不公开的内部口令？三大房企表态"不拿地" ，买房还是好时机吗

在投资场上有两个存在感很强的阵营。而此刻，投资冰与火的暗流正在每一块土地上演。

富力融创万科表态"不拿地"

最早，富力一则内部公，向市场发出了凛冬将至的号，这家公司宣称自己则上不再拿地了。

在富力中期业绩会现场，李思廉对此前网络上流传的一份富力集团在内部下发的《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》中提到的“下半年则上暂停拿地工作”进行了回应。

李思廉表示，上述那份件是自己起草的。但他强调，件中提到的暂停拿地并不是一块地都不拿的意思。“其实这篇字大家后面两句：如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。”李思廉说，目前在国内短时间可见的融资条件都比较紧，企业出于对自身的保护，保守一也是正常的。

没两天，谨慎拿地似乎开始成为一道不公开的内部口令……

8月21日，万科也表态不会在三四五线城市拿地。万科首席运营官、执行副总裁张旭在2019年中期业绩推介会上表示，拿地的时候，是根据收了多少钱回来，才去拿地，所有没有固定的拿地计划。万科拿地集中在长三角、珠三角这些区域，三四五线城市不会去进。

在融创2019年中期业绩会上，融创中国董事会主席孙宏斌表示，今年上半年拿地不多，四五月基本停止。下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。公司秘书兼副总裁高曦表示：“但是我们会控制土地增长的节奏，把我们的优势释放为经营的现金流，降低负债率，保持特别好的流动性，实现稳步发展。”

而在刚刚举办的碧桂园中期业绩会上，被问及同行的促销措施，碧桂园常务副总裁程光煜今日在公司中期业绩会上表示，集团没有促销安排，会随行就市，安排策略。碧桂园总裁莫斌表示，地产还有相当好的未来，三四线市场的确有压力，但是碧桂园有经验，以销定产，有心。

为啥不拿地

李思廉说，国内融资条件目前短时间内较紧，出于对自身的保护，企业保守一也是正常的。

融创则表示，5月市场高位后，融创控制拿地节奏，规避拿贵地风险，仅增持少量优质土地资源。

万科方面，董秘朱旭表示，下半年面对高度不确定性，万科将牢牢把握经营的“基本盘”，在上半年的基础上继续巩固和深化既定工作思路。

从企业的表态，不拿地或者选择性拿地，主要是融资成本高了、下半年不确定性大了。

除了万科、融创这样的龙头房企压缩拿地规模，8月以来，土地市场整体转冷趋势十分明显。

中地产研究中心统计数据显示，在2019年第二季度房地产企业掀起一波拿地高潮后，7月资金收紧，土地市场开始降温。8月以来，房企拿地明显减少，截至目前，合计拿地最高的保利拿地88亿元，金茂46亿元，万科45亿元，仅5家企业8月份拿地超过30亿元！

中地产首席分析师张大伟表示，融资收紧预期下，房企拿地意愿退烧，“房地产市场拿地融资，融资难时土地流标多。”7月份开始房地产企业收紧了拿地步伐，针对非热土地关注度减少。从拿地企业构成，民企少，国企占比多。整体，资金成本成为企业拿地的主要决定因素。    

他预计， 8月开始，土地市场与楼市一样，整体降温的可能性非常大。

买房还是好时机吗？

企业暂停拿地是融资收紧后的自保措施。对于购房者来说，影响并不是很大。

但对于购房者来说，一些城市的局势也并不佳。一些城市的房贷利率有上浮的趋势，一些城市干脆卡紧了房贷申请，特别是二手房。

合肥某银行人士曾在接受媒体采访时表示，目前该行个人二套房贷款方面，基本停止接单；个人首套房方面，额度也受到管控。该人士表示，合肥是这两年楼市的热城市之一，政策面上近来一直管控严格。

除合肥外，天津、长沙等地也有不同程度的个人房贷业务收紧情况。有购房者向中证君反映，现在一些城市的房价步入下降通道。

按理说，低出手是不错的选择。那么，现在还是买房的好时机吗？

融创中国主席兼执行董事孙宏斌称，按照现在政策，融资端严控是常态化，严格控制资金往房地产涌。在此逻辑下，市场受到较大影响，土地市场会下行，商品房销售也会受到影响。购房者预期会比较平稳，不急着买房。按揭控制后，对市场影响也很大。

