荣安地产答疑集锦你的担心就是我的关注

问题1 哥哥你对荣安的业绩预测有几个答案。 你认为最准确的预测在多少？

答确实，由于研究的细化，我关于荣安的业绩预测在不断修正。总体是不断提高的。到目前为止，我可以比较肯定地说19年每股收益0.50元、20年0.90元，21年1.2元以上，应该问题不大。

300亿预收款锁定了荣安三年的业绩。荣安平均每个项目的货值基本在10亿左右，利润率20%左右。19年结转项目6个，20年在15个左右，21年不详，但公司董秘透明目前在手项目百余个，21年结转2、30个项目肯定是有的。连续三年业绩复合增长100%的概率很大。19年年报出来后，情况就比较清楚了。）））

问题2、公司目前负债率超过85%，是不是债务风险太大？

答别担心荣安的负债。房地产行业本身就有一定的金融属性，负债高有其合理性。荣安目前资产负债率85%，起来略略偏高。但是有进取心的地产公司，负债率基本没有低于80%的。碧桂园、恒大、融创等头部企业，负债率均超过90%！！

荣安的整体杠杆率（总资产相对于净资产的倍数）不过5倍多，在行内都是低的。去华发、泰禾、 阳光城 、 中南建设 ，杠杆率都在十几二十倍的，那才算高！再说，荣安的负债中，包括了186亿的预收款，这个是负债吗？扣除这个，荣安的实际负债率只有67%。

再进一步考察，截止19年半年报，荣安实际的银行贷款、债券、托在年的有息负债只有86亿，这个多吗？还有，资金成本，荣安的借贷成本平均不过6多，连发行的8亿托，完全成本也不多8%多，真的不高哦。自己去读半年报，自己去比较吧。

问题3 荣安19年几个季度的经营现金流均为负值，资金链不乐观哦。

答不要杞人忧天。至少目前，荣安的现金流毫无风险。荣安近几年发展提速，在建项目多，投入大，经营现金流为负数，很正常。我们整个国家改革开放四十年了，还连续多年财政赤字，也就是经营现金流为负，你担心吗？

目前，荣安公司主体与公司债券都是AA评级，评级不低。这么大一个公司，荣安近两年每年三五个亿的负现金流，有多大事哦！再说了，公司连续两年每年销售翻番、拿地也不少，新开工项目必然众多、建设速度必然投入快，要不，怎么发展？而且，这样高举高打的形势下，每年居然只有仅仅区区三五个亿的负现金流，销售该有多好哦！

自己去三季报账上现金就有47亿，同比大幅增加，基本相当于总的净资产了。与18年年底比较，预收款基本翻倍，达到186亿了。根据克尔瑞数，荣安19年四季度的销售依然爆棚，哥哥大胆预测，也许就从19年的年报开始，荣安的现金流就会转负为正，其资产负债率也会开始下降了。按行内的术语高速发展的 荣安地产 ，今年（2020）年初就会基本“上岸”！

问题4 荣安20年又要新增担保170亿，让人怕怕！

答宝宝别怕。新增担保170亿，有银行与金主敢让你你新增那么多担保借钱，就说明公司誉不错，怕啥？

司有担保122亿，今年新增担保170亿。但不能理解为今年年底担保就会达到290亿。因为有的担保122亿，肯定今年有不少会归还资金、解除担保的。所以，到年底，估计总的实际担保额度就在200亿多些。

200多亿这个担保额度根本不用担忧，与净资产比，担保倍数不过四倍出头。还是那句话去华发、泰禾、 阳光城 、 中南建设 等，你就会发现荣安的担保率有多低了！））））

问题5 大股东最近大笔质押，尤其是12月质押多笔，公司很缺钱哦？

答公司缺钱是肯定的，尤其房地产公司，就没有哪个不缺钱的。但你从公司大股东频繁质押就推定除 荣安地产 缺钱，却显然是“郢书燕说”！

从大股东频繁质押，只能推定大股东很缺钱。大股东抵押股权，出来的钱是大股东个人的，与公司无关。而且，大股东持股比例那么高了，则是肯定不会在注资持股，所以，应该是大股东的个人用途。

有一可以肯定按现在质押的规矩，质押出钱的比例很低。荣安业绩蒸蒸日上，前景一片光明。大股东这个价位质押股权，爆仓的风险就基本可以忽略不计了。

至于大股东紧密质押到底要干什么，兄弟们自己猜吧。哥哥是不知道。））

问题6 如你所说，大股东持股比例百分之八十多，你就不怕大股东减持吗？

答怕哦。但对于荣安，哥哥目前不怕。因为09年增发时候，大股东有承诺低于15元不得减持。虽然有送股等摊薄股价，但离现在的2.78也还远去了，不必“半夜鸡叫”！））））））

问题7 公司的净资产、土地储备真的不多。 哥哥你就就不担心公司经营难以为继？

答起码三年内不担心。公司发展态势很好。19年三季度186亿的在手预收款，意味背后有250亿以上的货值会在20、21两年结算。17、18年，公司每年的结算额都在40亿左右，而哥哥预测，20年会结算120亿以上、21年会结算180亿以上，利润都会翻番增长。怕什么？而且，公司18、19年度在加紧拿地，每年新增项目都在10多个，目前在建与待建的项目有40多个。19年结转项目6个，20年预计结转不会低于14个，21年估计在20多个。起码三年高增长无忧！！！

更后面？边走边吧，三年足够了。现在还算不清楚的事情，我们又何必庸人自扰？））））））））））