新力踏上赴港IPO之路

中国网地产石昊一

　　5月24日，港交所披露新力控股招股书，新力正式踏上赴港IPO之路。若进展顺利，新力将于年内登陆港交所，或迟些于2020年初完成上市。

　　如果新力成功上市，它将成为江西省首家上市房企，从注册之日至今，新力才9岁，而这两年登陆资本市场的房企，从诞生到上市，平均年龄超过20岁。

增收控成本抬升毛利率净利润翻倍

　　新力的招股书，揭开了其运营数据的神秘面纱。

　　在2016-2018年期间，新力的确认营业收入为22.2亿元、52.4亿元及84.2亿元，三年复合增长率为94.6%，销售物业的结转收入占总收入的比例接近100%，营收增幅完成三段跨越。

　　推动新力结转收入走高的，是其逐年增长的交付面积。新力的已交付建筑面积由2016年的35.6万平方米增至2017年的67.9万平方米，并进一步增至2018年的112.0万平方米。与此同时，在新力2018年交付面积增长64.9%的情况下，其7493元/平方米的销售均价较2017年的7639元/平方米略有下降，在房价上涨速度受调控抑制的情况下，新力依靠自身的产品力获得了市场的认可度。

　　新力在营收规模扩大的同时，亦在提高成本管控的效率。2016-2018年，新力的销售成本占营收比重分别为75.3%、66.3%、62.7%，呈下降态势；已售每平方米平均成本分别为4723元、5069元和4704元，降至两年前的水平；平均成本占平均售价比分别为75.6%、66.4%及62.8%，降幅较为明显。

　　有效的成本控制令新力的毛利率高速提升，从2016年24.7%升至2017年33.7%，再进一步提升至2018年的37.3%，处于行业领先水平。

　　在三费随着营收规模增长而必然增长的情况下，新力在2018年的三费增幅远小于2017年，成本控制得当。

　　通过稳健的成本管理，三年间，新力分别实现净利润1.3亿元、2.8亿元及5.6亿元，复合年增长率达到了105.9%。盈利水平在三年间连续翻番，意味着新力整体实力的飞速提升，尤其是运营与管理能力。

在手资金充沛灵活性抗压力提升

　　一般来说，负债的提升必然随着企业规模扩大化而出现。2016-2018年，新力的一年内到期负债分别约为30.0亿元、92.5亿元及92.2亿元，新力的短期负债在近两年保持稳定，甚至有所微降。2019年3月底，这一数字约为94.7亿元，较期初增幅不大。

　　从长期负债来，新力在三年间分别拥有34.4亿元、74.3亿元和128.8亿元的长期债务，其2018年的增幅约为73.4%，较2017年的116.0%有较大程度的下降，扭转了债务的高增长趋势。

　　同时，新力亦通过高效的资金周转增加自身的抗风险能力。

　　2018年，新力的经营性现金流于三年间首次回正，达到17.2亿元。这说明新力不仅在项目开发和拿地方面的垫资有所减少，其销售所得现金的增幅亦较大。得益于此，新力期内的现金净增加额增幅较大，期末现金达到了70.8亿元，现金短债比0.75，为大幅减少了偿债压力。而在此前两年，新力的在手现金分别为7.0亿元和28.8亿元，现金储备的提升增强了新力运营的灵活性，提高了抗压能力。

　　此外值得一提的是，新力在2018年12月的合约负债(即预售房款)达402.0亿元，较2016、2017年的71.2亿元与200.6亿元更是翻了数倍。这意味着新力拥有更多可灵活运用的资金，获取资金能力与风险控制能力得到极大加强。

全国化布局显成效土地与建设成本均降

　　发迹于江西省的新力，如今已成为区域龙头房企。戴德梁行报告显示，新力2018年住宅物业的签约销售总额位居江西省房地产开发商之首。

　　但随着新力对规模诉求的进一步增大，以及江西房地产市场调控的增强，仅凭江西市场已无法满足新力的扩张需求，全国化成为大势所趋。如招股书所述，“江西房地产市场自2016年起快速发展，政府出台了一系列件以抑制房价上涨”。也正是在这一年，新力走出江西，布局苏州、惠州、武汉等城市。

　　2017年6月，新力将总部搬迁至上海，以便进一步实现全国扩张计划及吸引更多人才。

　　经过多年发展，新力的布局已拓展至长三角地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及中国其他区域。

　　截至2019年3月底，新力共拥有101个储备项目，权益土地储备面积约为1477万平方米。其中55个位于江西省，为各区域之首，新力在大本营的影响力依然颇深。同时，南昌有45个项目，占新力土地储备面积的42.8%。此外，新力布局于长三角地区、大湾区及中西部核心城市的项目分别为11个、20个与15个。

　　新力的布局策略以江西为核心区域，依靠多年深耕所获取的市场份额，为未来收入提供稳健的支撑。同时向经济发达的长三角地区，热门的粤港澳大湾区与多个市场增值空间较大的中西部核心城市落子，提升收入规模，优化区域间的收入比例。

　　2018年，新力在江西省的营收占比为84.2%，较2016年的99.9%有所下降，新力的全国战略布局已显现成效。

　　在项目开发方面，新力1477万平方米的权益土储面积中，约有11万平方米的竣工可售、可出租建筑面积，开发中物业建筑面积约为1126万平方米。大量的开发中物业保证了新力未来的营收，并能为新力带来大量的预售回款，提供健康的现金流。

　　同时，新力对建设成本的管控力度也在增强。2016-2018年，新力建设成本占销售总成本的比例分别约为65.3%、64.3%及61.7%，说明公司的项目建设与管理效率有所提升。

　　低廉的土地成本亦将提高新力未来的收益率。2016-2018年间，新力每平方米平均土地成本分别约为1184.0元、1274.0元及1129元；平均土地收购成本占平均售价百分比分别为19.0%，16.7%及15.7%，均成下降态势。土地成本的降低，某种程度上体现了新力行业地位的提升，尤其是拿地能力逐渐增强。

　　在剧烈变化的地产行业，9年足以构成一部断代史，新力用9年交上了一份优异的答卷。正处于高速发展的新力在自己的道路上行走得愈加坚稳，这不禁令人期待，这家房企未来又会在资本市场留下怎样的故事？