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这几个问题,我谈谈我的理解。一、租金问题。19年中

  • 作者:空城计
  • 2020-11-21 11:28:30
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这几个问题,我谈谈我的理解。 一、租金问题。19年中海租金收入是37.5亿,同比增长26.3%。19年底投资物业总价值1140亿,但是其中362亿还是处于在建状态,1/3都还没建好。目前中海已经是国内最大单一业权的写字楼发展商,拥有45栋甲级写字楼;商业购物方面,目前环宇城、环宇荟、环宇坊、富华里四大产品共13座,112万平米,出租率96.1%,到2023年,将运营40座。  2017年就定过目标,商业物业总收入2020年目标是50亿港币,2023年时100亿港币, 也就是说,这几年中海的投资物业是在迅猛扩张和竣工期,19年底时说的是在建代建的商业物业项目72个,总面积535万平米。因此用现在的租金评价它出租物业的效率和能力,可能不是很合适。 第二,我说的“挑”是指它进的城市少。因此项目少,就是说下沉得不够,万科也有这个问题,但是招拍挂模式是死胡同的说法,我不同意。 我认为,国家发展,有个资源诅咒的效应,房地产企业也会有这个问题,靠“一招鲜”或者“投机取巧”勾地,短时间是可以获得便宜土地,回避了竞争,但很难长久,赚到便宜的同时,也束缚了自己,很容易荒废了自己的武功,变得不重视产品力、成本控制,变得不用特殊方法勾地,项目就做不好,做不出利润。我综合竞争力强的房企都是重剑无锋型的,万科、碧桂园、中海保利这些都是主要走招拍挂,无惧竞争敢拼内功的企业。此外,特殊方法勾地,也是有代价的,要么无效资产沉淀厉害,要么位置极偏以满足投资性需求为主,“房住不炒”的政策基调下,很容易消化不良。华夏幸福、恒大、融创都有这个问题。当然,如果特殊方法勾地,能配合自己特殊的能力,能持续发展,也是可以的。我这方面,华侨城、龙湖、新城都算找到了自己的路子。第三,品质方面,这个东西确实比较主观。跟自己所在地域、碰巧到的项目等等都有关,我的观也肯定是主观的我眼里觉得中海的品质总体是高于保利,然后高于万科的。第一,2019年中海租金不到40亿,评估增值超过100亿,可谓内房股评估增值最激进房企,关键是他1100亿的持有物业没有成熟且知名的商业模式。
第二,中海的拿地真的对不起“挑”字,“全资操盘+公开招拍挂”投资模式的枷锁导致其必须付出市场上最贵的价钱获取土地,地价和房价同步上行的话还好,这几年房价地价剪刀差越来越小,它的这种投资模式可谓是死胡同。

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