龙华冷了，光明热了，龙岗要跌了？

一句话总结2019今年是属于关内豪刚盘的春天，但年度网红片区绝对要颁给光明。

2019，深圳的高光时刻，楼市发生了一系列大事件，粤港澳大湾区规划纲要发布、深圳社会主义先行示范区地位的确立、豪宅税的取消、二手房恶意哄抬房价涨幅超过5%将被问责···

一波政策操作，就像在烹一锅热油，突然浇在了深圳房价上，滋滋滋几声燃了房价，在此我们有必要温故，而知新。

2019，深圳新房市场呈现两极分化，关内的豪刚和关外的刚需网红盘卖得很好。

年初华润深圳湾瑞府8000万大平层秒光犹在耳边、深业中城2794人抢192套新房的盛况还历历在目、金众麒麟公馆、颐湾府、招商前海湾、天健天骄的热销让人惊呼深圳土豪众多，这恰好证明，恒好的地段、恒好的盘，对置业者的吸附力好的会恒好，比如南山、福田、宝安。

如果说关内是中产及富豪的狂欢，那光明就是刚需的另一个狂欢分会场。

龙光玖龙台蓄客多时，开盘即秒光、绿地新都会线上开盘30秒售罄、勤诚达正大城开盘4小时基本售罄，多个新盘热销让光明的房价夯实在5万。

（绿地新都会开盘现场）

光明当之无愧成为了2019年关外新房的流量王，而相对于光明，龙华今年的表现则逊色很多。

龙华今年土拍依旧抢手，但新房销售平平，鸿荣源壹成中心开盘当天整体去化4成、华盛珑悦整体去化5成、金茂府也陷入究竟是卖了41套还是161套的罗生门、年底推出的龙湖春江天玺去化7成、龙光玖誉府去化仅3成。

和光明相比，龙华2019年的新房成交有惨，这两年的龙华再也没有出现一卖而光的景象，和光明一对比，真的是如人饮水冷暖自知。

而罗湖、坪山、龙岗则一直处在横盘状态，龙岗大户型甚至已经出现微跌态势。

一半春天一半冬天，这就是目前的深圳楼市，意料之中。

购房者的迁移让深圳正在上演着区域的“板块轮动”，2019的“板块轮动”已经结束，而2020的板块轮动又将如何？

南山福田，仍有洼地

南山的实力，无需赘述。这个区几乎是所有购房者都想买入的区域，也是深圳最贵的区域，二手房均价去到9万+。

房价已经夯实在10万+的区域是深圳湾、蛇口、科技园。

这三个片区在去年大热，深圳湾凭借地段优势再次发力，而科技园则凭借学校再涨一波，蛇口像半岛城邦、海境界二期凭借着资源景观和地段，引领着户型越大越好卖的潮流。

而在2020年，南山依旧有两个洼地值得关注，一个是南头、一个是西丽。

这两个板块房价较低，南头最低还有6字头的二手房，但大多楼龄旧且部分不通地铁，可以等一波12号线。

西丽其实在2019起来也非常快，入市的住宅有宝能城西区、金众麒麟公馆，成绩还算可以，另外，西丽有西丽高铁站和高新北的规划，等规划起来，这可能是南山另一颗冉冉升起的星星。

而且西丽有大学城，居住人群有部分是大学教师群体，整体素质良好，西丽未来如果引入优质学校，还会等来追涨。

而今年靠着学校补涨的另一个洼地，就是福田的福田保税区，靠着引入的福田外国语学校，2019年福保已经涨过一轮，但相比中心区和传统富豪区香蜜湖板块，差距依然比较大，仍然属于福田的洼地区域。

（福田外国语学区丽港湾近一年涨幅近10000元/平米）

而福田今年提得最多的规划就是河套片区和香蜜湖金融街片区，这些规划都是高起，对于热衷于追概念的购房者来说，这两个板块还有可炒的概念。

尤其福保片区部分没有在2019年靠着学校涨起来的那些楼盘，靠着地铁和河套片区的远景规划，福保片区的发展红利还未结束。

而香蜜湖金融街片区仍然会凭借地段、学校和天然的景观资源，和远期规划，会依然站在高位迎来缓涨。

宝中、碧海凭借地段优势还能再飘一会

前海、蛇口双扩消息一出，给宝安又添一把火，宝中、碧海业主有飘，纷纷撤盘调价，今年宝中新锦安海纳公馆开盘当天劲销800套，云玺锦庭开盘当天去化超8成，2019的宝中还是交出了张漂亮的成绩单。

深圳一路往西发展，福田—南山—前海的核心位置基本确立，而宝安因为地理位置一直以来坐享板块轮动的红利，南山的刚需外溢和前海的高净值外溢，首选的都会是宝安，2020年，宝安只管做好睡城的角色就好，房价会随着关内涨而涨。

不过房价方面，宝安出现严重的两级分化，宝中的普遍房价在10万+，而位置稍微好一的，也基本在8万+以上。

碧海片区普遍在7.5万+，西乡片区在5.7万以上，而更偏的沙井、福永还停留在4字头，相比前面几个区域，沙井成为西部刚需置业首选。

沙井坐拥空港、海洋新城等多项规划概念的利好，让沙井房价有了更多想象空间，而且当下又有11号线的地铁直达，符合就业中心45分钟通勤圈的范围选择，近两年，沙井的新房市场也是成绩斐然。近两年，沙井推出3个新盘，万科星城3337套住宅历经8个月全部售罄。

（沙井海洋新城规划辐射）

年中华强城开盘，464套住宅3小时售罄、卓越中寰频繁加推，小批入市，也短时间内卖完。

凭借规划落地，沙井未来长时间内仍然将迎来缓涨时代。

龙华得“凉”一会，光明还能多“热”会

2020年，龙华将延续2019年的平静，进入一轮冷静期，当下，龙华这一轮价格已经过高，再涨已经有心无力，唯一有缓涨机会的板块在于大浪和观澜这样的低洼板块，可能会有些微上涨，红山、上塘最多是维稳。

除了龙华，2019年保持横盘的区域，如罗湖、坪山、龙岗，在2020年依然会保持横盘态势，龙岗2020年供货量依然强劲，但会以刚需小户型为主，价格会保持稳定，只能随波逐流，随大市涨而涨，而大户型因为难觅接盘客，有可能会延续2019年的微跌态势。

（龙城国际时隔一年再次成交大户型，价格微跌）

而2019年的网红片区，光明新房已经夯实在5字头，明年还能继续涨吗？我个人依然好光明，尤其是当下光明还在4字头甚至4字头以下的二手房，2020年会以跑步的姿态追涨新房，尤其是明年年中6号线就会开通，这对地铁辐射区域内的二手房会有一波明显的拉涨。

纵观整个深圳，已经没有洼地，而板块轮动会促使购房者往更低洼的区域去走。

有洼地且有所概念和规划可炒，这样的片区才值得重关注。

不管是光明还是沙井，众多利好尚未实现，房价已经不低，到底是裸泳还是时机，现在不好说，但房价一旦上去，哪怕横盘多年，也绝不会跌，这是过去三年深圳的真实经历。

深圳楼市一贯被政策主导，今年已经降准，降息还会远吗？

经济若持续疲软，政策或会有意刺激楼市，明年估计还有一锅热油，但这么一洒，无法雨露均沾，会浇得深圳各区冷热不一。

如何选择区域板块？又是一轮绞尽脑汁的斗智斗勇，为此，深楼市团队也整理出明年潜在入市的新房项目，后台回复关键词【入市】，即可。

最后一句不管经济如何变、楼市如何走，只有“核心”的才最保值。