新力控股高负债赴港融资缓借款压力，实控人兄弟企业关联交易凶猛

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江西房企新力控股正在加速赴港融资，以缓解项目投资以及将陆续到期的多笔融资借款压力。

新力控股成立9年，是日前赴港拟上市内地房企中，成立时间最短的一家，如果成功上市将成为江西首家上市房企。

司自成立以来，一路高歌猛进，随着在江西、广东惠州等地的快速扩张，资金压力快速显现。报告期内，公司净资产负债比率一度达到270%。公司主要依赖的托等融资渠道，也导致整体财务成本高企。

另外，新力控股实控人的两位亲兄弟均从事建筑行业，与公司的关联交易频繁。

融资重度依赖托

2016年至2018年，新力控股未偿还银行及企业借款总额分别为64.38亿元、166.76亿元和221.03亿元，加权平均实际利率分别为9.3%、9.1%和9.3%，利率远高于主流房企6%的融资成本平均水平。

2018年及2019年一季度末，公司通过托融资借款总额分别为113.92亿元和133.02亿元，托融资成本均在9%以上。2018年末，公司未偿还托融资总额占同期借款总额的51.6%。

2016年至2018年，公司的净资产负债比率为190%、270%和240%，这一水平远高于同行和行业警戒线。同期现金及现金等价物分别为7亿元、28.77亿元和70.83亿元，除去受限制现金，可使用现金分别为3.66亿元、14.72亿元和40.99亿元。

司此次赴港募资项目重要一项就是为偿付即将到期的4笔资管产品。这4笔资管借款集中在今年10至于12月到期，固定年利率分为为9.95%、9.5%、9.0%和13.62%。

土地储备集中在江西

2010年，张园林设立新力控股，2016年走出江西，如今项目遍布全国24个城市。

目前，公司拥有1480万平方米土地储备中，江西省占比43.8%，其中，南昌占比35.6%。如果加上合营公司及联营公司的应占土地储备量，公司在江西省的土地储备量合计占比52.6%。

2018年，公司101个项目，39个在江西省内，南昌拥有32个。公开资料显示，当年公司在江西省销售额达到539亿元，占比59%。

戴德梁行报告显示，从2017年至今，新力控股的住宅物业合约销售金额始终在江西省房企之首。

此外，广东惠州市是新力控股第二大土地储备地，336.44万平方米的土储量占比公司土地总储备的22.8%。

观指数数据显示，新力控股2016年至2018年销售额分别为161亿元、452亿元和822亿元，近三年年均复合增长率超过120%。

同期，公司总收入分别为22.23亿元、52.41亿元和84.16亿元，复合年增长率94.6%。

2019年以来，公司陆续完成7笔股权收购，还有1笔正在磋商，8家为物业开发企业，收购金额36.2亿元，公司意图显然是通过收购来获得土地储备。

与近亲关联交易频繁

新力控股能快速发展，或与公司实控人张园林两位胞兄助力分不开。

张园林的胞兄张国印，是江西省第五建筑集团有限公司执行董事兼控股股东。江西五建主要从事建设工程项目及基础设施建设总包，张园林曾在此干过4年，最后的职务为总经理。

天眼显示，江西五建注册成立于1997年，注册资本5.6亿元，张国印持股91.07%。

在报告期内，该公司为新力控股的物业开发提供了大量工程、建筑和喷涂业务。

2016年至2018年，公司对江西五建应付总服务费金额分别为3.83亿元、4.11亿元和8.00亿元，分别占比公司采购额的16.3%、6.6%和10.4%。

张园林胞弟张国金，是广西路港建设集团的实控人，该企业成立于2011年，注册资本1.10亿元，张国金持股比例为97.65%。

从2016年开始，广西路港集团开始为新力控股物业开发项目提供建设服务，当年获得收入330万元。

2017年至2018年，公司对广西路港建设集团应付服务费金额分别为1.88亿元和2.64亿元，分别占比新力控股总采购金额的3.0%和3.4%。

且新力控股董事估计，截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，与广西路港建筑服务框架协议的最高交易额将分别不超过10亿元、16亿元和18亿元。

新力控股与上述两家近亲控股的企业已维持了6年稳定的业务关系。

从披露的资料来，张园林更“关照”胞弟张国金，截至2018年末，公司及控股股东共同对广西路港建设集团总额7亿元进行担保。