登录 注册 返回主站
F10资料 推荐产品 炒股必读

当前地产股的投资逻辑及策略

  • 作者:棒棒Bang
  • 2019-09-29 15:21:49
  • 分享:

关注地产行业快十年了,从新城b,新城h,恒大,金茂,等股一直走到现在,可以说我的很大一部分投资收益是地产股贡献的,正如上两天地产行业名人O神在地产群里说的:地产股是水果中的榴莲,很多人觉得臭,但喜欢的真喜欢,不喜欢的也真不喜欢。过去在投资过程中我一直在对这个行业思考和总结,这个占人类一半财富的地产行业,这个创造了无数个亿万富翁的行业,这个让中国人享受财产性收入最多的行业,为何让投资人变成一个最纠结的行业了呢?市盈率如此之低为何如此不受待见呢?投资地产股收益到底如何呢?国家严厉调控下行业有无未来呢?哪些个股会在未来的竞争中胜出呢?下面我就把我自己的长期积累的法和最近的一些思考分享给大家。

首先单刀直入,不扯皮,先投资地产股的结果,也就是地产股的长期股价趋势,是否能带给投资人好的回报。你有一万个理由空地产股,但如果过去的投资结果是投资人获利丰厚,那你的理由也是苍白的。

先港股地产龙头新鸿基地产,这是该股过去29年持有不动的投资结果:目前股价112元,你的成本是负的34元。

再a股龙头万科,你2006年买了持有到现在,股价26元,你的成本是负的4元。

有人会说龙头不能代表行业,那么我们就选一些过去是二线内房的股假如你2012年买了持有到现在的结果:宝龙,股价5.49元,你的成本负的0.14元。

禹洲,股价3.15元,你的成本负的0.6元。

合景泰富,股价6.74元,你的成本负的1.34元。

奥园,股价8.82,你的成本负的0.9元。

恒大地产,股价16.5,你的成本负1.1元。

龙光地产,股价11.08,你的成本负的0.3元。

更别说融创,股价31,你的成本负的1.5元

好了,不再多举,总之地产股,尤其是内房,过去收益并没让投资者失望,而是长期持有赚了大钱。

接下来谈谈地产的商业模式,部分企业是赚少数人的大钱,部分企业是赚大多数人的小钱,而地产企业是赚大部分人的大钱,所以地产企业更容易上量,以最近七八年为例,大多数行业前50的地产商销量都增长了七八倍甚至十倍,一线地产商进入5000到8000亿营收的阵营,这在其他行业是很难实现的,虽然净利润率在6%到8%不等,但由于销售总量巨大,每年一家企业几十到几百亿净利润成为常态。

地产企业负债高,资产庞大,所以更经折腾。

1,经受住管理人决策失误的折腾。如融创两三年前市值不到二百亿,可是出现了180亿的乐视投资失误并全额计提。恒大三四百亿市值时投资冰泉,粮油,球队,买卖万科也是挥金如土,都是钱砸进去打了水漂。但这两家两三年都成了千亿以上甚至几千亿市值的企业,还有哪个行业的企业经得起如此折腾?

2,资产变现容易。虽然人们一直拿着地产企业高负债说事,但其实地产企业高负债背后对应的是硬资产,尤其是很多土地资产都已经大幅升值,在账面上又没反应。就算刚买的土地资产,新城一出事不也豪不贬值的立马甩卖掉了么?所以资产变现容易并且大幅升值也是行业属性,也就是大多数地产企业只要愿意清算股东都会发财。

3,经受住政策折腾。

受政策极限打压最严重而又顽强抗起支柱产业的大旗,每年一二十万亿销售额,各种调控下房价依然得机会就上涨,可以说政府又爱又怕,爱是因为土地是地方财政收入主要来源,怕是上涨过快会积累金融风险,所以最近上下都保底的政策调控成常态。

4,行业有超级保姆呵护。

由于土地公有,所以中国更象是只有一个开发商,其他都是为它打工,所以供地节奏会随时调控,行业风险更加可控,这是其他国家不具备的优势。

再说下我对整个行业的法。

一,白银十年到来。

目前中国城镇总的商品房存量是250亿平,根据国家统计局数据,全国总人口是13.95亿人,城镇常住人口是8.3亿人,城镇化率不到60%,目前每年有1800万人从农村人口转化为城镇人口,这样十年后大约城镇人口大约10亿人以上,城镇化率75%,以人均40平计算,大约需要400亿平以上的住房,以现在每年14亿平的新商品住房开发速度,也是十年后将近到达400亿平的总存量。

另外目前离婚率越来越高,单身的越来越多,子女不愿意和父母一起住的越来越多,家庭拆分越来越严重,这从另一方面客观造成商品房需求的更加增多,所以商品房未来的需求是客观存在的,未来十年说是白银十年不为过。

二,地产行业更远期的未来如何。

根据发达国家经验,城镇化率过75%以后,速度将会放缓,以美国等发达国家,最终都是会到90%甚至95%以上才停止,所以不是十年后就没增量了。另外400亿以上的存量住房,会有每年3%到5%以上的旧房更新,所以每年仍然会有12到20亿平的翻新需求,两者相加,地产行业的长期需求不是大部分人想象的那样。所以虽然占比有高低,但地产行业在任何国家都是重要的支柱行业。

三,地产股的未来是什么样。

从中国的人口数量,地域面积,经济布局和总量,,我觉得中国未来会产生很多个新鸿基,也就是租金收益和开发收益并重,产业多元化。新鸿基一年二百亿租金,四百亿开发收入,二百亿其他收入,市值几千亿。

