别人说的：宝安运通项目合作方利润空间到底有多少？今天给宝安运通项目初步算了一

别人说的：宝安运通项目合作方利润空间到底有多少？
今天给宝安运通项目初步算了一笔账，感觉合作方利润空间很大！以下计算方法不知道对不对？请大家一起算一算。
一、根据政府规划运通项目拆建片区地块总用地面积15.89公顷（即238.35亩），其中宝安子公司95,715平方米（即143.7亩），拆除仓储旧房后可建成19.3万平方产业用房和12.2万平方住房，按照用地面积比例宝安两个子公司95,715平方米用地可以建成11.64万平方产业用房和7.36万平方住房。
二、根据宝安与项目合作方（开发商）签订的协议：按照1:1.11的比例计算补偿回迁物业建筑面积，即宝安可得95,715平方米x1.1=10.5万平方的建成物业；又根据“研发（办公）用房、产业配套宿舍、住宅用房按50%：25%：25%比例进行分配”的协议内容，宝安两家子公司实际可得研发（办公）用房：10.5万平方x50%=5.25万平方，产业配套宿舍10.5万平方x25%=2.6万平方，住宅用房按10.5万平方x25%=2.6万平方。而余下的11.64–5.25–2.6（产业配套宿舍）=3.79万平方产业用房，及7.36–2.6=4.76万平方，统统的归开发商了。
三、开发商所得的房子价值有多少？4.76平方的商品住房如果按每平方4万元计算：4.76x4=19.04亿元，3.79万平方产业用房按照每月每平方20元计算、使用年限50年计算：3.79x20x50x12=4.55亿元，以上合计23.59亿元。
四、按照目前深圳市城市更新项目政策，项目实施需要上交的规费及建设成本有多少？ 【中国宝安(000009)、股吧】 关于下属子公司签署城市更新项目合作协议的公告没有说明。这个有待于专业人士计算一下，感觉并不复杂。
最后，请求 中国宝安 司把上面的计算核实一下，并把开发商的开发成本（包括押金利息）好好计算出来告诉18万宝安中小股东。