酒店六连亏 富力深陷债务围城

　　业绩差强人意，债务压力未减，富力仍然负重缓行。

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净利大幅下滑

　　3月20日，富力地产发布了2018年年报，收入增长尚可，净利却不如人意。

　　过去一年，富力协议销售额1311亿元，同比增长60%，堪堪完成1300亿的年度目标。同时，其净利润大幅下滑59%至87.28亿元，净负债率高达184%，从这两个指标出，富力去年的债务问题颇为严峻。

　　对此，富力对净利下滑因解释称，主要是因为规模扩大后费用开支大幅增加以及债务激增后融资成本上升导致。

　　业内人士则分析称，利润下滑因主要在于议价收购收益由17年的131.07亿元骤降至18年的3.97亿元，这131.07亿元即2017年收购万达77家酒店的权益增值，若扣除这部分影响，2018年净利润基本与上一年度持平。

　　去年富力的现金流状况分外紧张，其融资成本从2017年的16.73亿元猛增至52.12亿元。而伴随着融资成本的提升，富力也相应放缓了土地收购的动作。

　　2018年，富力仅收购了371亿元的土地储备，建筑面积为1405万平方米，平均价格为每平方米2600元，这一收购金额相较于2017年的584亿元大幅减小57%。

　　而在这些巨额债务的构成里，离不开富力在酒店业务上的泥潭。

02

酒店六连亏

　　2018年，富力在酒店业务上的亏损达到了4.59亿元，对比其在物业发展上的89.89亿盈利、物业投资上的10.74亿盈利，这个亏损数字无疑非常突出。

　　而梳理富力的历年年报，富力的酒店其实已经亏损6年了。从2013年起，富力酒店历年亏损分别是2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元，直至今年亏损幅度猛增的4.59亿元。

　　亏损飙升其实与富力17年吞下的77间万达酒店有关。

　　2017年7月19日，富力董事长李思廉中途进入万达索菲特酒店，打断了万达与融创定的世纪交易。在定会议时间延后了两个小时之后，李思廉奇迹般地加入了万达与融创的交易之中：富力当场宣布以199亿元，拿下了万达77家酒店的全部股权。

　　而且这个价格在当时被普遍认为，是富力捡了大便宜。在富力半路杀出前，融创拟以335.95亿元代价收购万达76家酒店，而富力的收购价近乎打了六折。李思廉在交易现场，也直言，“这次一口气拿到77个酒店，我们是赢家。”

　　然而拿着今年这份财报时，不知道李思廉还是否有心情说这句话。

　　富力收购的万达酒店包中，71间酒店已经计入当年度财务报表，连同公司现有的18间酒店，富力共有89间正在运营中的酒店。而再算上37间在建及规划中的酒店，合计拥有有126间酒店的富力，已经成为全球最大豪华酒店资产持有人。

　　在经历一个完整财年的消化后，酒店业务的营业额由2017年23.8亿元增加至2018年的70.3亿元。然而酒店业务仍然录得4.59亿元的亏损。

　　富力也无意掩盖酒店上的败绩，在业绩会现场，董事长李思廉承认，“酒店的账本身很难赚钱”。

　　巨大的酒店资产包没能给富力带来业绩上的提升，但却加重其负债压力。2018年富力有息负债为1632.98亿元，其中一年内到期负债为523.5亿。但同期公司持有现金347.1亿元(含受限制现金)，资金缺口不可谓不大。

　　这些债务其实也让富力叫苦不迭。

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债务压力

　　自去年起，媒体便已大量报道富力的债务问题，富力自己在年报里也承认，“在解决债务到期问题时面临了比往年更大的压力。”

　　最直接的指标即是，富力52.12亿元的融资成本，同比大幅上涨211.25%。

　　富力有息负债的规模仍然在不断加大。年报显示，2018年富力发行境内公司债券合计143亿元、超短期融资券合计82亿元、资产证券化产品合计14亿，票面利率介于5.3%至7.7%之间；同时发行17.5亿美元优先票据，票面利率介于5%至8.875%之间。

　　而刚进入2019年，富力就又发布了新的发债公告，1月4日，实际发行总额为70.2亿元，票面利率7%。

　　有业内人士评价称，借新还旧简单粗暴，在整体融资收紧的大环境下，能发得出来，也算富力有本事。但借新还旧堪比走钢索，攀升的资金成本、巨大的偿还压力，稍有不慎，就有可能落入违约境地。

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评级下调

　　2018年4季度，中国房地产市场一夜入冬，各机构纷纷下调对富力的评级。

　　1月4日，全球三大评级机构之一惠誉将富力地产拟发行的美元优先票据预期评级为“BB-(EXP)”。

　　1月31日，惠誉继续发称，2018年6月末，富力的杠杆率(按净负债与调整后库存的比率衡量)约为60%，已接近惠誉设定的杠杆率阈值——如达到该阈值，惠誉将考虑下调该公司评级。

　　3月，全球最大金融机构之一美银美林发表研究报告称，调降富力评级至“跑输大市”，认为现在是时候再次关注富力可能作出配售的不明朗因素。

　　面对评级下滑和行业状况恶化，富力董事长李思廉频频发言，为地产行业打气，3月20日他在业绩发布会上表示，“万科说活不下去是开玩笑，是提醒我们要活下去。”

　　他还表示：“房地产税推出至少还要五年，以及海南全岛限购今年100%会有放松消息。”

　　2019年的中国楼市的走势，如果能复制2009年，迅速回暖，富力的债务都不成为问题，但在中国地产市场泡沫之严重，价格之高，已经远远超出中产阶级的承受范围，如果楼市不能回暖呢？