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万象城、大悦城等综合体持续扩容,济南将迎来更多商业“新面孔”

  • 作者:2018zeus
  • 2019-10-11 22:33:22
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最近市场上地产股走势非常好,A股地产股中短期走势最强的要算大悦城了,已经突破了4月时的新高,和【保利地产(600048)、股吧】一起扛起了地产股的冲锋先锋,而大佬万科依旧和过去一样趴在低位。

大悦城(000031)、股吧】是一家非常有趣的公司,如果大家仔细搜大悦城会发现港股也有一家大悦城,HK0207大悦城地产。A股的大悦城000031全名其实是大悦城控股。

去年A股的【中粮地产(000031)股吧】(对就是15年炒作国企改革炒飞天的那个)通过重组收购了港股的大悦城地产,形成了A控H架构,随后由中粮地产改名为大悦城控股,目前他们的股权关系是这样的。

现在A股上市的大悦城控股(000031)主营包括了中粮地产的地产业务和大悦城的商业地产业务。

先来说住宅业务,中粮地产的表现在过去并不靓丽。因为过去地产行业处于一个高景气周期,最优质的方案是加杠杆拿地扩张,卖房。

这里面最关键的就是逆势扩张拿地囤地销售,把握好节奏就能赚大钱,融创,碧桂园,恒大都充分受益于这样一个过程。

中粮地产就差很多,首先中粮地产一直深耕在一二线城市,并且定位中高端。并没有享受到三四线去库存带来的机会。

其次中粮地产拿地节奏很差,在 2012 年全年未拿地,2013-2014 年拿地力度也较弱,15,16,17开始加仓拿地。

12-14年拿地的萎靡自然也导致了14-17年公司整体业绩的低迷,18年才逐步开始回暖。

再叠加15,16,17年房产市场火热,有一些高价地,高价项目,后来受到限价影响到现在很多都还没有去化,股价表现也远逊于碧桂园融创一类的公司。

虽然去化情况整体不好,但这些地大多位于一二线城市,很多项目是收到限价影响捂盘销售。此外一二线城市地产现阶段整体销售压力较小,价值量下滑并不明显,保值率也比较高。相对全国大量布局的其他房企来说,这部分库存并算不上压力。

从18年开始大悦城控股(中粮地产)的销售开始逐步回暖,19年情况更上一层楼,现在已售待结面积大幅提升,预收账款也稳步增加,未来2-3年利润情况大概率较好。

......

再说回大悦城的商业,大悦城正是因为其商业运营的优秀才被人们熟知的根据中指院发布的《2019 中国购物中心运营优秀企业》显示,大悦城位列行业第三,仅次于万达和华润。

根据世界权威品牌价值评估公司 brand finance 评分,大悦城品牌价值人民币 136 亿元,这都是其优秀的商业运营能力为其带来的品牌溢价。

大悦城的商业由三个子品牌构成,最被人们熟知的大悦城,还有大悦城春风里,祥云小镇。

大悦城商业深耕在一二线城市,定位于中产和新中产人群,定位类似于华润万象城高于万达广场。

客流方面,除去 2018 年开业的 3 个大悦城(上海长风、杭州和西安),7 个成熟大悦城在 2018 年的总体客 流达到 1.4 亿人次,每年保持平稳增长。

运营情况方面公司自持的所有商业出租率都在90%以上,平均租金在140-1100不等。

没有标注的西安大悦城现在是西安运营情况最好的商场之一,经常面临限流的情况。

因为我自己生活在成都,在我心目中成都大悦城已经是成都人气top3的商业标杆,但居然租金收入,平均租金都是在全国大悦城中垫底的,不禁让人感叹大悦城优秀的运营能力。

从租金增长来,可比的七个大悦城项目从开业以来租金单价的增长都维持在较高水平,其中西单大悦城开业时间已经很长,成熟度也越来越高,增长相对较慢。

从储备项目来,目前未开业股权类大悦城 5 座、春风里 4 座,合计 94.53 万方,并将在 2019-2022 年陆续开业。

此外大悦城也开始试足轻资产运营。轻资产项目以收取管理费模式,共享租金收益和收入分成;2018 年管理输出及 其他服务收入 1.88 亿元。

轻资产项目的天津和平大悦城,昆明大悦城已投入运营,贵州大悦城在筹备中。

大悦城的商业已经打开了全国可复制之路,未来还大有复制空间。

.......

在不要不上地产金融一中,我曾分享过一个观,具备商业运营能力的地产公司是最优秀的地产公司。

过去的地产行业的发展是一种增量的野蛮发展,发展的核心是敢加杠杆,踏的准节奏,而未来地产的发展是存量博弈下竞争的发展,塑造核心竞争力是重中之重。

塑造核心竞争力一方面来源于融资端,优秀的融资能力会带来更低的财务成本,助力共公司发展。这是小地产商和大地产商之间的显著区分,小地产商会因为融资能力这一项就被市场淘汰。

但大地产商之间的融资能力差异并不大,大家都能以较低价格拿到融资,那竞争拼什么?

商业地产的运营能力和品牌价值至少就是其中具备较强竞争力的一。

在拿地端,具备品牌效应的商业地产往往是政府重引进的项目,在拿地端有非常强的话语权,可以要求配套住宅用地,拿到成本更低的土地。

在销售端,商业地产可以为地产提供溢价,有配套商场的住宅自然比没有配套的价值要高。

商业地产也可以为地产商提供持续不断的现金流,成为其现金奶牛,改变现有的买地卖房的单一商业模式。

地产商同样可以通过reits等金融模式将其变现,改善其现金流情况。


大悦城毫无疑问就是具备这样竞争潜力的优秀标的,在地产的存量时代,持续的好大悦城的持续发展。


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