西兰花
今天给大家介绍一家估值极低,业务为地产加游乐场的公司——【华侨城A(000069)、股吧】。
公司业绩一直以来保持稳定较高速增长,但由于一半多利润来源于地产行业,所以公司的成长不受市场待见,但我们认为,价值总会被发现,只是我们也不能确定要多久,所以说,如果能长期持有的投资者,可以坚定持股,最终会获得丰厚回报。
预期年化回报是年化估值提升率加业绩符合增速再加股息率,相最终回报将超过两市绝大多数公司。
1、华侨城的变化
华侨城的2019年年报董事长致辞里,我们第一次到公司的表态周转效率提档加速,2019年西安、潮州、南京等多个项目实现当年落地、当年销售、当年回款。存货快速周转的好处太多了,第一更少的沉淀资金,提高资金使用效率;第二营业收入和利润可以快速增长,此时的华侨城已经不是三五年前的华侨城了。
预收账款的变化。我们可以明显的到,2016年之前,公司预收账款常年维持在100亿元以内,而2016年之后,预收账款增长明显加速,2016年-2019年预收账款增长率分别为144%、105%、45%和57%。
那么公司的预收账款增长的来源是什么?当然是存货了,公司2015年之前存货余额维持在500亿元以内,2016年开始,公司存货持续快速增长,迅速的从512亿增长至1000亿,增长至2000亿以上。
存货的快速增长来源于拿地金额的快速增长,根据WIND的数据,2015年至2019年,公司权益拿地金额分别为112.10亿元、326.05亿元,207.47亿元、476.67亿元和506.29亿元,持续快速增长。
当然,光拿地多没有用,房地产最重要的是什么,当然是楼面价足够低啊。对于华侨城来说,足够低的楼面价就是它的核心竞争力之一,2018年、2019年,华侨城的楼面价分别只有0.5万元和0.56万元。
再城市土地分布情况,可以到华侨城的土地集中在一二线城市,深圳、武汉、南京的楼面价分别为2.17万元、0.81万元和0.89万元,等不低相大家心里都有数。而且部分城市的楼面价极低,比如西安0.38万元、济南0.18万元、合肥0.38万元、成都0.20万元。这简直就是白菜价好不好。
这种拿地优势的来源是什么?来源于华侨城不是卖房子的,他是在输出自己的化品牌,比如以欢乐海岸、欢乐港湾为代表的化旅游综合体项目、以欢乐谷为代表的化旅游项目。
举个例子,2015年12月,华侨城花了83亿拿下了建邺区河西南部鱼背地块,楼面价7400元,初善君特地去年报询了一下,该项目2019年销售了24万平方米,销售金额87.56亿元,单价3.6万,赚钱能力真是杠杠的。
正是依靠这种化输出,公司的毛利率一直维持在非常高的水平。2016年至2019年,华侨城的毛利率高达50%至60%之间,而万科、保利、招商均低于40%,远不如华侨城。
回过头来公司的利润表,2015年公司实现营业收入322亿元,实现扣非净利润43亿元,到了2019年,公司实现营业收入600亿元,实现扣非净利润100亿元。这么算一下,四年一倍的增速,不算快。
券商给出未来三年营业收入的增速在20%左右,净利润增速15%左右。2022年实现1000亿的营业收入,190亿的净利润,差不多三年一倍的水平。
以上是我们到的华侨城的变化,只不过由于地产公司利润的滞后性,2019年并不明显。
2、经营现金流
很多人都喜欢盯着华侨城的经营现金流,2017年至2019年经营现金流净额分别为-77亿、-100亿、-52亿元,可以用惨不忍睹来形容。
所以,华侨城的经营现金流真有那么差吗?我们另一个体现经营现金流的指标,收现比。华侨城近四年收现比分别为131%、134%、137%和154%,熟悉收现比的小伙伴都知道,这个收现比非常高了,说明公司的现金流非常好。一般的公司收现比也就是116%。
为什么收现比那么高,净现比那么差呢?
因就是地产公司的特殊商业模式,销售商品提供劳务收到的现金包含了预售房子收到的预收账款,因此非常高。而经营现金流流出里包含了购买土地的支出、本期的各项费用,因此经营现金流流出金额较大,最终的结果就是经营现金流差。
既然公司经营现金流都是负的,如何保证可持续发展呢?当然是靠借款,公司有息负债规模快速上涨,截止2020年Q1,有息负债余额约1410亿元。当然,我们有息负债率,则几乎维持在30%左右的水平,风险可控。
所以这也是为什么我们华侨城,不能苛求他分红,分红的钱也是筹资的钱啊。
那么问题来了,华侨城的现金流什么时候可以转正?
