股在心中
华创地产研究团队感谢您的关注与支持!
袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
评
1 3Q19业绩预增64-83%,结算进入丰收期、预收款高覆盖保障业绩高增
公司预计3Q19归母净利润将提升至36-40亿元,同比增长64.3%-82.5%,对应每股收益为0.66-0.74元,业绩高增主要源于交房规模及整体销售毛利增加。在18年、19Q1、19H1中,归母净利润增速分别高达+94%、+48%、200%-290%,显示公司目前已经进入结算丰收期。截至19H末,资产负债率和净负债率分别为83.9%、147.5%,分别同比-0.9pct、-11.9%,杠杆率逐步下降。此外,截至19H1末,预收款达939.9亿元,同比+48.2%,较19年一季度末+9.0%,可覆盖18年营收2.5倍,较19年一季度末提升0.2倍,预收款覆盖率进一步提升,预收款高覆盖也将使得公司业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。
23Q19销售额1,213亿元、同比+32%,全年大概率超1,500亿元销售计划
克而瑞数据显示,3Q19,销售金额1,213亿元,同比+32%,销售保持快增。公司19年全年销售目标1,500亿元,对应同比+26%,目前来大概率将超计划完成。投资方面,19H1公司新开工1,156万方,同比+10%,竣工425万方,同比+66%;19H1末,公司在建4,468万方,同比+76%。19H1公司土地投资423亿元,占比当期销售52%,拿地积极,权益地价309亿元,计容建面1,530万方,同比+51.2%。19H1末,公司可售约5,600万方。考虑到公司19年计划新开工约3,000万方、同比+11%,以及年末在建预计约5,500万方,19年新增可售3,200亿元,充足可售保障19年销售大概率超计划完成。
3物管业绩同比+260%,合同管理面积2.4亿平,创新性员工持股确保业绩高增
物业方面,19H1实现营收12.0亿元,同比+84%;净利润1.59亿元,同比+260%;新增合同管理面积3,500万平,累计合同管理面积达2.39亿平,服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。19年全年计划新增合同管理面积5,000万方,18年金科物业综合实力排名11位,估值或将逐步体现。6月6日,股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》,持股计划占比不超过10%,单个参与人不超过1%。其中,一期持股计划资金总额不超32亿元,其中员工自筹资金不超16亿元;二期至五期资金来源于专项基金,若2019-22年业绩分别达51、62、74、82亿元,复合增速20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。持股计划涉及股票拟通过二级市场购买。
4 投资建议:业绩高增、物管优质,创新型持股计划护航,维持“强推”评级
【金科股份(000656)、股吧】作为渝派房企的代表,立足重庆、走向全国。公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心25城”展开,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局,并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。3Q19公司业绩预增64-83%,业绩进入丰收期,并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外,目前金科物业综合实力排名11位,后续估值也或也将逐步体现。我们维持2019-21年每股收益预测分别为0.98、1.31、1.65元,对应19-20年PE分别为7.3倍和5.5倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。
5 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)
《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)
《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)
《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)
《北京等楼市政策评:淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)
《国家设立雄安新区评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)
《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)
《三年棚改新规划评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)
《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)
《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)
《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)
《【蓝光发展(600466)、股吧】首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)
《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)
《【北辰实业(601588)、股吧】首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)
《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续多龙头)》(17/11/13)
《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)
《【新城控股(601155)、股吧】深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)
《风鹏正举系列之【万科A(000002)、股吧】:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)
《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)
《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐云起时》(18/05/23)
《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)
《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)
《风鹏正举系列之中南建设深度:中流楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)
《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)
《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)
《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)
《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)
《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)
《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)
《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推荐)》(19/02/22)
《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)
《估值深度:政策改善、用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)
《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)
《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)
《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)
《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)
《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)
《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)
《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)
《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)
《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)
《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》(19/08/20)
《中航善达重大事项评:量组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型》(19/08/25)
《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》(19/09/19)
《蓝光发展深度报告:嘉宝服务上市在即,物管当红望增厚估值》(19/10/13)
华创地产研究团队
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士,CPA,FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
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鲁星泽 研究员
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曹 曼 研究员
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邓 力 研究员
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答:2019-06-06详情>>
答:以公司总股本66696.1416万股为基详情>>
今天鹏欣资源涨幅10.0% 黄金概念下46只个股上涨