中国目前有九万多家地产企业,当然这里面有非常多的实控人是一个的重复计算的因素,例如一家龙头地产商下面可能几百家区域地产公司,但即便去除这因素,总量也会过3万家,未来应该会有80%被淘汰出局,剩下的将发展壮大成租售并举,行业多元的地产综合型企业。

四,未来几年行业是稳定压倒一切。价稳,量稳,不大涨大跌是最佳结局,大幅上下都会引发社会问题,每年把涨跌幅控制在10%上下,用时间换空间,等待人民收入的提高,化解房价过高的风险。中国人均收入只有美国的六分之一,就算涨三倍也就美国的一半,那么人均收入涨三倍后,房价也就显的不那么贵了,问题自然化解了。

五,地产股的估值处于历史最低位。投资最怕的是投到短期内行业由火爆到不受待见大幅杀估值的行业,地产由于长期不受待见,估值已经跌无可跌,也就是虽然股价涨幅很大,但股价过去的上涨完全是靠业绩推动的,目前三四倍五六倍市盈率的地产股比比皆是,6%以上股息率的大把,甚至极端的禹洲和合景今年都预期13%股息率,而未来几年业绩的增长又是确定的,所以市盈率不变下,仅靠业绩推动,未来两三年股价翻倍也可期。

六,机会在中型内房。地产如果有行情,那么大概率内房会比a股猛,因为喜欢地产的资金都集结在港股,内房具有深厚的群众基础,也是这几年港股回报最高最活跃的板块。由于最近七八年国内一直限制地产企业上市,龙头地产商都选择了港股上市,这也是港股地产总体质量优于a股的因。而一线内房已经进入5000到8000亿阵营,再增长空间有限,无论出于基数过大还是实控人个人意愿的因,一线龙头已经明显放慢发展速度,这就为二线龙头急追腾出空间,一批500到1500亿的内房仍然具备未来几年收入翻几倍的空间。所以我觉得二线龙头是内房首选。

投资策略及重公司探讨:

最近我研究后感觉非常震撼的一家企业是佳兆业,这家企业可以说是天时地利人和都已经占齐,感觉爆发只是时机问题。

一,中国旧改王。公司主要土地储备都在大湾区,在手土地2600万平,货值5100多亿,其中深圳320多万平,价值1600多亿。另外截止今年中报,公司还有占地面积3200万平的潜在旧改土储,其中深圳就有88个项目,大湾区合计128个项目,旧改货值2万多亿,加上已经在手的土储,合计土储2.6万亿,公司说旧改项目毛利过50%,这就意味着总土储毛利1.2万亿以上,净利润在4000亿到6000亿之间。旧改虽难,但无论公司用三年五年还是十年去不断变现土储价值,这都是庞大的资产价值和童话般的故事。

二,对应2.6万亿土储和万亿以上毛利的公司市值是多少呢?不到200亿人民币……!这就是小市值大资产,股价具有无限想象空间。更重要的一是这种土储货值还是动态增加的,上半年增加了9个旧改,这两天仅一个广州海南村就又增加了占地360万平的旧改土储,雪球越滚越大。

三,已得天时。由于特殊因,14年底出事项目被封盘,影像发展,现在事情已经过去,由于封盘期间房价大涨,土地更值钱。所以这两年销售奋起直追,年复合增长呈现出爆发状态。

四,占尽地利。深圳先行试验区的强逻辑。深圳寸土寸金,但土地公开出让很少,只能靠旧改,而佳兆业88个旧改项目,为未来提供了持续的可开发土地资源,而且成本基本锁定,深圳每年几十万人口流入,土地供应又极少,售价得到保障,长期涨价压力依然巨大,所以长期来,压制地产估值的两个因素土地价格和楼房售价都已经无忧,所以估值肯定不能只有四五倍市盈率。

五,人和已来。简单粗暴的强逻辑下,佳兆业的价值很容易给人讲清,所以近期人气飙升,大批资金,尤其是港股通资金蜂拥进入,价值发现正处于进行时。

六,未来传奇,现实同样美好。佳兆业有别于其他地产股,公布的所有数据都是权益数据,今年销售目标是权益销售额875亿,全口径会过1300亿,这等两年后结算净利润就会过120亿,给6倍市盈率,股价也13港元了。

七,公司是所有房企里惠州布局占比最多的企业,惠州已经有地铁修建通深圳,并且非常有可能不久就宣布并入深圳。

综上所述,好深圳和大湾区佳兆业是首选,佳兆业是我内房首选的进攻性品种。

另外,内房组合里,三倍多市盈率,13%预期股息率,年净利润增长30%左右的禹洲地产和合景泰富是我的低负债高股息的防守加增长组合。这两只股每隔四年以上投资成本基本就归零,以目前极底的市盈率和极高的股息,三四年后也会成本归零。

某事在人成事在天,大机会面前不手软,防守进攻组合正等待时间检验。

(以上所有观都是作者主观个人的判断,也算对行业和涉及的个股的美好祝愿,路滑天黑,吹口哨壮胆而已,不构成任何投资建议)


温馨提醒:用户在赢家聊吧发表的所有资料、言论等仅代表个人观点,与本网站立场无关,不对您构成任何投资建议。本文中出现任何联系方式与本站无关,谨防个人信息,财产资金安全。
点赞1
发表评论
输入昵称或选择经常@的人
聊吧群聊

添加群

请输入验证信息:

你的加群请求已发送,请等候群主/管理员验证。

时价预警 查看详情>
  • 江恩支撑:9.05
  • 江恩阻力:10.18
  • 时间窗口:2024-03-26

数据来自赢家江恩软件>>

本吧详情
吧 主:

虚位以待

副吧主:

暂无

会 员:

169人关注了该股票

功 能:
知识问答 查看详情>