楼市周报|8月地产销售表现回升，但大概率不具备持续性

作者 | 张珺

本期楼市周报 热：

2019年1-8月，销售面积累计同比为-0.6%，降幅连续2月收窄，预计未来增速将继续保持低位。新开工面积同比增速和房地产开发投资增速均连续4个月放缓。基于去年下半年的惨淡行情，按照目前的趋势，未来几个月，地产宏观表现依然低位维稳。

2019年8月，一、三线城市新房价格环比涨幅与上月持平，二线城市涨幅连续2月回落。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格有55城环比上涨（7月有60城上涨）。预计下月房价上涨城市数量将进一步缩减，整体市场房价将进一步趋稳。

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房地产宏观

2019年1-8月，销售面积累计同比为-0.6%，降幅连续2月收窄，预计未来增速将继续保持低位。新开工面积同比增速和房地产开发投资增速均连续4个月放缓，分别下降至8.9%（下降0.6个百分）和10.5%（下降0.1个百分）。

2019年8月，一、三线城市新房价格环比涨幅与上月持平，二线城市涨幅连续2月回落。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格有55城环比上涨，上涨前三名分别是南宁（2.3%）、呼和浩特（2.2%）、唐山（1.9%）。

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房地产政策

宁波落户新政公布，正式加入抢人大战

9月15日起，宁波市正式施行户口迁移新政。1、人才落户：范围扩大、社保缴纳年限要求缩减；2、居住就业落户：社保缴纳年限要求缩减、新增租赁商品房屋落户；3、父母投靠子女落户：不再有住房面积要求；4、投资创业落户：新增商业用房或办公用房落户。

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市场表现

1. 一线城市中秋小长假楼市成交下滑，“楼市告别金九已成定局”

据CRIC统计数据显示，中秋小长假三天时间，北京新建商品住宅成交面积为10619平方米；上海新建商品住宅成交面积8608平方米；广州的数据显示，三天时间新建商品住宅成交面积38101平方米；深圳新建商品住宅成交面积21927平方米。与2018年中秋小长假相比，四个一线城市均有不同程度下调。

2. 三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同，二手住宅涨幅微升

8月份，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；同比上涨9.0%，涨幅比上月回落1.2个百分。二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分；同比上涨5.8%，涨幅比上月回落1.3个百分。

3. 多地明确房贷利率浮动下限

经济参考报消息，目前房贷利率“换锚”工作平稳有序，地方和金融机构正稳步推进明确LPR加数值、系统升级改造等工作。新的房贷利率定价政策执行后，实际利率水平将较此前基本保持稳定，保障“换锚”前后平稳过渡。据了解，目前已有13个省区市的市场利率定价自律组织确定了当地LPR加下限，其余地区将于月底前陆续公布。未来还将根据房地产市场供需变化和LPR波动情况，对个人住房贷款利率的加下限进行调整。

4. 国庆后实施新政，北京首套房贷款利率不得低于5.4%

据中国证券报报道，北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基(一个基等于0.01%)，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基。照央行8月20日公布的5年期LPR4.85%的水平计算，北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套是5.9%。该水平与北京当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本一致。

5. 苏州8宗涉宅地块集中出让 一日揽金104.82亿元

9月18日，苏州共8宗涉宅地块迎来集中拍卖，总起始价达116.08亿元，总出让面积37.96万㎡。最终7宗土地成功出让，1宗流拍，总成交价104.82亿元。新希望地产、金辉集团、上海嘉华、建发集团等各有斩获。出让资料显示，出让包括3宗商住用地、5宗纯住宅用地。其中3宗位于相城区、2宗位于工业园区，此外姑苏区、吴中区、高新区各1宗。

6. 北京统计局：前8月住宅销售面积456.7万平方米 增长71.5%

9月17日，北京统计局披露1-8月北京市房地产市场运行情况。在房地产市场建设情况方面，1-8月，北京全市房地产开发企业房屋新开工面积为1386.5万平方米，同比增长15.5%。其中，住宅新开工面积为708.7万平方米，增长7.8%；办公楼为96万平方米，下降23%；商业营业用房为98.4万平方米，增长46%。房地产市场销售情况方面，1-8月，北京全市商品房销售面积为534万平方米，同比增长50.8%。其中，住宅销售面积为456.7万平方米，增长71.5%；办公楼为25.8万平方米，下降15.4%；商业营业用房为19.3万平方米，下降17.5%。

7. 重庆：已分配公租房约51万套 完成棚户区改造3116万平米

9月17日，重庆市住房和城乡建设委员会召开了住房保障成就新闻通气会。重庆将公租房定位为经济体制改革的重要环节，截至目前，已累计分配公租房约51万套，发放租赁补贴0.96万户，直接惠及约140万住房困难对象。棚户区改造方面，2013年以来，重庆市加快推进以城市棚户区、城中村和国有企业棚户区为重的城镇棚户区改造工作，截至目前，已累计完成棚户区改造3116万平方米、25万户，直接惠及群众约88万人。

