sharks
作者:包希仁
日前,“旅大亨”华侨城(000069)正式发布了2018年财报。作为旅地产界的“带头大哥”,华侨城去年的业绩无疑是优秀的。可这份优秀却不是来源于旅地产,而是来自毛利最高的住宅物业,这一似乎已经背离了华侨城最始的“初衷”。
房地产毛利率近70%
干旅游不如干地产来钱快
据其财报显示,去年华侨城总营收为481亿元,同比增长13.7%;净利润为106亿元,同比增长22.52,首次突破百亿大关。
而在这“牛气冲天”的财报中,笔者却发现一个有趣的变化。那就是华侨城已开始背离自身的“初衷”, 毕竟华侨城在证监会行业分类中,明确被列为旅游业的。
众所周知,作为亚洲第一、世界第四的主题公园运营商,华侨城最初是搞旅游开发的。从1991年成功推出第一台大型旅游化晚会《艺术大游行》以来,华侨城已累计演出6.4万多场次,累计接待观众近7700万人次,旅游演艺的整体规模居全国第一。
可就是这么优秀的旅游公司,却经不住房地产带来的“诱惑”,毅然决然地开搞房地产。
从2009年开始,其房地产逐渐取代旅游,成为该公司第一支柱产业。 那年,华侨城房地产营收占比只有约29%,旅游营收占比约65%。等到2018年,这些数据就变成房地产营收占比约58%,旅游营收占比却跌至40%。特别要说明的是,其去年房地产业务的毛利率约69% ,这一数据在整个百强房企中也是名列前茅的。
由此可见,还是搞房地产来钱快啊,否则干靠旅业,华侨城要想年赚百亿,估计还要很长时间。
总负债九年增11倍
去年现金净流出268亿
然而,房地产虽说来钱快,但与之同行的负债来的也“快如闪电”。
自2009年以来,华侨城资产负债率一路上涨, 最终从最低时期的63.41%上涨至73.77%,负债总额也从193亿上升至2170亿,九年增长11倍,年均负债增长率高达125%。 巨额举债的后果是财务费用不断攀升,其财务成本由2017年的15.98亿元上涨至20.65亿元。
除此之外,去年华侨城经营活动产生的 现金流量净额却为-99.84亿元,同比下降26.15%,投资活动产生的现金流量净额为-168.27亿元 ,同比下滑80.27%,华侨城表示,这主要是因为去年投资收购股权太多所致。
事实上,据业内人士分析,因为华侨城持有的项目,开发与销售的周期较为漫长,项目运营周期也较长,从而导致了回款的周期被拉长,影响了其现金流量。
而现金流量负增长,可能会造成华侨城项目资金链断裂,出现延迟施工或者停工等风险,导致项目资金回流周期再被拖长,并陷入恶性循环。
资金紧张
倒逼南京欢乐谷开发“步履维艰”
然而华侨城到底有没有出现项目延迟或停工的情形呢?答案是肯定的,尤其是华侨城第八个欢乐谷项目—南京华侨城欢乐谷。
据说,该项目曾是南京经济开发区重引进的大型旅娱乐项目。相比已经开放的其他7座欢乐谷,南京欢乐谷无论在单位面积投资额还是项目总投资,都是升级豪华版的“欢乐谷”。
该项目可以说是南京的一张新名片,此前更被列为江苏省“十三五”旅游业重大重项目,将创想化与南京韵味相结合,打造一个集聚“旅游小镇、创社区、风情绿谷、欢乐海洋”等多项功能的全域旅游目的地。这规划,多科学多靠谱,可结果怎样呢?
结果就是还没结果!从2015年7月正式签约起,至今已过三年零八个月,若从它拿地之日起算,也已过去两年零三个月。 当时南京开发区要求华侨城在取得相应用地建设许可后,一个月内开工建设旅游项目,两年内建成开业。同时,还要求项目首期开业后两年内,项目二期旅游项目建成开放。
(高大上的效果图)
而与之相左的却是, 该项目地块依旧是“平坦开阔、沃野十里”。 值得注意的是,该项目曾在南京相关政府部门官网上明确指出,华侨城欢乐谷项目预计2019年6月建成并开业。也就是说还有不到仨月的时间,南京人就可以在家门口体验超大型的主题乐园了。
可惊奇的是,华侨城该项目的负责人却对此矢口否认,并声称:“我们从来没有承诺过这个欢乐谷会在2019年6月份开业。”
难道是政府部门在以此来“欢乐”群众吗,还是又有某位临时工发错息了?
当然不可能,南京的政府部门办事效率那是非常值得称赞的,绝不会犯如此低级错误。
那只能说明华侨城的某位负责人在隐瞒真相。笔者猜测,这个真相就是华侨城现金流紧张了,毕竟该项目总投资超过200亿。
事实上,若要在短时间内解决资金问题,实属不易。再加上前所述的华侨城净现金流大跌,负债剧增,所以南京欢乐谷项目进展逾期也是迫不得已之事。哪怕华侨城是个央企,它也有“断奶”之时!
