招商积余低毛利率沉疴待破

乐居财经  王向南  发自深圳

物管行业新巨头来了，行业格局再生变。

12月16日，招商积余在深圳举办重组更名及上市仪式。历时8个月，史上首例“A股分拆A股上市+A股收购A股”的交易案终于尘埃落定。

2019年4月15日，【中航善达(000043)、股吧】发布《重大资产重组停牌公告》，宣布实控人中航国际控股将其持有的所有股份（约22.35%），通过协议转让的方式全部转让给招商局蛇口，而中航善达将通过发行股份的方式收购招商物业100%股份。

12月5日，中航善达发布公司名称工商变更登记完成的公告，公司名称由“中航善达股份有限公司”变更为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”，证券代码拟由“000043”变更为“001914”。

聚焦存量资产

积善之家，必有余庆。

追溯过往，“积余”一名，并非首次出现，“积余”与招商局集团及中国房地产行业有着悠久的历史渊源。

招商局集团的前身是创立于1872年的轮船招商局，是中国民族工商业的先驱。1914年2月，轮船招商局实行航、产分业管理，成立“积余产业股份有限公司”，这是招商局集团最早的直属房地产企业，也是20世纪中国最早出现的有案可的房地产运营公司之一。

“招商积余”名称正来源于此，重组完成后，招商积余以招商系历史品牌的身份，再次回归到人们的视线之中。

此次“招商积余”的复牌、证券代码变更为“001914”，是为溯源与传承。“积余产业运营服务“则意为对存量资产的管理、运营及服务，明确了新公司的未来的业务定位及发展方向。

实际上，无论是中航善达还是招商物业，双方都以擅长机构类物业管理而成名。截至19H1，招商物业在管项目中非住宅类项目占比达32%；中航物业是中航善达物业服务板块的主要经营主体，2018年，中航物业机构类物管收入占比约79%。

具体来，2018年中航善达物业管理业务收入达37.18亿元，同比增长29.68%；其中机构类物管收入29.37亿元，同比增长30%，占物管业务收入的79%；从增量在管面积，公司2018年新签约项目717万平米，其中机构类物业签约面积分别占比82%。

截至2019年上半年，招商物业在管项目中非住宅类项目占比达32%。不过，招商系资源禀赋优异，非住宅项目增长空间大。除去【招商蛇口(001979)、股吧】交付的大量住宅项目外，招商系还拥有大量的商办、工业项目。目前招商物业服务范围覆盖居民生活、企业机构、城市公共共三大类、20多种业态。

非住宅物业为主，毛利率偏低

一般来说，机构类物业的定价受政策限制较小，更加市场化，盈利水平更高。但数据显示，

截至2019年上半年，中航物业、招商物业综合毛利率分别为10.28%、6.66%，显著低于行业均值。

其中，中航善达2018年年报显示，其管理费用占营业收入比重较大，为5.8%。此外，值得注意的是，在销售费用、管理费用、财务费用均较2017年出现不同程度下降的同时，营业成本却增加7.06亿元至53.48亿元，同比增长15%。

同样，招商物业审计报告亦显示，2018年其营业成本为28.86亿元，同比增长19%。同期，其管理费用占营业收入比重最大，为2.0%，与2017年基本持平。 

不过，东吴证券研报预计，未来招商积余在集团内战略定位将有所提升，成为重要的业务平台，逐渐向利润中心定位过渡。中航物业、招商物业两家公司毛利率改善空间更大，基于管理面积高增及盈利能力改善，公司未来业绩增长潜力更大。

截至2019年上半年，中航物业管理面积7634亿平米，招商物业管理面积7292亿平米，重组完成后，招商积余管理面积达1.49亿平米，处于行业前五位置，仅次于碧桂园服务、绿城服务、保利物业、雅生活服务。

考虑到招商积余具备大量机构类物业、商业物业，物管费定价高于行业内其他公司，收入、利润端规模增长可期。

据悉，2018年招商积余重组完成后的备考营收97.85亿元，备考归母净利润达10.02亿元，若剔除房地产、建筑等其他业务，备考物业服务收入合计达68.48亿元，归母净利润3.10亿元，营收规模仅次于万科物业（97.96亿元），处于行业第二水平。