万科印力：离2000万管理面积有多远？｜乐商拆解②

乐居财经王昕发自北京

　　2019年万科的战略重，万科董事长郁亮提到的关键词是“基本盘”，做好基础业务。不过乐商在仔细研究万科年报时发现，万科商业几年来正在激进发展，从涉猎商业地产、与印力合并后商业项目的扩容，到如今已悄然布局资本运作。

　　万科财报显示，截至2018年底，本集团管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万平方米。至少上述成绩与当初郁亮设立的“数一数二”的商业公司目标还有不小的差距。

　　从三年财报描述不难出，万科商业正在借助印力谋划一盘商业大局。正如2012年郁亮首次在西安提出万科转型为“城市配套服务商”时表示，自己是个相对保守的人，因此先做后说。“五一”长假后这一周，万科所曝出战略层面高管换岗的重磅消息，为万科下一步战局又增添了些许神秘感。

租金收入30.67亿

　　重心在商业地产领域深耕的房企，陆续在2018年报中披露了租金收入，其中万达集团2018年的租金收入为328.8亿元，太古地产的租金收入为121.17亿港元，长实地产的租金收入是76.35亿港元，龙湖地产的投资物业租金总收入是40.9亿元，万科的投资物业总租金收入是30.67亿元，同期同类收入相比，万科商业在中国商业地产公司里达到“数一数二”，追赶前辈还需要很努力。

　　相比下决心要将商业地产和住宅成为双轮驱动的房地产企业，万科商业在同行中还是“新兵”。

　　根据财报显示，截至2016年底，万科自身拥有的以及与合作方共同打造的商业地产项目共84个，建筑面积600多万平方米。截至2017年底，万科管理商业项目共计172个，总建面超过1千万平方米。期内，万科通过成立地产投资基金收购印力集团96.55%股权，作为全国第三大商业管理集团印力，旗下商业地产项目超过60个，总建筑面积近600万平方米。截至2018年底，万科本集团管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万平方米。其中，印力集团运营项目逾120个。期内，印力集团联合收购的凯德20家购物中心完成交割。

　　从万科集团运营管理商业项目来，三年期间项目个数出现了成倍增长。不过截至2018年底，万科的其他业务构成占比仅为1.1%。在万科2018年的总营业收入中，来自房地产开发业务的营业收入2846亿，占全年总营收的95.6%；相比之下，万科商业对整体收入的贡献率占比很小。

借印力搭上“轻资产”顺风车

　　根据公开资料显示，2017年10月，印力以深国投广场为标的发起并设立托受益权资产支持专项计划，实现商业物业资产证券化。该产品于2017年12月在深交所正式挂牌交易。万科2018年财报显示，2019年1月，印力集团以南京江北印象汇及天津印象城为标的发起并设立资产专项支持计划(CMBS)，发行规模21.06亿元。2019年2月，印力集团管理的商业地产基金以深圳龙岗万科广场为标的发起并设立资产支持专项计划(类REITs)，发行规模21.16亿元，是市场首单无强增并以购物中心为资产支持的权益类REITs产品。

　　借力擅长资本运作的印力，万科在商业物业资产证券化的道路上走在了前列。万科集团高级副总裁、印力商用置业有限公司董事长丁力业曾解释：“印力将成为万科‘城市配套服务商’转型的最重要一环，万科还能在开发成本上对印力提供帮助，有助于印力走得更远。”

　　远有先前凯德、万达等资深商业地产企业“由重转轻”的转型动作，近有华贸中心50亿元资产证券化的成功发行，在高门槛的资本运作的赛道上，竞争需要实力也需要时机。万科借印力在“弯道”进场，搭上了轻资产运作的“顺风车”；而印力也扛着改变万科命运的任务负重前行。

　　今年2月，郁亮在内部邮件中指出，2019年万科要收敛和聚焦，巩固基本盘。“万科现在有15000亿资产，这些资产都需要认真梳理。把不好的资源、没潜力的资源、闲置的资源、浪费的资源处理掉，我们要把不好的牌打掉，换回一些些好的牌来。”面对万科2018年蹿红的“活下去”的口号，资深商业地产人感言十几年来一直都在想着这件事，已经是常态。市场是敏锐的，谁又会成为“万科不好的牌”的接盘侠？

印力距离目标还差一半任务

　　丁力业曾表示，“商业地产的本质还是靠运营。”针对万科与印力在不同化基因下的组合，是否能做好运营的担忧，印力合伙人、高级副总裁付凯此前坦言，在事业合伙人时代，资产是谁的、向谁汇报等问题，都变得不是那么重要。万科内部人向乐商表示，万科商业和印力团队内部还是两条线在平行运行。

　　在2018年3月27日的万科2017年度业绩推介会上，付凯透露，万科对印力的要求是NOI(营运净收入)整体年增长10%，未来三年印力目标管理面积达到2000万平方米。根据财报显示，截至2018年底，印力集团运营项目逾120个，管理面积近1000万平方米。对于已成立十几年的印力，在与万科合体、完成凯德项目大收购后，才完成最新目标的一半任务，未来压力不小。

　　进入存量时代，多位资深商业人告诉乐商，目前运作项目的最大矛盾是开发人和运营人之间的决策矛盾，因开发与运营逻辑不一样，对土地价值的判断也不一样。这种矛盾在不少以开发为主导的房企身上，尤为突出。力保各自板块“基本盘”的万科是否会面临同样的困惑，答案不得而知。