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答:深圳华侨城股份有限公司主要从事详情>>
可燃冰概念逆势走强,目前处于上行趋势
当天石油行业早盘高开收出光脚上影大阳线,4月19日主力资金净流入16.79亿元
今日两桶油改革概念主力资金净流入16.9亿元,涨幅领先个股为潜能恒信、通源石油
目前油气改革概念大幅下跌6.88%,泰山石油、仁智股份跌停
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地产毛利率近70%的华侨城,现金流却为-268亿,难怪南京欢乐谷举步维艰
作者:包希仁
日前,“旅大亨”华侨城(000069)正式发布了2018年财报。作为旅地产界的“带头大哥”,华侨城去年的业绩无疑是优秀的。可这份优秀却不是来源于旅地产,而是来自毛利最高的住宅物业,这一似乎已经背离了华侨城最始的“初衷”。
房地产毛利率近70%
干旅游不如干地产来钱快
据其财报显示,去年华侨城总营收为481亿元,同比增长13.7%;净利润为106亿元,同比增长22.52,首次突破百亿大关。
而在这“牛气冲天”的财报中,笔者却发现一个有趣的变化。那就是华侨城已开始背离自身的“初衷”, 毕竟华侨城在证监会行业分类中,明确被列为旅游业的。
众所周知,作为亚洲第一、世界第四的主题公园运营商,华侨城最初是搞旅游开发的。从1991年成功推出第一台大型旅游化晚会《艺术大游行》以来,华侨城已累计演出6.4万多场次,累计接待观众近7700万人次,旅游演艺的整体规模居全国第一。
可就是这么优秀的旅游公司,却经不住房地产带来的“诱惑”,毅然决然地开搞房地产。
从2009年开始,其房地产逐渐取代旅游,成为该公司第一支柱产业。 那年,华侨城房地产营收占比只有约29%,旅游营收占比约65%。等到2018年,这些数据就变成房地产营收占比约58%,旅游营收占比却跌至40%。特别要说明的是,其去年房地产业务的毛利率约69% ,这一数据在整个百强房企中也是名列前茅的。
由此可见,还是搞房地产来钱快啊,否则干靠旅业,华侨城要想年赚百亿,估计还要很长时间。
总负债九年增11倍
去年现金净流出268亿
然而,房地产虽说来钱快,但与之同行的负债来的也“快如闪电”。
自2009年以来,华侨城资产负债率一路上涨, 最终从最低时期的63.41%上涨至73.77%,负债总额也从193亿上升至2170亿,九年增长11倍,年均负债增长率高达125%。 巨额举债的后果是财务费用不断攀升,其财务成本由2017年的15.98亿元上涨至20.65亿元。
除此之外,去年华侨城经营活动产生的 现金流量净额却为-99.84亿元,同比下降26.15%,投资活动产生的现金流量净额为-168.27亿元 ,同比下滑80.27%,华侨城表示,这主要是因为去年投资收购股权太多所致。
事实上,据业内人士分析,因为华侨城持有的项目,开发与销售的周期较为漫长,项目运营周期也较长,从而导致了回款的周期被拉长,影响了其现金流量。
而现金流量负增长,可能会造成华侨城项目资金链断裂,出现延迟施工或者停工等风险,导致项目资金回流周期再被拖长,并陷入恶性循环。
资金紧张
倒逼南京欢乐谷开发“步履维艰”
然而华侨城到底有没有出现项目延迟或停工的情形呢?答案是肯定的,尤其是华侨城第八个欢乐谷项目—南京华侨城欢乐谷。
据说,该项目曾是南京经济开发区重引进的大型旅娱乐项目。相比已经开放的其他7座欢乐谷,南京欢乐谷无论在单位面积投资额还是项目总投资,都是升级豪华版的“欢乐谷”。
该项目可以说是南京的一张新名片,此前更被列为江苏省“十三五”旅游业重大重项目,将创想化与南京韵味相结合,打造一个集聚“旅游小镇、创社区、风情绿谷、欢乐海洋”等多项功能的全域旅游目的地。这规划,多科学多靠谱,可结果怎样呢?
结果就是还没结果!从2015年7月正式签约起,至今已过三年零八个月,若从它拿地之日起算,也已过去两年零三个月。 当时南京开发区要求华侨城在取得相应用地建设许可后,一个月内开工建设旅游项目,两年内建成开业。同时,还要求项目首期开业后两年内,项目二期旅游项目建成开放。
(高大上的效果图)
而与之相左的却是, 该项目地块依旧是“平坦开阔、沃野十里”。 值得注意的是,该项目曾在南京相关政府部门官网上明确指出,华侨城欢乐谷项目预计2019年6月建成并开业。也就是说还有不到仨月的时间,南京人就可以在家门口体验超大型的主题乐园了。
可惊奇的是,华侨城该项目的负责人却对此矢口否认,并声称:“我们从来没有承诺过这个欢乐谷会在2019年6月份开业。”
难道是政府部门在以此来“欢乐”群众吗,还是又有某位临时工发错息了?
当然不可能,南京的政府部门办事效率那是非常值得称赞的,绝不会犯如此低级错误。
那只能说明华侨城的某位负责人在隐瞒真相。笔者猜测,这个真相就是华侨城现金流紧张了,毕竟该项目总投资超过200亿。
事实上,若要在短时间内解决资金问题,实属不易。再加上前所述的华侨城净现金流大跌,负债剧增,所以南京欢乐谷项目进展逾期也是迫不得已之事。哪怕华侨城是个央企,它也有“断奶”之时!
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