美的置业飞速发展隐忧，背靠大树能否平安着陆？

董明珠眼中那个不务正业的美的置业，上市不到1年，却在地产界干得风生水起，怒怼董明珠之外，也让地产界对其刮目相。背靠美的这颗大树，美的置业的发展可谓一日千里。但美的置业的过快发展和不断融资，还是让很多投资人心怀忐忑。

千亿目标能否实现？

说起成立于2004年的美的置业，这在地产圈绝对是家小弟级的企业，就连很多资深地产人士都不了解，甚至在被问到的时候会反问道“你确定你说的不是美林置业?”，就这样一个在地产圈内知名度很低的企业却在短短数年内闷声发大财，在上市后美的置业的股价一直坚挺，美的置业也雄心勃勃的喊出了今年营收过千亿的目标。

千亿地产公司众多，美的置业只是众多还在追赶中的一家，无论体量还是市值都无法和恒大、万科那样的地产巨头媲美，但他的发展速度已然成为地产界的一匹小黑马，让人无法轻视。

【美的集团(000333)、股吧】作为美的置业的母公司，这些年打下的良好品牌形象，让美的置业身披“美衙内”的外衣在地产行业不断扩张。哪怕美的置业和美的电器是两家独立运营的上市公司，但在普通消费者眼中，美的置业就是美的电器的分公司，这种误解也让人误以为美的置业就是美的电器的子公司。这种误解反而助长了美的置业的发展，即便未闻有美的置业，却肯定早知美的大名，背靠美的大树好乘凉，美的置业目前无论是体量还是从规模上，都不像是家只有15年的地产公司。据估算，美的置业仅物业权益总值就已达近千亿元。

深耕地产行业十余年，美的置业的业务水平也在不断提高。招股书显示，2015-2017年，美的置业的主营业务收入分别为83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元，复合增长率达46%。与此同时，公司净利润也在同步上涨，公司三年同期净利润分别为3.84亿元、9.93亿元、18.94亿元，复合增长率达122%。财报显示，2018年美的置业实现合约销售790亿元，按年增加55.82%；收入301.20亿元，同比增加70%。经营利润为66.95亿元，同比上升84%。毛利率由2017年的27.6%稳步增至2018年32.7%。2018年利润及综合收益总额约为32.87亿元，同比上升74%；年内核心净利润上升75%至32.84亿元；公司拥有人应占利润为32.10亿元，同比上升68%，增长速度傲视群雄。

发展速度如此迅猛着实让人羡慕， 发展速度如此迅猛着实让人羡慕，但高速增长下却出现了一定的安全隐患。上市之后的首份年报显示，2018年，美的置业的营业收入、毛利、核心净利润等均出现上升，高负债率仍然很高却有所下降。但发展过快的美的置业也不可避免的遇到一些问题，由于快速扩张、加速拿地，借高杠杆实现规模快速发展的美的置业，其负债总额进一步攀升，去年底负债总额达到1537.3亿元，和2017年的1008.14亿的负债相比，同比增加52.5%，不过好在美的置业的总资产增幅更大，这也是负债率逐步下降的根本因。美的置业方面称，如果扣除扣除预售款，2018年的真实资产负债率只有55%。于是进入2018年后，美的置业大手笔频出，先后在宁波、佛山、舟山、大理拿下多宗高溢价地块，累计拿地金额突破170亿。 频频逆势出手，甚至不惜溢价拿地，露出了强势进取的野心。

去年的融资数据可以发现，截止2018年，美的置业总借款为495.09亿元，银行及其他借款为435.76亿元， 公司债券为59.34亿元。到今年3月底，美的置业持有的托融资及其他融资安排，占到了借款总额的34.5%，银行外融资占到借款总额的42%。

截至2019年2月28日，美的置业的借款余额约人民币552.39亿元，较2018年末借款余额增加约人民币99.63亿元（可询到的最新数据），虎符财经就此对美的置业进行求证，美的置业方面回应称，地产行业的特殊性是它的周期性和预售性，负债是在所难免的，强如万科这样的曾经第一房企，负债率也高达84%，美的置业的负债是不低，达到97%，但自上市以来缩减但很快，负债率下降了22%，目前还在持续下降，美的置业也会尽量将负债控制在安全线之内，这是对投资人的负责也是对企业对负责。就美的置业今年定下冲千亿的目标，美的置业方面认为即便美的置业为了安全起见，放缓了规模增速，但只要实现26.6%的增幅即可完成千亿目标，现在来美的置业保持稳健的增长速度，完成千亿对目标，会比较从容。