8. 淮海经济区7市公积金互认互贷，9月17日起正式开始办理

近日，徐州市住房公积金管理中心通报，该中心已签订有关合作协议，将率先在淮海经济区内的宿州、淮北、商丘、菏泽、枣庄、【连云港(601008)、股吧】、宿迁等7个已签约的核心城市开办住房公积金贷款互认互贷，即缴存互认、贷款互贷。该业务9月17日起正式开始办理。

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房企投融资及业绩表现

1. 8月房企融资规模大减，降杠杆渐成行业共识

据中国经营报，在房地产融资渠道持续收紧的背景下，近期央行发布降准的消息并未给市场带来过多期待。不少业内人士认为，房地产行业在此前监管部门对开发贷、托、债券融资等融资渠道持续收紧的情况下，此次降准对地产的实际影响有限。在一系列政策影响下，8月份房企融资规模出现大幅下跌，资金成本上升，行业分化明显，降杠杆将成为不少房企的主要任务，中小型房企预计会面临更大流动性压力。

2. 【大悦城(000031)、股吧】控股转让北京中粮万科50%股权 底价7.97亿元

北京产权交易所9月18日公告披露，【中粮地产(000031)、股吧】(北京)有限公司挂牌北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权，转让底价7.97亿元。北京中粮万科由中粮地产(北京)及北京万科分别持股50%，目前大悦城控股已经批复上述出让事项。截至2019年06月30日，北京中粮万科实现营业收入1.8亿元，营业利润1.5亿元，净利润1.13亿元，资产总计22.55亿元，负债总计10.23亿元，所有者权益12.33亿元。截至2019年4月30日，北京中粮万科贷款本金余额为4.46亿元。

3. 保利物业赴港上市申请获中国证监会核准批复

9月17日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，全资子公司保利物业发展股份有限公司已于当日收到中国证券监督管理委员会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》。根据保利物业所收批复，中国证监会核准保利物业发行不超过153,333,400股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，保利物业可到香港交易所主板上市。

4. 【厦门象屿(600057)、股吧】集团拟发行6.5亿元超短期融资券 发行期限30天

9月18日，据上海清算所披露，厦门象屿集团有限公司拟发行2019年度第一期超短期融资券。本期债券拟发行金额6.5亿元，发行期限30天。发行日2019年9月19日-20日，起息日2019年9月23日，上市流通日2019年9月24日，兑付日2019年10月23日。本期债券募集资金将全部用于偿还发行人及其下属子公司待偿还银行借款。

5. 当代置业延长2550万美元贷款还款日

9月16日下午，当代置业（中国）有限公司发布贷款融资最后到期还款日延长公告。公告中称，于2019年9月16日，当代置业与银行就授函签订一项修订函，以将贷款融资的最后到期还款日延长至2020年11月20日或相关备用用证╱担保函件的届满日（以较早者为准），或银行可能同意的其他日期。据悉，贷款融资的本金为2550万美元，即贷款融资于修订函日期尚未偿还的本金余额。

6. 消息称自如拟2020年美国上市 筹资5-10亿美元

据外媒《国际金融评论亚洲》(IFR ASIA) 近日消息，长租公寓品牌自如正在考虑在2020年于美国上市。知情人士透露，自如拟筹资5亿至10亿美元。回自如的融资路径，该公司在2018年1月完成40亿元的A轮融资，此次融资由华平资本、红杉资本、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、GA资本、H Capital、源码资本、融创等机构参与了跟投。自如此时估值约200亿元人民币。而今年6月，消息称自如的B轮融资已接近完成，已募集约5亿美元，由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本、天图资本等跟投。当时自如的估值约45亿美元（约318亿元人民币）。

7. 蛋壳公寓计划最快于今年赴美上市 募资金额6至7亿美元

蛋壳公寓计划最快于今年赴美上市，募资金额为6至7亿美元，或将成为长租公寓海外第一家上市公司。据了解，截止目前，蛋壳公寓管理房间覆盖北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、天津、武汉、南京、成都、无锡、重庆、西安等城市，房间数量约45万间。今年3月，蛋壳公寓完成了5亿美元的C轮融资，由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，CMC资本、高榕资本、愉悦资本、春华资本等跟投，投后估值超过20亿美元。

8. 【中南建设(000961)、股吧】为3家子公司合共3.2亿融资提供担保

9月15日，江苏中南建设集团股份有限公司发布公告，披露公司为中南新世界、抚顺盛华邦、太仓彤光等3家子公司提供担保的情况，总担保金额3.2亿元。据悉，中南建设全资子公司中南新世界挂牌在银川产权交易中心发行总额不超过5000万元定向融资计划，由浙江美豫银东投资管理有限公司担任投资顾问和主承销商，期限6个月。中南建设担保金额5000万元。

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