未来三年，荣安都会绩优、绩优

哥哥一直说，今年荣安的业绩一定在9毛以上。

哥哥还说，21、22年，荣安依然绩优，每股收益还将保持在8毛以上。

不由你，哥哥只管分享。

今天，基于公司公告20年债券评级报告，哥哥做出了这个。有心的，自己可结合公司公告20年债券评级报告阅读。）））））））

未来三年（20-22年），荣安可结转货值一览

司20年债券评级报告，是关于荣安最好、最权威的研报。报告中详细罗列了公司项目建设、土储的情况。荣安公司的已经完全实现了快周转、高可控，项目从拿地到交楼，开发周期几乎都不会超过三年，所以，现在在手的项目，几乎在22年之前都会完成结算。

一、截至20年3月底，荣安项目货值情况

1、已交楼项目尾盘哥哥估计，残余的权益货值在10亿左右。

2、在建已售未结算货值中荣安的权益货值报告显示，截至20年3月底，公司在建在售楼盘36个。36个楼盘全口径的已售未结算面积为全口径可售面积367.67 万平方米减去未售面积96.60万平方米，结果为271万平方米。荣安权益保守按60%测算，荣安的权益为163万平方米。前两年的销售均价分别为1.7万、1.78万每平方。按1.7万每平方测算，可以得出荣安在手的已售未结转权益货值在276亿元。

3、在建在售项目中的可售货值中荣安的权益货值报告显示，可售面积96.60万平方米，目前销售均价为2.02万每平方米。全口径可售货值195亿。荣安的权益保守按60%测算，在建在售项目中可售货值中荣安的权益货值为117亿。

4、在建未售项目中荣安的权益货值在建未开盘项目7个（报告只显示7个，实际是9个）。荣安权益计容面积大体为40万平方米。均价按2万测算，在建未售项目中荣安的权益货值大体在80亿。

5、土储项目中荣安的权益货值。报告显示，截至20年3月底，荣安有土储项目9个，荣安的权益计容面积为68.21万平方米。另，根据公司发布的拿地公告息，20年4至6月，荣安新摘地6块，权益计容面积为61万平方米左右。两者合计130万平方米。考虑结转周期，22年内按70%实现结转测算，22年前可结转面积按90万平方米预计，均价2万，22年前可结转权益货值为190亿。当然，有朋友会说，荣安摘下的这些地块，有可能会合作开发，荣安的权益最后没那么高。这是对的。但是，荣安注定也会参与一些其它合作伙伴摘地项目开发哦。一出一进，两相抵扣，大致持平，应该没有毛病。

以上合计上述五项，合计荣安在22年可以结转的权益货值预期在670亿左右 。

二、预期货值内涵总利润的测算

1、荣安项目的营收利润率一直较高。以去年为例，66亿的营收，带来了进18亿权益依然，净利率高达27%！！！灰常灰常之高。但是，这样的高利润率是不可持续的。今后几年，随着荣安高低价项目逐渐增多，净利率会大幅走低。但是，得益于荣安的成本控制能力与拿地眼光，也得益于浙江的房价上涨与荣安在浙江地区的品牌溢价，荣安的营收利润率还是会高于绝大部分房地产上司公司的。

2、基于哥哥进行的大量实证的项目测算，哥哥认为，荣安的项目利润率，已售货值按16%，可售货值按14%，未售项目（包括未开工土储项目）平均按12%测算营收利润率，还是比较靠谱的。如此测算，基本也就意味着荣未来三年的营收利润率大体按20年16%、21年14%、22年百分之12%的情况递减。

3、内涵房地产项目利润总额已售权益货值与残值小计286亿，按16%利润率测算，权益利润45.8亿；可售货值117亿，按14%润率测算，权益利润16.4亿；在建未售项目与土储22年前可交付货值小计270亿，平均按12%利润率测算，32.4亿。合计内涵利润总额为94.6亿。

4、除了房地产， 荣安地产 还有其他业务。按历史数据，其他业务每年的利润多则一个多亿，少则大几千万。保守，3年计2.4亿。合计未来三年的利润总额在97亿左右。

三、未来三年（20-22年）的利润结算分布预估

根据货值分布、交楼计划与项目开发建设周期的经验，预计未来三年（20-22年）荣安底仓的利润分布如下

1、2020年，预计 荣安地产 项目结算货值在170亿左右，加上其他收益，预计利润在28亿以上（以上！！！），折合每股收益在0.9元以上。营收利润率在16%。

2、2021年，预计 荣安地产 项目结算货值在200亿左右，加上其他收益，预计利润在26亿以上（以上！！！），折合每股收益在0.8元以上。营收利润率在13%。

3、2022年，预计荣安地产项目结算货值在250亿左右，加上其他收益，预计利润在27亿以上（以上！！！），折合每股收益在0.8元以上。营收利润率不到11%。

4、以上预测，又做了保守处理。三年合计结果为结算货值620亿、利润总额91亿。明显低于第二条预期利润的测算分析中的可结转货值670亿、利润总额97亿的数据。因是结转有提前或推迟等情况，不能满打满算。

四、几结论

1、未来三年，荣安有充足的可结转货值。连续三年利润保持在0.8元以上，是大概率事件。

2、三年预计利润在90多亿，已经高于荣安目前80多亿的总市值，相当于未来三年就再造一个多荣安，动态市盈率不足三倍！如果不分配，荣安到时的净资产就接近5元！

3、业绩可比的股票，目前的股价基本是5-7元。相对于现在2.6元的股价，如此绩优的荣安地产目前的估值估值真的低到低到没有良心了！

4、尽管哥哥一再进行保守的处理了，但如果你还嫌哥哥的结果冒进，你可以最多再打九折处理业绩。不能再低了！！！

五、几说明

1、君子坦荡荡，小人常戚戚。哥哥分享，不需要感恩。但不懂感恩的，也没必要BB不喜欢的可以不，不好的尽可以卖出。

2、个人研究资料，虽然力图客观公正，但难免有个人的主观倾向。且一己之力，错误也在所难免。欢迎兄弟们批评指正，集思广益。

3、个人研究资料，友情分享。欢迎讨论，不做参考！炒股有风险，投资需谨慎。股市的钱都是不好赚的。赚了的，你也不分我；亏了的，也就没必要怨天尤人！！！！）））））））））