坚决降负债！恒大启动全新战略 冲2022年销售“万亿户” 2019年合同销售额6011亿

　　3月31日，中国恒大发布2019年业绩报告的同时，宣布启动新的战略转型。

　　在业绩发布会上，中国恒大董事局主席许家印宣布，恒大从2020年开始全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

　　具体而言，“高增长”即要实现销售高速增长，今年目标8000亿元，2022年要达到10000亿元；“控规模”则是要严格控制土地储备规模，每年净消耗3000万平方米，将现有土地储备2.9亿平方米降至2022年的2亿平方米左右；“降负债”就是要实现负债率大幅降低，每年减少约1500亿元有息负债，2022年达到行业中低水平。

　　从上述战略可以出，恒大的“高增长”、“控规模”战略都是为了进一步“瘦身”，彻底告别“高负债”。

　　与此同时，对于恒大业绩变化、恒大造汽车具体投了多少钱和未来规划等关键问题，恒大高管在业绩会上都进行了回应。

2022年销售目标直指1万亿

　　3月31日，中国恒大发布2019年全年业绩，合同销售额6011亿元，同比增长9%；合约销售面积5846万平方米，同比上升11%；营业额4775.6亿元，同比增长2.4%；毛利润1329.4亿元，同比下降21.31%；毛利率27.8%，净利润335.4亿元；股东应占利润172.8亿元，现金余额（包括受限制的现金）2287.7亿元，总资产规模22065.8亿元。

尽管业绩所下滑，但是恒大依旧是业绩稳居前三的龙头房企。

　　对于2019年净利下降的因，恒大董事局副主席兼总裁夏海钧在业绩会上解释，主要是由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转，使得交楼单价下降所导致。

　　许家印进一步补充，净利润是可以通过交楼结算调节的。2017、2018年，恒大净利润大幅增长，完全兑现了对战略投资者的承诺。在今年1月，重组深深房继续延期，恒大和部分战投又签了延期一年的合同，公司希望保证2020年的600亿净利润承诺有充分的把握。

　　实际上，在今年一季度新冠肺炎影响和销售淡季，恒大的销售和回款表现惊艳同行。

　　发布会现场披露数据显示，得益于网上销售取得的巨大成功，恒大2月份合约销售447亿元，3月份612亿元，再加上1月份的406亿元，一季度合计销售1465亿元，不仅摆脱了疫情影响，反而抓住了机遇，实现逆市增长，同比增幅达到22.5%。

　　回款方面，恒大1月份完成282亿元，2月份187亿元，3月份664亿元，合计达到1133亿元，同比增长55.2%。

　　“今年一季度的销售及回款创造了了恒大有史以来的最高纪录，”夏海钧介绍。

　　“接下来，我们要发挥我们网上卖房的巨大优势，力争今年实现的销售收入，我们对社会公布的销售目标是6500亿元，今年内部的指标是8000亿元。同时我们每年保持均衡的增长，实现公司2022年销售额1万亿元，也是我们第一次向社会提出三年突破万亿元大的目标，”夏海钧表示。

全面启动新战略

　　在新冠肺炎疫情影响和淡季条件下，恒大却实现了有史以来最好的开门红业绩，也给了恒大启动新战略的底气和心。

　　3月31日，在恒大2019年度业绩发布会上，许家印宣布恒大启动新的战略转型，2020年开始全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。

　　“2020年对恒大来说，是极其重要的一年，重要在我们发展模式和发展方式的转变，”许家印表示。

　　所谓高增长，是指销售规模的高增长，即今年对外销售额目标是6500亿元，今年内部的指标是8000亿元。到2022年，恒大希望实现年销售1万亿元的发展规划。

　　”春节期间和疫情期间，恒大颠覆性的开创了网上卖楼的成功经验，奠定了恒大强大的销售能力。”许家印表示，“所以说恒大实现销售额高增长是具备条件的，因此制定三年发展战略的时候，把销售额高增长列入计划。”

　　同时，作为龙头房企，恒大相比于其他房企最大的优势在于，其手上拥有大量低成本优质的土地储备，未来3年，恒大力求将这些“面粉”变成“面包”，从而实现“控规模”、“降负债”的目的。

