚戚。哥哥分享，不需要感恩。但不懂感恩的，也没必要BB不喜欢的可以不，不好的尽可以卖出。

2、个人研究资料，虽然力图客观公正，但难免有个人的主观倾向。且一己之力，错误也在所难免。欢迎兄弟们批评指正，集思广益。

3、少数数据与老帖子会有出入，是因为新的资料出现后权衡的处理结果，没必要斤斤计较。

4、个人研究资料，友情分享。欢迎讨论，不做参考！炒股有风险，投资需谨慎。股市的钱都是不好赚的。赚了的，你反正也不分我，所以亏了的，也就没必要怨天尤人！！！！）））））））））