地产行业自测题（整理）

这几天地惨基贱银行券商涨的头痛，特别是地产，以绿地控股、万科A、保利地产为代表的一批地惨股暴涨。恰逢到一个推还挺有意思，总结一下供球友们自测对地产行业的理解。据说熟知其中25+的是地产老油条，熟知21-25的还要谨慎谦虚，熟知11-20的要多少说，熟知10以下的就是纯新手。

1，我国房地产采用预售制，房子竣工前就可以销售。三四线城市高层住宅出地面就能开盘，一二线城市要接近封顶才能开盘。

2，预售确认的是合同销售额（类似预收收入），交楼才能确认收入、结转成本。例如中国恒大2016年合同销售额3730亿，但营业收入大约只有1800多亿。

3，预售制决定了房企资产负债表和收入表的错配，再赚钱的地产项目也要先亏三年。高层住宅从拿地到交楼起码两年半，正常三年多。

4，因为BS和IS错配，所以销售业绩增长快的房企利润很难。新项目比重越高，交楼比重越低，净利率越低，增收不增利。

5，衡量地产项目盈利水平的主要指标是IRR。通常15%以上，赚钱的项目往往高于20%。借用杠杆可以将IRR提升至30%、40%……

6，房地产行业仍然是最赚钱行业，单项目IRR仍将保持10%以上。虽然随便拿地都赚钱的时代过去了，但行业龙头依靠财务杠杆和融资成本优势享受更强劲的赚钱能力。

7，地产龙头品牌溢价和成本优势明显。龙头相对于中小房企5%~10%的品牌溢价，5%~15%的成本优势（融资成本，拿地成本，采购成本，营销成本等）。

8，地产行业空间到了天花板，不等同于所有房企都到了天花板。TOP4房地产企业销售占比从2013年的6.93%上升至2019年13.25%，预测2020年，全国百强占70%~80%，十强占35%~45%，三强占20%，TOP1占10%。

9，囤地要交巨额的土地增值税。地产项目销售收入对比可扣除的成本项增值不超过50%，征收30%；50%-100%的部分征收40%；100%-200%征收50%；200%以上征收60%。

10，地价和房价跌20%也不会亏损。由于有“税盾”的影响（特别是土地增值税），房价跌10%-20%意味着少交税，开发商利润对房价涨跌没那么敏感。

11，快周转长期完胜高利润。你的资金50%回报率转一圈，别人的资金25%回报率赚五圈（自行选股）。

12，囤地要交税，但有时候不得不囤地。重要因是大项目需要分期滚动开发，例如恒大启东海上威尼斯和海花岛项目，上千万平米土地储备要分十几年开发。

13，土地值入账，和金融资产不一样，不体现升值。

14，开发商的利润承诺是有底气的，未结算金额锁定了商未来至少一年半的利润。已售未结金额往往高于合同销售金额，意味着锁定了未来至少一年的收入和毛利。

15，别用P/B给地产股估值了，因为账面净资产严重低估。主要理由在13说过了，且负债部分隐含了大量未结合同，以及高分红也会降低净资产账面值。

16，房地产开发是现金游戏。拿地时靠融资加杠杆，开工后压供应商账期，四证齐全后申请银行贷款，开盘后预售回款，偿还贷款后再拿地。

17，融资总额和融资利率需要权衡利弊。8%利率融资5,000亿和5%利率融资500亿，大部分房企都选择前者，问题是如何融到这么多。

18，股权和债权是两套不同玩法。万科（股权合作）和恒大（举债拿地）各有利弊，前者负债率低，融资成本地，后者股东享有更高分成和ROE。

19，融资成本是一种综合成本。有息负债和无息负债构成融资的两大部分，前者包括企业债、开发贷、永续债等，后者包括占款、预收款等。

20，银行开发贷成本与评级挂钩，且在房住不炒的环境下条件极其严苛。大型房企开发贷利率为7%-8%，且开发贷不能用于拿地，只能用于开发（四证齐全下）。

21，明股实债的永续债是最好的融资工具。永续债的好处是不用付本金只用付利息，恒大是行业内率先大规模使用永续债的房企，借助永续债抢占一二线城市布局，实现跨越式发展。

22，资产负债率远不如净有息负债率有效。无息负债被认为是好负债，占款越多说明上下游议价能力越强，因此衡量房企融资成本需要观察的是净有息负债率，净有息负债=有息负债-现金，通常净有息负债率超过60%认为风险较高。

23，增速往往与净有息负债率相关。增长越快的开发商，未开盘的新项目占比越高，自然净负债率和越高；增长越慢的开发商，净负债率越低。因此净有息负债率不是越低越好。

24，相对P/B，P/E可能是更好的估值指标。一般的P/E在6X-8X之间，6X属于低估，7X属于正常，8X属于高估。

25，融资成本尽量资本化是业内行规。房地产行业的特殊性在于，具体地产项目的融资成本（利息费用）不必计入当期成本，可以资本化进入存货，结算时转为销售成本。

26，并非所有利息费用都可以资本化。例如，永续债利息不能资本化，停建项目超过三个月的利息不能资本化，无法归集到具体项目的利息不能资本化，等等。

27，购买土地是经营性现金流支出。其他行业的公司买地是投资现金流，但是房地产企业买地类似买存货，因此进入CFO项目。