当他不再跨越式发展,而是稳健发展的时候,那时候,公司的销售回款会持续大幅增加,同时无需跨越式拿地,通过快速周转实现销售回款支持发展,那么他的现金流自然就会是正的。
只是那个时候,华侨城的股价恐怕早就起飞了。
3、华侨城的股价为什么不涨?
我们不禁要思考一个问题,既然华侨城这么牛,为什么股价这么弱,2016年至今,四年半过去了,股价不仅没涨,而且还下跌了20%。
个人觉得有以下因。
一是整个房地产板块表现一般,估值较低。龙头万科2015年末至今股价只上涨了20%而已,所以现在的房地产板块估值特别低。这种板块的低估值已经已经体现了未来极低的预期了。
二是华侨城的部分财务数据不好,比如经营现金流差,比如分红低,这些因我们都解释过了。
三是国新的减持。2018年4月,华侨城集团把6.48%的股份转让给国新和诚通,截止目前,诚通持股比例没变,但是国新已经退出前十大股东。当然,国新是国资委下属的资本运作平台,持有非常多的上市公司股权,很多都在减持。
此外,部分高管也一直在减持,虽然股份很少,但是印象不好。
总之,股价不涨,说什么都没用。
事实上,情况也在慢慢变化,比如港股通一直在持续加仓,截止6月初,累计持仓达到了12亿,当然,这个数字维持快一年了,个人觉得华侨城如果上涨,离不开港股通的持续增持。目前回购账户持有1.5%,持有市值8亿左右。
目前500亿市值,0.74倍PB,20%的ROE,20%+的成长性。可以说,风险回报率极高。
三年之后,一家崭新的华侨城或将出现在你面前,营业收入1000亿,利润200亿,经营现金流可能有400亿,分红100亿,这个时候,你觉得华侨城值多少钱?
1000亿还是2000亿呢?
所以说,买便宜的好公司并长期持有,最终有机会获得丰厚的回报。
风险提示国企管理层变动带来发展风格的变化。
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西兰花
耐得住寂寞的投资者,可以关注今天华侨城A
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公司业绩一直以来保持稳定较高速增长,但由于一半多利润来源于地产行业,所以公司的成长不受市场待见,但我们认为,价值总会被发现,只是我们也不能确定要多久,所以说,如果能长期持有的投资者,可以坚定持股,最终会获得丰厚回报。
预期年化回报是年化估值提升率加业绩符合增速再加股息率,相最终回报将超过两市绝大多数公司。
1、华侨城的变化
华侨城的2019年年报董事长致辞里,我们第一次到公司的表态周转效率提档加速,2019年西安、潮州、南京等多个项目实现当年落地、当年销售、当年回款。存货快速周转的好处太多了,第一更少的沉淀资金,提高资金使用效率;第二营业收入和利润可以快速增长,此时的华侨城已经不是三五年前的华侨城了。
预收账款的变化。我们可以明显的到,2016年之前,公司预收账款常年维持在100亿元以内,而2016年之后,预收账款增长明显加速,2016年-2019年预收账款增长率分别为144%、105%、45%和57%。
那么公司的预收账款增长的来源是什么?当然是存货了,公司2015年之前存货余额维持在500亿元以内,2016年开始,公司存货持续快速增长,迅速的从512亿增长至1000亿,增长至2000亿以上。
存货的快速增长来源于拿地金额的快速增长,根据WIND的数据,2015年至2019年,公司权益拿地金额分别为112.10亿元、326.05亿元,207.47亿元、476.67亿元和506.29亿元,持续快速增长。
当然,光拿地多没有用,房地产最重要的是什么,当然是楼面价足够低啊。对于华侨城来说,足够低的楼面价就是它的核心竞争力之一,2018年、2019年,华侨城的楼面价分别只有0.5万元和0.56万元。
再城市土地分布情况,可以到华侨城的土地集中在一二线城市,深圳、武汉、南京的楼面价分别为2.17万元、0.81万元和0.89万元,等不低相大家心里都有数。而且部分城市的楼面价极低,比如西安0.38万元、济南0.18万元、合肥0.38万元、成都0.20万元。这简直就是白菜价好不好。
