毛利率持续走低，万科寻求新的出路

在讲道理方面，万科堪称“舍得”。

比如，这一次，万科舍得用一场业绩会的时间来解释管理红利时代的机会。

郁亮在业绩会上表示，“房地产行业最明显的变化是房屋回归居住属性，房地产应该回归实业属性，这是一个不可逆转的趋势。房地产行业更应该把制造业当成榜样，向制造业学习。”

他举例称，2007年时家电市场已近饱和，但美的、格力等企业依然依靠凭借着产品性价比越来越高赢得了市场，给股东创造了良好的回报，说明“优秀企业依然可以通过自身努力去实现高质量发展，管理红利时代仍然大有可为”。

彼得德鲁克在《动荡时代的管理》一书中写道“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑”。

万科历来是业内谨慎派的代表，也能从危机中及时自省，擅长充当“语重心长”的敲钟人角色。

“对于房地产行业，2020 年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。”万科2020年度业绩报告《致股东》中的第一句话便颇具意味。

“管理红利时代”将决定企业生死存亡 

万科在致股东中指出，“三道红线”的出台再次改写了行业规则，其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。

依靠“高杠杆、高负债、高库存”实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。

这并不是万科刚刚提出来的新口号，“管理红利时代”早在去年开始就屡次被提及，并被业内当作未来新的风向标。

在万科来，管理红利时代决定的是企业的生存，不能胜出则意味着被淘汰。“面对新时代的淘汰赛，我们必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。”

管理红利时代，房企充满挑战，那么如何寻求新的出路？

业绩会上，郁亮从三个方面分享了房企的未来机会。 

其一，从客户需求的变化寻找机遇，如疫情影响下，令客户对家庭空间的需求有很大变化，包括居家办公、健身需求，同时亦开始关注居住社区一公里的配套。相企业要突破必须具有开发社区、住区，商业、办公、教育等多个场景的综合能力，不仅要建出来，更要经营好。

其二，租购并举的市场下，租赁住房需求非常广泛，长远坚定的好租赁赛道，相未来这块业务有很大发展前景。

其三，随着中国城市化进入第二个发展阶段，建设世界级都市圈，将成为中国下一轮增长的核心驱动力，TOD，城市更新，大型复杂项目等仍有大量机会。

管理时代，房企仍充满大量机会。但房企能否抓住机会？郁亮给出了答案。

“过去不同的是，机会不再是唾手可得，能否抓住这些机会，取决于我们有没有能力解决客户痛，能不能提供有竞争力的产品和服务。虽然不能再赚大钱、快钱，但我们还是可以靠自己的努力，做到挣慢钱、长钱、老实钱。房地产行业仍然有持久的生命力，得能力者得未来。”

毛利率持续下滑，“当好农民种好地”

不得不说，进入管理红利时代，万科交出了一份不错的成绩单。

年报显示，2020年万科开发经营业务实现销售金额7041.46亿元，同比增11.6%；销售面积4667.5万平方米，同比分别增长13.5%。

万科销售额增速重新回到10%以上，相比2019年3.9%提高7.7个百分，超过已发布年报碧桂园的3.3%，颇有大象起舞的意味。

关于万科2020年业绩，市场给出的稳健评价，更多来源于长期持续稳定的回报。万科归属于上市股东的净利润近10年的年复合增长率超过19%；加权平均ROE连续10年维持在19%以上；已连续29年现金分红，自上市以来的分红累计达到836.9亿元。

不过，最受关注的还是万科2020年业绩中毛利率持续下滑的事实。

年报显示，万科2020全年报表综合毛利率为29.3%，同比下滑7%，其中房地产及相关业务的毛利率为22.6%，同比下滑4.6%。

 业内人士认为，由于万科聚焦一二线城市房产，而相关地区的限价政策对其传统业务造成了一定冲，影响了盈利。

 祝九胜的解释是，过往几年地价占房价的比例明显上升，这体现在未来结算上，短期，房地产利润率仍存在下降趋势。

 应对地产毛利下滑趋势，万科的应对措施仍然是“当好农民种好地”。

 “面对不确定的环境，我们按照当好农民种好地的逻辑，根据不断变化的情况做好自己，坚持以客户为中心的商业逻辑顺势而为、动态调整，争取通过努力追求最好的结果。敬畏市场，始终坚持做对的事情，包括三方面。第一，始终坚持满足普通老百姓真实的客户需求；第二，坚持聚焦城市圈布局；第三，顺势而变、因势而为，秉承每天把楼卖好、做积极的销售，种好地、干好自己的活。”祝九胜强调。

值得关注的是，“三道红线”指标。截至2020年末，万科净负债率为18.1%；现金短债比1.8倍；期末剔除预收账款的资产负债率为70.4%。按照“三道红线”指标，万科目前的剔除预收款后的资产负债率稍微超标，属于“黄档”房企。

管理层表示，因超出数值不大，万科有心在今年一季度就全部回归绿档。2020年万科持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债的2.4倍；净负债率仅18.1%，保持了连续20年低于40%。