再融资不只为还债

根据6月24日早间美的置业公告显示，美的置业于2019年6月21日，间接全资附属公司美的建业(借款人)、公司(上市担保人)及其五间附属公司(担保人)与若干金融机构(贷款人)、中银香港(作为授权牵头安排人、账簿管理人及代理商)及若干银行(作为牵头安排人)就初步总金额达25亿港元的银团定期贷款融资，并设绿鞋机制允许包括上述初步贷款金额在内的总金额增加至不超过30亿港元或其等值美元订立融资协议。

贷款期限为3年。贷款目的主要为现有财务债务再融资以及满足美的置业及其附属公司的一般营运资金需求。解读起来就是一部分为了还债。一部分用来运营，融资有风险，但风险和收益并存，美的置业方面自有能力处理好目前但债务问题。“地产行业的高负债是普遍现象，这和地产行业“预售模式”的特殊性有直接关系，在预售模式下，公司庞大的预收账款会拉高其资产负债率，高负债已经不能完全真实反映美的置业的财务状况，所以需要通过美的置业的净负债情况来进行分析。”

根据财务报表数据，美的置业净负债率较上年同期已有大幅改善，下降了22个百分，虽然以地产行业平均净负债率50%～60%的情况来，美的置业依然存在一定的财务风险，但从美的置业的稳健发展和坚挺股价来，很快会回落至安全线以内。

土地 低 成本能持续多久

美的置业的发展速度确实让人惊讶，美的置业官方给数的数据是，美的置业目前拥有土储4507万平方米，土储货值约4600亿，土储主要分布在二线城市以上城市、珠江三角洲地区，具有良好的人口和经济基础支撑。2018年新增项目土地储备达1662万平米，通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平米，全年共新增土地储备1719万平米。这么庞大的储备量在地产行业中有一定的竞争力。

地产行业最关键的现金流，很多地产公司现金流捉襟见肘，美的置业在这一块把控的很不错，“美的置业拥有多元化且低成本的融资渠道，并不存在资金链的压力，截止2018年年底，美的置业的现金流超过265亿，现金短债比达1.6，流动性良好，财务相对稳健。”美的置业没有回避现金流的问题，以数据回应了外界对现金流的质疑。

美的置业方面认为支撑美的置业业绩飞速增长的是不断增长的物业开发速度。美的置业的飞速发展是建立在海量的基础上，因为他们在土地成本方面有得天独厚的优势，由于美的置业业务重布局在于国内二三线城市的中高端市场。拿地成本和一线城市不可同日而语，以2017年为例，美的置业的平均土地成本为仅1471元/平。

虽然拿地成本低廉，但真正带动美的置业年营收的还是低价优势，和一线城市动辄数万的房价相比，美的置业的单价就显得很亲民，根据2018年美的置业的销售金额和面积不难计算出，美的置业去年销售均价约9991元/平方米，属于地产界的中等水平。美的置业财报显示，美的置业2018年的确认销售均价由2017年的每平方米7080元，上升15%至2018年的每平方米8139元。不管那种的价格单价都在万元以下，集中在三二线城市，以量取胜。但现在在土地价格溢价严重的情况下，低价拿地渐渐已经成为过去式，美的置业仅仅依靠自己的土地储备也维持不了多久，以后回归正常的时候，美的置业会用怎样的应对，这才是美的置业和投资人比较关注的焦。

“二三线城市的地产竞争现在也容易白热化，以价换量的模式在美的置业的前期很有帮助，但在美的置业想做大做强的时候，这种模式必然会制约他的发展，现在的美的置业已经流露出要进军一线城市的野心，但一线城市的拿地价格、人工成本等都需要大量的资金，以目前美的置业的情况来，只能靠融资来解决。”房互网创始人滕敏对虎符财经这样说道。

“美的置业这时候要处理好现金流和融资的问题。”上海中地产首席分析师卢曦认为，在集中程度与日俱增的房地产市场，对于美的置业这类处于上升期的中型房企而言，规模扩张体现出房企的融资能力，但这类房企不要高成本融资，也千万别抢高价地，“否则就是刷个流量，不赚钱，遇到市场调整说不定还会亏手里，而地产界最怕的就是多米诺骨牌效应，一个项目的失败，可能会拖累整个公司的未来。”

在卢曦来，美的置业的扩张最好有度：“吃太快会消化不良，甚至负债率太高会触及安全。其次是扩张的话，人才储备、品控等等是不是能跟上。扩张节奏过快，各种资源跟不上，可能反而拖累发展。带出众多隐患，千里之堤毁于蚁穴。急于求成反而欲速则不达，美的置业现在需要的是平稳发展，在地产整体大环境受挫的情况下，踏实走好每一步，才能稳健发展。”背靠美的的品牌和美的集团的实力，美的置业能否平安着陆，值得持续关注。