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奇·财报季丨大悦城地产增收不增利,扩张有隐忧

  • 作者:科学健康
  • 2020-03-31 17:39:41
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一向以“慢”示人的大悦城地产,加快了拓展版图的脚步。

3月30日,大悦城地产(00207)发布截至2019年12月31日止年度业绩,该集团实现营业收入总额人民币103.38亿元(单位下同),同比增加27.2%;公司拥有人应占溢利16.36亿元,同比下降22.2%;每股基本及摊薄盈利10.7分,拟派发末期股息每股4港仙。

营收成绩良好,盈利水平却面临下滑。伴随着产品规模化扩张,大悦城地产将用怎样的姿态面对难度加剧的存量时代。

增收不增利

报告期内,大悦城地产实现溢利约26.68亿元,同比减少14.3%;公司拥有人应占溢利约16.35亿元,较上年减少22.2%。同时,2019年度,集团实现签约金额约120.26亿元,同比增加35.4%,签约面积45.78万平方米。

图/大悦城地产近七年营收情况

集团实现营业收入103.37亿元,同比增加27.2%。其中投资物业租金及相关服务收入约43.41亿元,同比增长19.5%;酒店经营收入约8.41亿元,占收入总额约8.1%,同比增加14.9%;管理输出收入约1.33亿元,占收入总额约1.3%,同比增加75.8%。

可以到,尽管营业收入增长还算差强人意,但大悦城地产的利润并未同步增长,呈现出增收不增利的状态。

年度溢利下降,一方面是由于投资物业公平值较2018年大幅减少,另一方面则是为实现扩张销售成本和融资成本的上升。2019年,大悦城整体毛利率约为55.6%,与2018年55.4%基本持平。但销售及提供服务的成本增长26.5%至45.91亿元,融资成本增长47.1%至11.78亿元。

实际上,这已是大悦城地产的年度溢利连续第二年下降,且均降至2017年以来最低水平。

双轮驱动表现优良

自去年3月27日,大悦城地产和中粮地产完成重组后,手持“住宅+商业”双刃剑的大悦城表现几何?


投资物业方面,集团投资物业租金及相关服务收入总额约为人民币43.414亿元,占收入总额约42.0%,同比增长19.5%。

其中大悦城租金收入录得约为人民币30.64亿元,同比增长17.7%,除新开业杭州大悦城、西安大悦城及上海长风大悦城外,各项目租金收入稳定增长。

物业开发方面,物业开发及一级土地开发收入录得约为人民币49.084亿元,占收入总额约47.5%,同比增长37.3%,主要为海南中粮·红塘悦海和上海前滩壹号住宅交付结算所得。2019年结算面积及结算单价分别约为89,241平方米(剔除车位)和人民币52,005元,因交付产品结构变化,较2018年结算面积下降29.6%,结算单价上升84.8%。

酒店经营方面,酒店经营方面,本集团酒店业务不断强化运营能力,积极应对市场变化,优化服务水平,经营业绩整体保持稳定盈利。年内,北京大悦酒店新开业,经营情况良好。酒店经营收入录得约为人民币8.41亿元,占收入总额约8.1% ,较2018年增长14.9%。

可以到,“商住结合”模式在大悦城地产已经非常成熟,避免同业竞争的同时,大悦城地产的投资物业和物业开发板块实现了良性互动。

轻资产增长迅速

目前公司拥有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目,分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。其中,大悦城租金收入录得30.64亿元,较2018年增长了17.7%。除新开业杭州大悦城、西安大悦城及上海长风大悦城外,各项目租金收入稳定增长。

同时, 管理输出收入总额约为1.33亿元,占收入总额约1.3%,较2018年增长75.8%。

可以到,虽然目前轻资产收入占比不高,但增长迅速。轻资产对于大悦城地产来说,已经化为扩规模利器。此外,步入成熟期的大悦城仍在自我进化,近年来不乏大动作。

1、大悦城地产宣布将推出第二条产品线“大悦春风里(Joy Breeze)”,未来将会重布局在一线非核心商圈或者二线城市核心商圈,瞄准的是25-45岁的新兴中产和成熟中产。

2、大悦城地产宣布由开发运营商转型为资产管理商,以管理输出、合作开发和基金管理三种类型进行规模扩张;

自2016年至今,大悦城已拥有天津和平大悦城、昆明螺蛳湾大悦城及贵阳大悦城三个管理输出项目;

在合作开发上,华夏幸福携手大悦城拿下固安北部新城地块,将在住宅开发、产业新城开发、产业等多个领域开展深层次合作;

截至目前,大悦城地产共有三支商业地产基金,分别是核心基金、并购基金和城市更新并购基金。

图/大悦城地产的三只基金

对大悦城地产而言,通过“三条腿”走路,加速资本回流,不仅能够降低杠杆水平,实现资本闭环,更能成为规模扩张的重要砝码。

在资本负债方面,大悦城地产银行及其他计息借贷约为人民币325.38亿元,较2018年的275.9亿元上升17.9%。净负债占总权益的比率约为40.9% ,较二零一八年的45.3%下降4.4个百分。计息借贷构成为人民币约佔58.2% ,港币及美元约41.8%。2019年平均借贷成本4.55% ,资金成本维持在业内较低水准。

不过,如何在资本运作下进行扩张后,仍然保持做产品的初心和快速的增长,也成为了大悦城要攻克的难题之一。


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