初心
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袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
事 件
10月9日,【招商蛇口(001979)、股吧】公布公司9月销售数据,9月公司实现签约金额234.6亿元,同比+82.0%;实现签约面积103.6万平方米,同比+43.0%;9月公司新增建面142.6万平方米,同比+582.9%;总地价71.4亿元,同比+543.6%。
评
1 9月销售235亿、同比+82%,1-9月销售1,620亿、同比+39%,销售靓丽
9月公司实现签约金额234.6亿元,环比+29.9%、同比+82.0%,大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+31.6%;实现签约面积103.6万方,环比+11.4%、同比+43.0%,大幅高于我们高频跟踪的45城9月成交面积同比+10.7%;销售均价22,648元/平米,环比+16.6%,较18年+9.8%。1-9月公司累计实现签约金额1,620.4亿元,同比+39.4%,较上月+5.3pct;实现签约面积833.0万方,同比+49.7%,较上月-1.0pct。1-9月累计销售均价19,452元/平米,较18年-5.7pct;公司9月销售继续靓丽,销售同比连续3个月扩大。1-9月已完成19年计划销售额2,000亿的81.0%,考虑到10-11月基数较低,以及公司优异布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在一二线市场韧性较强背景下,预计全年销售计划或将提前完成。
2 9月拿地71亿,同比+544%,拿地/销售额比30%,拿地仍相对积极
9月公司在土地市场新获取天津、西安、温州、扬州、温岭5城共7个项目,合计新增建面142.6万方,同比+582.9%,对应地价71.4亿,同比+543.6%;拿地面积权益占比37.1%,较上月-30.5pct;楼面价5,004元/平米,环比-25.2%,同比-5.8%,拿地均价下降主要源于西安和天津项目楼面价较低。公司拿地/销售额占比30.4%,较上月-25.7pct,拿地相对积极。1-9月公司共新获52地块,共新增规划面积830.9万方,同比-18.0%;总地价623.9亿元,同比-23.6%;拿地面积权益占比55.3%,较18年+0.1pct;拿地额占比销售额38.5%,较18年下降16.6pct;平均楼面地价7,509元/平米,较18年楼面均价+3.7%,主要源于公司在重一二线城市拿地力度加大。
3 投资建议:销售表现靓丽,拿地相对积极,维持“强推”评级
招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步大幅提升。我们维持公司19-21年每股收益2.32、2.78、3.34元,目前现价对应19-20年PE为8.5、7.1倍、较每股NAV35.20元折价44%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。
4 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)
《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)
《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)
《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)
《北京等楼市政策评:淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)
《国家设立雄安新区评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)
《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)
《三年棚改新规划评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)
《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)
《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)
《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)
《【蓝光发展(600466)、股吧】首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)
《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)
《【北辰实业(601588)、股吧】首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)
《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续多龙头)》(17/11/13)
《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)
《【新城控股(601155)、股吧】深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)
《风鹏正举系列之【万科A(000002)、股吧】:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)
《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)
《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐云起时》(18/05/23)
《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)
《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)
《风鹏正举系列之中南建设深度:中流楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)
《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)
《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)
《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)
《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)
《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)
《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)
《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推荐)》(19/02/22)
《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)
《估值深度:政策改善、用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)
《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)
《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)
《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)
《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)
《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)
《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)
《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)
《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)
《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)
《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》(19/08/20)
《中航善达重大事项评:量组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型》(19/08/25)
《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》(19/09/19)
华创地产研究团队
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士,CPA,FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
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鲁星泽 研究员
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曹 曼 研究员
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邓 力 研究员
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可燃冰概念逆势走强,目前处于上行趋势
当天石油行业早盘高开收出光脚上影大阳线,4月19日主力资金净流入16.79亿元
今日两桶油改革概念主力资金净流入16.9亿元,涨幅领先个股为潜能恒信、通源石油
目前油气改革概念大幅下跌6.88%,泰山石油、仁智股份跌停
初心
【华创地产?袁豪团队】招商蛇口9月销售评:销售表现靓丽,拿地相对积极
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事 件
10月9日,【招商蛇口(001979)、股吧】公布公司9月销售数据,9月公司实现签约金额234.6亿元,同比+82.0%;实现签约面积103.6万平方米,同比+43.0%;9月公司新增建面142.6万平方米,同比+582.9%;总地价71.4亿元,同比+543.6%。
评
1 9月销售235亿、同比+82%,1-9月销售1,620亿、同比+39%,销售靓丽
9月公司实现签约金额234.6亿元,环比+29.9%、同比+82.0%,大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+31.6%;实现签约面积103.6万方,环比+11.4%、同比+43.0%,大幅高于我们高频跟踪的45城9月成交面积同比+10.7%;销售均价22,648元/平米,环比+16.6%,较18年+9.8%。1-9月公司累计实现签约金额1,620.4亿元,同比+39.4%,较上月+5.3pct;实现签约面积833.0万方,同比+49.7%,较上月-1.0pct。1-9月累计销售均价19,452元/平米,较18年-5.7pct;公司9月销售继续靓丽,销售同比连续3个月扩大。1-9月已完成19年计划销售额2,000亿的81.0%,考虑到10-11月基数较低,以及公司优异布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在一二线市场韧性较强背景下,预计全年销售计划或将提前完成。
2 9月拿地71亿,同比+544%,拿地/销售额比30%,拿地仍相对积极
9月公司在土地市场新获取天津、西安、温州、扬州、温岭5城共7个项目,合计新增建面142.6万方,同比+582.9%,对应地价71.4亿,同比+543.6%;拿地面积权益占比37.1%,较上月-30.5pct;楼面价5,004元/平米,环比-25.2%,同比-5.8%,拿地均价下降主要源于西安和天津项目楼面价较低。公司拿地/销售额占比30.4%,较上月-25.7pct,拿地相对积极。1-9月公司共新获52地块,共新增规划面积830.9万方,同比-18.0%;总地价623.9亿元,同比-23.6%;拿地面积权益占比55.3%,较18年+0.1pct;拿地额占比销售额38.5%,较18年下降16.6pct;平均楼面地价7,509元/平米,较18年楼面均价+3.7%,主要源于公司在重一二线城市拿地力度加大。
3 投资建议:销售表现靓丽,拿地相对积极,维持“强推”评级
招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步大幅提升。我们维持公司19-21年每股收益2.32、2.78、3.34元,目前现价对应19-20年PE为8.5、7.1倍、较每股NAV35.20元折价44%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。
4 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)
《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)
《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)
《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)
《北京等楼市政策评:淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)
《国家设立雄安新区评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)
《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)
《三年棚改新规划评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)
《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)
《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)
《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)
《【蓝光发展(600466)、股吧】首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)
《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)
《【北辰实业(601588)、股吧】首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)
《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续多龙头)》(17/11/13)
《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)
《【新城控股(601155)、股吧】深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)
《风鹏正举系列之【万科A(000002)、股吧】:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)
《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)
《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐云起时》(18/05/23)
《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)
《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)
《风鹏正举系列之中南建设深度:中流楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)
《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)
《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)
《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)
《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)
《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)
《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)
《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推荐)》(19/02/22)
《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)
《估值深度:政策改善、用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)
《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)
《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)
《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)
《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)
《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)
《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)
《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)
《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)
《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)
《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》(19/08/20)
《中航善达重大事项评:量组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型》(19/08/25)
《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》(19/09/19)
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曾任职于戴德梁行、中银国际
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