3月27日两桶油改革概念大幅下挫2.55%,龙宇股份盘中触及跌停
目前石油行业早盘高开收出光脚大阳线,3月29日主力资金净流入4.82亿元
股在心中
【华创地产?袁豪团队】金科股份19Q3业绩预增评:业绩高增、物管优质,创新型持股计划护航
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1 3Q19业绩预增64-83%,结算进入丰收期、预收款高覆盖保障业绩高增
公司预计3Q19归母净利润将提升至36-40亿元,同比增长64.3%-82.5%,对应每股收益为0.66-0.74元,业绩高增主要源于交房规模及整体销售毛利增加。在18年、19Q1、19H1中,归母净利润增速分别高达+94%、+48%、200%-290%,显示公司目前已经进入结算丰收期。截至19H末,资产负债率和净负债率分别为83.9%、147.5%,分别同比-0.9pct、-11.9%,杠杆率逐步下降。此外,截至19H1末,预收款达939.9亿元,同比+48.2%,较19年一季度末+9.0%,可覆盖18年营收2.5倍,较19年一季度末提升0.2倍,预收款覆盖率进一步提升,预收款高覆盖也将使得公司业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。
23Q19销售额1,213亿元、同比+32%,全年大概率超1,500亿元销售计划
克而瑞数据显示,3Q19,销售金额1,213亿元,同比+32%,销售保持快增。公司19年全年销售目标1,500亿元,对应同比+26%,目前来大概率将超计划完成。投资方面,19H1公司新开工1,156万方,同比+10%,竣工425万方,同比+66%;19H1末,公司在建4,468万方,同比+76%。19H1公司土地投资423亿元,占比当期销售52%,拿地积极,权益地价309亿元,计容建面1,530万方,同比+51.2%。19H1末,公司可售约5,600万方。考虑到公司19年计划新开工约3,000万方、同比+11%,以及年末在建预计约5,500万方,19年新增可售3,200亿元,充足可售保障19年销售大概率超计划完成。
3物管业绩同比+260%,合同管理面积2.4亿平,创新性员工持股确保业绩高增
物业方面,19H1实现营收12.0亿元,同比+84%;净利润1.59亿元,同比+260%;新增合同管理面积3,500万平,累计合同管理面积达2.39亿平,服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。19年全年计划新增合同管理面积5,000万方,18年金科物业综合实力排名11位,估值或将逐步体现。6月6日,股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》,持股计划占比不超过10%,单个参与人不超过1%。其中,一期持股计划资金总额不超32亿元,其中员工自筹资金不超16亿元;二期至五期资金来源于专项基金,若2019-22年业绩分别达51、62、74、82亿元,复合增速20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。持股计划涉及股票拟通过二级市场购买。
4 投资建议:业绩高增、物管优质,创新型持股计划护航,维持“强推”评级
【金科股份(000656)、股吧】作为渝派房企的代表,立足重庆、走向全国。公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心25城”展开,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局,并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。3Q19公司业绩预增64-83%,业绩进入丰收期,并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外,目前金科物业综合实力排名11位,后续估值也或也将逐步体现。我们维持2019-21年每股收益预测分别为0.98、1.31、1.65元,对应19-20年PE分别为7.3倍和5.5倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。
5 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)
《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)
《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)
《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)
《北京等楼市政策评:淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)
《国家设立雄安新区评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)
《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)
《三年棚改新规划评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)
《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)
《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)
《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)
《【蓝光发展(600466)、股吧】首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)
《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)
《【北辰实业(601588)、股吧】首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)
《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续多龙头)》(17/11/13)
《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)
《【新城控股(601155)、股吧】深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)
《风鹏正举系列之【万科A(000002)、股吧】:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)
《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)
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《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)
《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)
《风鹏正举系列之中南建设深度:中流楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)
《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)
《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)
《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)
《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)
《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)
《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)
《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推荐)》(19/02/22)
《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)
《估值深度:政策改善、用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)
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《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)
《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)
《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)
《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)
《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)
《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)
《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)
《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》(19/08/20)
《中航善达重大事项评:量组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型》(19/08/25)
《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》(19/09/19)
《蓝光发展深度报告:嘉宝服务上市在即,物管当红望增厚估值》(19/10/13)
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曾任职于戴德梁行、中银国际
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慕尼黑工业大学工学硕士
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同济大学管理学硕士,CPA,FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
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哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
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