　　夏海钧解释，目前不算旧改项目，“恒大拥有的土地储备是2.93亿平方米，60%-70%分布在中国的一二线城市，这样的土地储备，我们希望每年减少3000万平方米，三年减少9000万平方米，将总的土地储备控制在2亿平方米左右。”

　　因此，按照上述目标，大概以后三年每年新增的土地储备大概是四千万平方米左右，以前是每年新增六到八千万平方米，“通过土地储备的逐渐减少，来实现公司的控规模、降负债的要求。”

　　具体到“降负债”，夏海钧表示，由于销售规模的大幅增加，按照70%~80%的回款率，如果实现8000亿元销售，回款将达到约6000亿元，比往年增加1500亿元~2000亿元的规模。

　　夏海钧称，土地储备方面每年减少2000多万平方米，每年大概可以在规模增长和控制土地储备方面，实现增加约两千亿元现金余额，“我们计划每年减少1500亿元负债，今年力争减少2000亿元负债，通过这样的有序的控制规模，加大销售，减少负债。使我们在2022年实现公司的总负债规模降到4000亿元以下，负债率降到同行业中低下的水平，实现健康的增长。”

　　“也就是说销售额的大规模的增长，和土地储备的负增长，通过一升一降就实现了负债的大幅度的下降。目的是要下大决心降负债。我们的目标是，2020年、2021年、2022年每年平均有息负债要下降1500亿元。”许家印表示。

恒大近年来战略变化

恒大面临了怎样的新形势，需要启动全新的战略？

　　实际上，相比于万科和碧桂园，成立于1996年的恒大起步比较晚，在前20年，都是以追赶者角色紧随龙头房企的脚步。

　　“一个企业，在不同发展阶段，需要根据国际国内宏观经济情况、金融政策、行业政策和自身发展，制定不同的发展经营战略。”许家印表示。为在龙头房企分踞市场的情况下实现突围，恒大在发展的前20年，实施了“高负债、高增长”的发展战略，以实现快速发展。

　　因此，在上述战略下，抓住了地产黄金20年的恒大，在2015年、2016年和2017年的销售规模分别达到2000亿元、3700亿元和5000亿元，实现了从一个小的项目公司到龙头房企的跨越式发展。

　　2017年，恒大提出转变发展模式，从“三高一低”转向“三低一高”，即由“高负债、高杠杆、高周转”向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的发展模式转变。在随后的2年里，恒大从早期净资产负债率430%降至2018年末的约150%，目前净资产负债率稳定在150%左右。

　　许家印表示，根据恒大按目前发展的情况，总负债和负债率仍然偏高，现阶段要下大决心降负债，实现资金成本下降，从而提高毛利率。

　　2019的业绩会上，恒大提出全面启动“高增长、控规模、降负债”的重大战略。倚仗恒大强大的销售能力和2.93亿平方米优质的土地储备，未来三年恒大将在力抓销售的同时，降低土储释放红利，通过“一增一降”实现公司控规模降负债的要求。

对于公司新战略能否成功实施，许家印充满心。

　　受疫情影响，2020年一季度，房地产行业整体线下销售基本停滞，大部分房企业绩惨淡。但恒大却逆势大增，实现了新战略下的业绩“开门红”。疫情期间，恒大率先启动“网上卖房”颠覆行业营销模式，这也为其带来了历史最佳一季度合约销售（1465亿）、销售回款（1133亿）成绩。“这是恒大集团在2020年全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略迈开的重要一步，应该说实现了开门红。所以，对于未来三年，恒大负债率大幅度的下降，总负债大幅度的下降，我们非常有决心，非常有心。”许家印说道。

