鑫苑物业“过会”：小物管突进

  乐居财经 展浩博 发自香港

  物业公司赴港IPO热潮不减，继滨江服务（3316.HK）以及奥园健康（3662.HK）成功登陆港交所之后，下一个可能是鑫苑物业。

  9月23日，港交所披露息显示，鑫苑物业服务集团有限公司(鑫苑物业)通过港交所上市聆讯。照此速度，鑫苑物业将领先一步，成为第14家上市物业公司。

  目前，已经递交招股申请书、正在港交所排队筹划港股IPO的还有保利物业、蓝光嘉宝、【中航善达(000043)、股吧】、银城生活服务、鸿坤物业等物管企业。

  规模小，扩张激进

  在鑫苑之前，已有彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、奥园健康、中奥到家、绿城服务、滨江服务、中海物业、浦江中国、祈福生活服务等多家物业公司成功在香港IPO。

  与不久前提出上市申请的保利物业类似，鑫苑物业也是从新三板停止挂牌后，再到港股IPO。同时，作为鑫苑置业旗下公司，鑫苑物业IPO也是房企分拆物业板块单独上市的众多案例之一。

  企息显示，鑫苑物业为中国物业服务综合实力百强企业，行业排名全国第23位。另据其招股书，鑫苑物业主要业务包括提供予物业开发商(物业管理服务)、业主及住户的交付前阶段(即交付前及咨询服务)及交付后阶段(即的物业管理服务及增值服务)。其中物管业务收益占比最大。

  截止2019年3月31日，鑫苑物业已签约管理的物业超过35个城市，包括郑州、济南、西安、成都、苏州、北京及上海，在管总建筑面积约为1580万平方米。从2016年至2018年，在管面积复合年增长率约为20.7%，据弗若斯特沙利的资料，高于同期的物业服务百强企业10.8%的复合年增长率。

  此外，鑫苑物业的财务指标表现稳健。截至2016年、2017年、2018年及2019年3月底，其总利润分别为2.28亿、2.97亿、3.93亿元，2016年至2018年的复合年增长率约为31.3%。期内实现纯利约2600万、6940万、7610万、762万元，2016年至2018年的复合年增长率约为71.1%。物业管理业务的毛利率分别为14.6%、20.6%、20.7%、21.8%;增值业务毛利率分别为50.3%、66.1%、67.6%、63%;咨询服务毛利率分别为45.5%、53.4%、49.8%、49.5%。

  母公司依赖度高，收入占83.6%

  值得一提的是，过去几年，鑫苑置业所开发物业在其物业服务收益中一家独大。2016-2018年及2019年3月31日，鑫苑置业集团开发的物业在其在管物业数量的占比分别为80.4%、71.1%、63.5%及62.9%，占同期物业管理服务收益的96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。

  不过，据其招股书披露息，此种状况或会逐渐改善。根据鑫苑物业现有签约项目情况，预计未来几年，由第三方开发商所开发的物业贡献收益占比将会有大幅度提高。

  此外，鑫苑物业在管物业主要位于华中及华东地区，在华中及华东收益稳健增长的情况下，鑫苑于2017年以来也在逐渐增加华西地区的市场份额。同时，各区域收益贡献占比将保持相对稳定。

  总体来，鑫苑物业作为鑫苑置业旗下的物业公司，在市场开发及拓展方面具有先天优势。在房企分拆物业板块单独上市的热潮中，鑫苑置业也不例外。这其中有地产行业增速放缓的因，另外就是市场对物业行业前景的好。房地产行业已进入存量市场竞争阶段，通过物管服务的提高来帮助房企盘活存量的经营逻辑，在业内已被广泛认同。在地产开发与物管服务共生发展的驱动下，未来物管行业将迎来迅速增长。