这种拿地优势的来源是什么?来源于华侨城不是卖房子的,他是在输出自己的化品牌,比如以欢乐海岸、欢乐港湾为代表的化旅游综合体项目、以欢乐谷为代表的化旅游项目。
举个例子,2015年12月,华侨城花了83亿拿下了建邺区河西南部鱼背地块,楼面价7400元,初善君特地去年报询了一下,该项目2019年销售了24万平方米,销售金额87.56亿元,单价3.6万,赚钱能力真是杠杠的。
正是依靠这种化输出,公司的毛利率一直维持在非常高的水平。2016年至2019年,华侨城的毛利率高达50%至60%之间,而万科、保利、招商均低于40%,远不如华侨城。
回过头来公司的利润表,2015年公司实现营业收入322亿元,实现扣非净利润43亿元,到了2019年,公司实现营业收入600亿元,实现扣非净利润100亿元。这么算一下,四年一倍的增速,不算快。
券商给出未来三年营业收入的增速在20%左右,净利润增速15%左右。2022年实现1000亿的营业收入,190亿的净利润,差不多三年一倍的水平。
以上是我们到的华侨城的变化,只不过由于地产公司利润的滞后性,2019年并不明显。
2、经营现金流
很多人都喜欢盯着华侨城的经营现金流,2017年至2019年经营现金流净额分别为-77亿、-100亿、-52亿元,可以用惨不忍睹来形容。
所以,华侨城的经营现金流真有那么差吗?我们另一个体现经营现金流的指标,收现比。华侨城近四年收现比分别为131%、134%、137%和154%,熟悉收现比的小伙伴都知道,这个收现比非常高了,说明公司的现金流非常好。一般的公司收现比也就是116%。
为什么收现比那么高,净现比那么差呢?
因就是地产公司的特殊商业模式,销售商品提供劳务收到的现金包含了预售房子收到的预收账款,因此非常高。而经营现金流流出里包含了购买土地的支出、本期的各项费用,因此经营现金流流出金额较大,最终的结果就是经营现金流差。
既然公司经营现金流都是负的,如何保证可持续发展呢?当然是靠借款,公司有息负债规模快速上涨,截止2020年Q1,有息负债余额约1410亿元。当然,我们有息负债率,则几乎维持在30%左右的水平,风险可控。
所以这也是为什么我们华侨城,不能苛求他分红,分红的钱也是筹资的钱啊。
那么问题来了,华侨城的现金流什么时候可以转正?
当他不再跨越式发展,而是稳健发展的时候,那时候,公司的销售回款会持续大幅增加,同时无需跨越式拿地,通过快速周转实现销售回款支持发展,那么他的现金流自然就会是正的。
只是那个时候,华侨城的股价恐怕早就起飞了。
3、华侨城的股价为什么不涨?
我们不禁要思考一个问题,既然华侨城这么牛,为什么股价这么弱,2016年至今,四年半过去了,股价不仅没涨,而且还下跌了20%。
个人觉得有以下因。
一是整个房地产板块表现一般,估值较低。龙头万科2015年末至今股价只上涨了20%而已,所以现在的房地产板块估值特别低。这种板块的低估值已经已经体现了未来极低的预期了。
二是华侨城的部分财务数据不好,比如经营现金流差,比如分红低,这些因我们都解释过了。
三是国新的减持。2018年4月,华侨城集团把6.48%的股份转让给国新和诚通,截止目前,诚通持股比例没变,但是国新已经退出前十大股东。当然,国新是国资委下属的资本运作平台,持有非常多的上市公司股权,很多都在减持。
此外,部分高管也一直在减持,虽然股份很少,但是印象不好。
总之,股价不涨,说什么都没用。
事实上,情况也在慢慢变化,比如港股通一直在持续加仓,截止6月初,累计持仓达到了12亿,当然,这个数字维持快一年了,个人觉得华侨城如果上涨,离不开港股通的持续增持。目前回购账户持有1.5%,持有市值8亿左右。
目前500亿市值,0.74倍PB,20%的ROE,20%+的成长性。可以说,风险回报率极高。
三年之后,一家崭新的华侨城或将出现在你面前,营业收入1000亿,利润200亿,经营现金流可能有400亿,分红100亿,这个时候,你觉得华侨城值多少钱?
1000亿还是2000亿呢?
所以说,买便宜的好公司并长期持有,最终有机会获得丰厚的回报。
风险提示国企管理层变动带来发展风格的变化。
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