花絮 | 去香港上市先过繁体关：汇景控股招股书现字乌龙

　　据IPO早知道消息，东莞物业开发商汇景控股于7月16日在披露易平台上修改港股申请息，将公司名汇景控股中的“汇”由繁体“滙”变为“匯”。

　　汇景控股于4月10日递交招股书，三个月之后才为这个乌龙做出调整。

　　“滙”和“匯”都可视为汇的繁体写法，但匯更为妥当，比如匯報、匯豐銀行。汇景控股做出如此修改，算是改成符合香港写法。

　　汇景控股的乌龙之处在于，在其招股书中两种写法大量混用。

　　以“匯景”二字检索，全出现8次。单以“匯”字检索，全出现171次，其中囊括外汇、汇率等词组。

　　而以“滙景”二字检索，全出现高达703次，封面也是以这个词组出现，单以“滙”字检索，外加38次共计741次，词组中尚有“滙豐”。

　　就招股书来说，匯景与滙景本质上是指同一概念，但出现两种不同写法却未有认真校对。对招股书起草团队来说，有失职之嫌。

　　(招股书封面资料来源：招股书)

　　当然，这只是汇景控股赴港IPO中的一段小插曲，那么其是否具备登陆资本市场的硬实力？

　　汇景控股成立于2004年，是中国综合住宅及商用物业开发商。截至1月31日，其涉足的“领土”仅有大本营东莞、广东河源、安徽合肥、湖南衡阳以及湖南长沙这五个城市。按开发商于2017年发布的合同销售数据，汇景控股在东莞排名第47名，在合肥排名第59名。可见，汇景控股莫说在全国，就算在东莞也是名不见经传的迷你房企。

　　招股书显示，汇景控股2016-2018年实现收益分别是20.93亿元、11.98亿元及22.38亿元，同期溢利分别为3.39亿元、1.58亿元及4.01亿元。针对业绩表现不平稳，汇景控股解释称，2017年营收下滑系所交付的总建筑面积由26.04万平方米减少58.7%至10.76万平方米所致，而2018年营收增长又系所交付建筑总面积增加96.5%所致。

　　与此同时，汇景控股连续三年高达200%的负债率悚人。截至2018年底，汇景控股的总负债达24.8亿元，净负债率为242.7%。通常来说，房企将净负债率控制在80%以下比较合适，即使在2018年去杠杆低谷期，百强上市房企的净负债率也只有120%。

　　(汇景控股主要财务比率资料来源：招股书)

　　此外，高毛率、低净率也应该值得警惕。2018年汇景控股的毛利率高达53.3%，相比同期碧桂园27%、万科29.7%高出一大截，就是对标“利润之王”中海地产的37.8%也是大巫见小巫；而汇景净利率却维持在正常水平，2016-2018年分别为16.2%、13.2%以及17.9%。

　　专家分析称，汇景控股毛利率高企源于拥有大量便宜的旧改土地，不太高的净利率则是土地增值税的逐步提升和沉重的财务成本导致。

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