　　与此同时，业绩会上关于地产形势判断、恒大造车等话题，恒大管理层也给予了回应。恒大集团董事局主席许家印、副主席总裁夏海钧、首席财务官潘大荣等管理层出席。

附业绩会问答环节（节选）

　　1问受疫情影响，中国的经济受到很大的不确定性，公司如何待房地产的走势，今年的疫情导致国内房地产销售下降10%~15%，恒大对政策的研判有怎样的判断？

　　许家印受疫情的影响，全世界的经济都会受影响。全世界每个国家的各大银行，都在放宽金融政策。也就是说，流动性方面，都会想办法增加市场的流动性。我们国家也是一样的，流动性方面肯定要给予大力的支持，不然对经济的复苏，也是很困难的。

　　而流动性的增加对房地产的销售同样会产生刺激。国家在“住房不炒”的政策指引下，我认为房价肯定不会升。同时因为流动性增加，购房需求也会增加。对全国来说，房地产总的成交量不会下降。所以，总的来说房价不会上升，但也不会大跌。

　　夏海钧我再补充一，我们其实可以到，2006年到2020年，实际上中国房地产最大的趋势就是集中度在提高。2006年的时候，恒大销售只占市场的0.4%左右，现在已经占到了房地产企业全年销售的3.8%，去年房企销售总额是16万亿元。

　　前三大地产商占2019年前十大地产商销售额的12.6%，未来三至五年集中度会增加到20%左右。前三大地产商按照20%销售占比，若按照15、16万亿元计算，每个地产商要过万亿元，才可以进入前三家。

　　同时，我们还是提大饼理论，一年15、16万亿元的全行业销售大饼已经形成了，将来就是市场集中度的变化，很多种小企业，由于品牌、质量、获取资金和项目的能力问题，在整个房地产发展大潮中形成优胜劣汰，大鱼吃小鱼，好的公司市场集中度更加的集中，还有很多小的公司，在这一轮疫情过程中就会消亡。

　　我们认为2020年可能也是一个大的并购潮，很多小的企业会把项目卖出来。大企业的行业集中度更加的提升，去年恒大新增的土地储备50%左右都是并购来的，都是小企业发展过程中，扛不住了，由恒大接过来了。    

　　2问在新能源汽车领域，2019年恒大投入比较多的，请管理层分享最新发展。新能源汽车能否实现高比较好的增长和带来利润？

　　许家印去年年初的时候，恒大宣布了，我们是以“民生地产为基础，化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头”的产业格局。同时宣布了我们五年内不再进入任何新的产业。

　　对于汽车的投资，我们去年也说过。去年投资不超过200亿元，我们是控制在200亿元以内，计划今年不超过150亿元，明年不超过50亿元，也就是说这两年不超过250亿元，内部控制今年不超过100亿元，明年不超过100亿元，实际上比去年的计划还要减少了50亿元，这是汽车方面的投资。

　　我们通过去年一年的努力，在新能源汽车领域已经全部布局完毕，去年我在全球汽车产业的一个大会上对恒大汽车做了全面的介绍，恒大是做地产的，对搞汽车第一不懂，第二没经验，第三没人才，所以恒大就选择与世界顶级的大车企合作，在核心技术上我们能买的都买来了，能合作的都合作了，我说过，恒大做汽车，要么不做，要做就做到最好。

　　2019年，在整车研发制造方面，恒大通过并购与合作，拥有3.0底盘架构、动力电池、电机、动力总成等关键领域的核心技术和知识产权。恒驰1计划2020年亮相，恒驰全系列产品将从2021年陆续全面量产。

　　可以这么说，在产品品质上，不管是外观内饰、包括电子电器架构，恒大系列车型都是按照世界一流品质打造的，我们现在有14款车型，我相新能源汽车一定会实现大卖，14款车型不敢说全部爆款，但有8-10款车成为爆款还是很有心的，恒大新能源汽车随便一款，大街上一放都会是人人见，人人‘哇’。

　　恒大首席财务官潘大荣随着我们全产业链布局的完成，2020年恒驰1的亮相和2021年整个恒驰产品全面的量产之后，我们相整个的经营数据和财务报表所有的指标会有很大的改善。

　　预计在2021和2022年两年合计的投资大概在每年平均100亿元左右，总共在200亿元水平，未来的三至五年，我们相会成为全世界规模最大，实力最强的一家新能源车企。

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