神元泰斗
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袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
评
1 3Q19业绩同比大增36-54%,19H1租管费31亿、预计全年同比+25%
3Q19公司归母净利润为22.5-25.5亿元,同比+36-54%(重组后),业绩大增主要源于住宅结算规模以及投资性物业运营收入同比增加所致;基本每股收益0.57-0.65元,同比+36-55%。19H1末已售未结面积271.6万方,覆盖18年地产结算面积4.3倍;预收账款267.9亿元,较18年末+19.8%,覆盖18年地产结算收入2.1倍,保证后续业绩稳定释放。销售方面,克而瑞数据显示,3Q19公司实现销售金额510亿元,同比+31%;销售面积197万方,同比+58%;公司计划在2021年实现千亿销售。公司19H1投资性物业及相关服务收入31亿元,其中【大悦城(000031)、股吧】购物中心和写字楼租金收入分别为16.01亿和3.34亿,同比分别+24%;酒店4.34亿元(持平)。我们预计全年持有型物业实现租管费收入约62亿元,同比+25%,并且公司将通过优秀的招商运营能力提升购物中心销售额、新项目逐步成熟贡献出租面积来获得内生与外延式双重增长。
2 三季度拿地大增、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现
3Q19公司拿地面积403万平,对应拿地金额214亿元;拿地均价5,315元/平,占比前三季度销售均价21%。其中三季度拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1下降13%,三季度拿地大增同时成本控制优异,并且其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高持续验证“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式。此外,公司与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。截至19H1末,住宅未结算面积1,082万方,权益比例53%;其中一、二线分别占比20%和67%,按照2.3万元均价估算总货值约2,453亿元;可售面积811万方、对应总货值1,837亿元,覆盖18年AH销售金额3.8倍。19H1末资产负债率和净负债率分别为78.6%和118.2%,较18年末分别-6.3pct和-53.0pct,AH整合后融资优势凸显,多种融资渠道平均融资成本低至4-5%。此外,18年公司分红率提升至31%,后续计划稳定在30%上下。
3 投资建议:业绩大增、拿地加速,商住协同效应凸显,维持“强推”评级
大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH整合后拿地端获得溢价,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。此外,随着国内外流动性宽松升温,公司作为A股商业运营优质稀缺标的将迎来价值重估。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19/20PE分别10.3/8.8倍,较每股NAV14.09元折价45%,优质资产低估严重,按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,上调目标价至9.86元,维持“强推”评级。
4 风险提示:社零增速不及预期,公司结算进度不及预期。
《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)
《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)
《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)
《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)
《北京等楼市政策评:淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)
《国家设立雄安新区评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)
《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)
《三年棚改新规划评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)
《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)
《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)
《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)
《【蓝光发展(600466)、股吧】首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)
《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)
《【北辰实业(601588)、股吧】首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)
《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续多龙头)》(17/11/13)
《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)
《【新城控股(601155)、股吧】深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)
《风鹏正举系列之【万科A(000002)、股吧】:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)
《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)
《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐云起时》(18/05/23)
《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)
《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)
《风鹏正举系列之中南建设深度:中流楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)
《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)
《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)
《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)
《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)
《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)
《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)
《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推荐)》(19/02/22)
《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)
《估值深度:政策改善、用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)
《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)
《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)
《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)
《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)
《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)
《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)
《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)
《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)
《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)
《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》(19/08/20)
《中航善达重大事项评:量组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型》(19/08/25)
《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》(19/09/19)
《蓝光发展深度报告:嘉宝服务上市在即,物管当红望增厚估值》(19/10/13)
华创地产研究团队
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士,CPA,FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
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鲁星泽 研究员
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曹 曼 研究员
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邓 力 研究员
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答:大悦城所属板块是 上游行业:房详情>>
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答:2020-07-16详情>>
答:大悦城公司 2021-03-31 财务报告详情>>
今天鹏欣资源涨幅10.0% 黄金概念下46只个股上涨
3月27日两桶油改革概念大幅下挫2.55%,龙宇股份盘中触及跌停
目前石油行业早盘高开收出光脚大阳线,3月29日主力资金净流入4.82亿元
神元泰斗
【华创地产?袁豪团队】大悦城19Q3业绩预告评:业绩大增、拿地加速,商住协同效应凸显
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1 3Q19业绩同比大增36-54%,19H1租管费31亿、预计全年同比+25%
3Q19公司归母净利润为22.5-25.5亿元,同比+36-54%(重组后),业绩大增主要源于住宅结算规模以及投资性物业运营收入同比增加所致;基本每股收益0.57-0.65元,同比+36-55%。19H1末已售未结面积271.6万方,覆盖18年地产结算面积4.3倍;预收账款267.9亿元,较18年末+19.8%,覆盖18年地产结算收入2.1倍,保证后续业绩稳定释放。销售方面,克而瑞数据显示,3Q19公司实现销售金额510亿元,同比+31%;销售面积197万方,同比+58%;公司计划在2021年实现千亿销售。公司19H1投资性物业及相关服务收入31亿元,其中【大悦城(000031)、股吧】购物中心和写字楼租金收入分别为16.01亿和3.34亿,同比分别+24%;酒店4.34亿元(持平)。我们预计全年持有型物业实现租管费收入约62亿元,同比+25%,并且公司将通过优秀的招商运营能力提升购物中心销售额、新项目逐步成熟贡献出租面积来获得内生与外延式双重增长。
2 三季度拿地大增、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现
3Q19公司拿地面积403万平,对应拿地金额214亿元;拿地均价5,315元/平,占比前三季度销售均价21%。其中三季度拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1下降13%,三季度拿地大增同时成本控制优异,并且其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高持续验证“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式。此外,公司与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。截至19H1末,住宅未结算面积1,082万方,权益比例53%;其中一、二线分别占比20%和67%,按照2.3万元均价估算总货值约2,453亿元;可售面积811万方、对应总货值1,837亿元,覆盖18年AH销售金额3.8倍。19H1末资产负债率和净负债率分别为78.6%和118.2%,较18年末分别-6.3pct和-53.0pct,AH整合后融资优势凸显,多种融资渠道平均融资成本低至4-5%。此外,18年公司分红率提升至31%,后续计划稳定在30%上下。
3 投资建议:业绩大增、拿地加速,商住协同效应凸显,维持“强推”评级
大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH整合后拿地端获得溢价,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。此外,随着国内外流动性宽松升温,公司作为A股商业运营优质稀缺标的将迎来价值重估。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19/20PE分别10.3/8.8倍,较每股NAV14.09元折价45%,优质资产低估严重,按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,上调目标价至9.86元,维持“强推”评级。
4 风险提示:社零增速不及预期,公司结算进度不及预期。
《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)
《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)
《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)
《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)
《北京等楼市政策评:淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)
《国家设立雄安新区评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)
《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)
《三年棚改新规划评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)
《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)
《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)
《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)
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《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续多龙头)》(17/11/13)
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《风鹏正举系列之【万科A(000002)、股吧】:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)
《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)
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《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)
《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)
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《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)
《估值深度:政策改善、用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)
《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)
《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)
《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)
《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)
《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)
《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)
《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)
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《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)
《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》(19/08/20)
《中航善达重大事项评:量组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型》(19/08/25)
《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》(19/09/19)
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