地产频爆雷之际，一输血通道“明朗化”，大鳄40亿抢闸！

◎ 来源 | 地产密探（IDreal-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探君

近日，中洲控股对外发布一则“最大规模可达40亿元”的债权融资计划，此消息一出，地产圈一时颇为振奋。

上述40亿元债权融资计划，期限长达12年之久，远超一般房企债务久期水平，对于当前面临境内外债券集中到期的各大房企来说，这无异于一个重磅利好消息。

具体来看，中洲控股全资子公司深圳长城物流拟通过北京金融资产交易所（以下简称“北金所”）挂牌债权融资计划方式融资总规模最多40亿元，中洲控股为此担保，所募资金将用于包括但不限于偿还债务等）。

截至9月底，中洲控股账上的货币资金为34.2亿元，比去年底51.16亿元减少17.06亿元，短期借款1.3亿元，比去年底1.6亿元则减少0.3亿元，一年内到期有息负债额16.8亿元，比去年底25.8亿元减少9亿元，现金短债比1.89倍。

从账面数据上看，中洲控股的短债偿还压力较小，但这并不意味着高枕无忧，否则像花样年、新力控股和当代置业等，怎么就突然之间债务“爆雷”了？

就中洲控股上述债权融资计划而言，北金所这个过去不曾被房企重视的融资通道顿时浮出水面。在当前房企资金链爆雷之际，北金所或将成为他们融资的一个重大入口。

更重要的是，自11月4日以来，特别是今日（11月8日），北金所密集发布4条有关债券融资计划业务的修订文件，从备案表格体系，到备案流程，再到债权人会议流程，最后到中介服务，意在规范、透明、开放。

就备案业务流程来看，相较于2018年底试行版，北金所债权融资计划修订版有多处重要修改

1、新增了一处规定，即融资人“最近一个完整会计年度起始日至接受备案日”，发生重大事项或对投资决策有重大影响的事项，需补充披露相关息。

2、删除了一处规定，即试行版的第十条部分内容，“如融资人预计在接受备案后6个月内（含）不能完成首期挂牌的，需在接受备案后6个月内向北金所提交延期申请”。

再看金融中介服务上，相较于2018年底试行版，北金所债券融资计划修订版针对金融中介在某些地方有更为详细的规定，特别是不易触碰的红线

在修订版第28条，在试行版相关内容的基础上，新增“在尽职调查过程中，企业出现违规、虚假材料等行为，该怎么办”，以及“在挂牌过程中，不应干什么”。

试行版刚落地时，业内曾评价说，北金所债权融资计划对发行主体不强制外部评级，业务流程简单方便，资金用途和期限灵活，项目准入宽松，拓宽融资人范围，也丰富了资金来源。

“北金所发行债权融资计划对用主体不要求强制外部评级，但从业务情况介绍来看，企业大多评级在AA+和AA，而AA-及其以下的项目则需采取担保或抵质押等增措施。”

过去一两年，包括招商蛇口、首创置业、滨江集团、迪马股份、蓝光发展等诸多上市房企曾在北金所发行债权融资计划，从目前看，除了蓝光发展（20蓝光CP001）等个别因整体债务危机而出现在北金所出现实质性逾期违约外，多数仍能正常兑付。

前不久，央行、银保监会曾公开频吹暖风，要纠偏房地产融资，保持房地产贷平稳有序投放，要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持，这被视为解决房企现金流的重要回暖举措。

相关详情，大家参考悦读地产密探日前刊发的《房企回款到底多难？转机已来，首套房首付比及利率获支持！》。

围绕当前国内发债市场，查阅沪、深交易所公司债发债平台，作为国内体量庞大的发债渠道，但对房企暂无任何宽松迹象，而银行间发债市场主要为上清所与北金所。

相较于北金所，上清所更受企业青睐。在2020年春节后的“后疫情”救市背景下，上清所一度成为各个房企竞相发债融资“借新还旧”的关键渠道。

如今，北金所债权融资计划配套金融服务修订版出炉，在“业务流程简单方便，资金用途和期限灵活，项目准入宽松，融资人范围宽泛，资金来源丰富”的诸多金融优势加持下，当前普遍处于资金链紧绷的各大房企势必应找准时机，化解财务风险。