李思廉则较有心，他预计2019全年房地产销售的统计数据还是在16万亿元，中国这么庞大的市场，还是可控的，这也算是合理的数据。而富力全年1600亿元的销售安排，李思廉说，大概是上半年卖600亿元，下半年卖1000亿元。

某知名地产分析人士对中证君表示，尽管一些城市确实处于房价下降的通道，但是从贷款政策、房贷利率以及买卖房屋的周期来说，并非最佳位，因此很难判定什么样的时机适合，什么样的时机不适合。

该人士表示，随着房企拿地减少，清库存的力度却不会保守，为了完成企业的销售目标，还是会有一些打折、促销的情况出现，或许力度会比往年来的大。这一值得购房者密切关注。

“冰与火”之歌

不过，在这些谨慎的公司阵营对岸，还有一类公司正在反其道而行。

金科此刻就站在了他们的对面。除了深耕重庆大本营，这家曾经专注在重庆区域外其他核心城市的公司，现在开始放开手脚，去全国三四线搜罗地块，悄悄做了一次投资策略的大掉头。

聊到三四线，就不能不提中梁。这家公司今年也在内部发出了要继续加大三四线，同时加大二线城市布局的动员。今年上半年，中梁内部规定，二线城市项目净利润达到5%，三四线城市项目净利润到8%，就都可以拿下。这个数比之前有所降低，是张开怀抱的节奏。

旭辉也增加了自己多元化拿地的途径，在很多地方想办法提高合作的权益比。

而这两大阵营，其实从来不是泾渭分明。此时此刻，他们的跑步姿势，更多受到了两类思维模式的主导和裹挟。

一类，是大家都很熟悉的规模管理思维。

奉规模论的公司，是假定拿了土地就能轻易融资，以及顺利兑现给市场卖出去，举着高杠杆却无所畏惧，他们的关注更多在于，我怎么做可以多拿地，多融资，加快销售开发周期，然后做大规模？

这类公司为了规模，可以从容接受更高利息的融资。

另一类，就是现金流管理思维。

这类公司是首先假定融资非常不容易，更加重视未来半年到一年，公司的资金流入和流出怎么去做平衡，他们首先要的是财务安全。

与其说，奉现金流管理模式的公司害怕借钱背利息，不如说，他们更关注资金的时间价值和节，希望多用集团的自由现金流去拿地，减少外部高息融资。

如果不能有效融资，或者到现金流缺口扩大，他们宁可放弃暂时的土地增量的机会。

插一句，港资地产商普遍都是现金流管理思维的粉丝。

在这两个思维模式之下，不同公司的站队无处不在。很多公司都会说自己也重现金流与财务安全，但是，评价它们，不是它们怎么说，而要它们实际的行为。

今天，摆出谨慎拿地姿态的万科，其实很早就开始从规模论转向现金流管理，财务驱动，强调周期内一旦现金流平不掉，就不能拿地。

伴随今年下半年地产融资难度加码，很多公司或主动或被动地，从规模思维走向了现金流管理思维。

于是，我们到很多大块头公司，自然而然走向了保守的角落。

而更多地产公司，是在现金流理论和规模理论之间寻找平衡。

一些中小型公司，还需要把自己的明天系在规模上，于是，他们在投资板块表现出了更多血性。

总之，过去一边倒向规模论的公司行情，要改变了。

战略就是因时而动。

行业融资hard模式开启。想要海阔天空，是往前一步，还是退后一步，还真不好说。

这个时候仍在高负债冲规模的公司，只能说，你们是真的勇士。

年轻的公司往往无所畏惧，需要冲破一个临界。而老人家姿态保守，也活得更久。

比如那些经历过最多金融风暴的港资公司，最终就是以最保守的形象出现在大众面前，走入彻底的现金流管理模式。

在这一行，各有各的选择，各有各的节奏。这就是当前全国土地投资热情冰火分化的大势里，每一个阵营落脚的土壤。

章来源： 董大小姐 一勺言、中国证券报