伪造消防意见书、千亿销售梦碎，房企黑马蓝光发展陷困局

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项目竣工验收无效

4月4日，昆明市政府网站发布一则公告，通报昆明长颐房地产开发有限公司伪造《消防验收意见书》，因此，涉事项目蓝光天悦城（又名水岸公园）悦秀苑、悦水苑竣工验收无效。

开资料显示，这两个项目已在2017年获得预售证，计划今年交房。 据蓝光发展年报披露，昆明蓝光天悦城总建筑面积为28.3万平方米，截至去年年末，该项目已预售总面积为22.6万平方米。

天眼显示，昆明长颐房地产开发有限公司为蓝光发展下属子公司，由蓝光发展间接持有100%股权，主要负责蓝光在云南地区房地产项目的开发建设。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对媒体表示，“对于此类企业来说，类似意见书存在伪造情况，说明其对于地产开发纪律非常漠视，实际上说明开发过程非常混乱，也容易让人怀疑其他开发领域也有造假的嫌疑。所以本身影响很大，基本上说明地方项目公司非常混乱，而且后续此类企业能否在昆明继续接手项目，也是有很多不确定性的。”

蓝光发展官方页面显示，目前，蓝光在昆明共有6个项目。蓝光2018年年报显示，仅天悦城项目截至去年底已经竣工，其余仍在新开、在建等状态。

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千亿目标未能达成

蓝光发展是在四川成长起来的房企，于2006年开始全国化布局，此后扩张迅速，逐渐从区域龙头成长为全国性的房企黑马。截至2018年末，蓝光已经在全国布局超过50个城市，累计开发项目超过300个。

2018年初，蓝光发展给自己定下了800-1000亿的合同销售目标，外界也都认为，2018年会是蓝光跨过千亿门槛的关键年， 但最终，年报显示，2018年蓝光发展的销售金额仅为855亿。

然而，让蓝光着急的，不仅是千亿目标没达成，2018年，蓝光发展近年来让房企同行为之艳羡的高增长，也一并落空。

根据年报，去年全年，蓝光发展业务的同比增速为47%，远低于2017年的93%。

销售业绩的重要性远远不止作用于达成目标、提高行业排位，大规模住宅销售带来的回款，直接关系着房企的资金安全，对于负债高企的房企来说尤甚。

开资料显示，2015年上市以来，蓝光发展利用上市平台大量融资，2015—2017年，公司净负债率从109.16%飙升至154.47%。

年报显示，截至2018年末，蓝光的融资总额高达569.6亿元，平均融资成本7.54%，较2017年的7.19%有所上涨，在行业内也处于较高水平；公司一年内到期借款共计144.8亿元；年内资本化利息金额高达24.8亿元。

值得注意的是， 截至2018年末，蓝光还有近40亿的永续债工具。 永续债无固定期限、含发行人赎回权，因为在会计处理上被列为权益工具，所以能够有效降低公司的负债率指标，所以受到负债一向较高的房企们青睐，但永续债的票面利率会随着期限不断跳升，从而给债务方造成越来越沉重的付息负担。

因为回款的增加，蓝光发展18年末账上货币资金达到252亿元，可以覆盖一年内到期借款，使蓝光的资金链不至过分紧张。但年报暴露的土储不足问题，却让人对蓝光的销售后劲捏一把汗。

据年报数据，公司目前土地储备建筑面积为1455万平方米。有业内人士分析， 按照2018年的销售均价计算，土储货值约为1551亿元，不到2018年销售额的2倍，土储货值捉襟见肘，按行业平均去化率50%-60%计算，2019年蓝光也难以实现它梦寐以求的千亿梦想。

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子公司“带病”上市

也许意识到留给地产主业的时间不多了，蓝光近年开始全面发力多元业务，拆分子公司赴港IPO就是其中的重要环节。

去年中，蓝光在半年报中表示，为充分发挥公司多元化产业布局，创建新的资本平台，公司2018年启动了下属两家子公司嘉宝股份、成都迪康药业的H股分拆上市计划。

其中，嘉宝股份已经不是第一次亮相资本市场了。嘉宝股份主要专注于物业服务，目前已进驻全国 60 余个城市，在管项目 400 余个，在管理面积约6063 万平方米。2015年12月，嘉宝股份还挂牌新三板，最终在18年摘牌。

从新三板到港交所，过往的“买买买”给嘉宝股份带来隐忧。

招股书显示，2016年至2018年，嘉宝股份忙于收购资产：

2016年，以1.04亿元收购国嘉物业； 2017年，先后以6000万元、2400万元收购杭州绿宇76%的股权、上海真贤80%的股权；此外Wind数据显示，嘉宝服务还向重庆嘉宝增资1500万元，拿到了后者2.25%的股份； 2018年，又分别以5200万元、3500万元、230万元收购成都东景65%的股权、泸州天立70%的股权及成都全程全部股权。

频繁的收并购迅速扩大了嘉宝的商业版图的同时，也带来了沉重的营收压力和负债压力。

财报显示，嘉宝股份的毛利率从2017年的36.4%减至2018年的33.2%，净利润增速也由2017年的82.35%降至2018年的59.68%。

大规模资金流出，让嘉宝股份偿债压力陡增，其资产负债率从2017年的58.6%上升至2018年的63%，流动比率也从2017年的1.34倍下降到2018年的1.17倍。

此外，嘉宝股份还存在业务覆盖区域过分局限的问题。 嘉宝股份通过并购增加外部合作，进入华东长三角地区，但大部分业务仍然集中在四川省，这不可避免的导致了渠道和收入利润的单一。

目前，不少龙头房企都在全国范围内全面发力物业服务，例如碧桂园、中海、万科等。嘉宝股份是否能在劲敌四伏的情况下杀出重围还有待时间的验证。