【华创地产？袁豪团队】房地产周报基本面超预期改善，融资成本持续下行

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

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投资要

房地产行业数据上周（20/6/13-20/6/19）主流45城一手房成交685万平米，环比+3%；其中，一二线环比+6%、三四线环比-8%；6月截至上周一手房月成交同比+2%。较5月上升5pct；其中一二线同比+7%、三四线同比-14%，分别较5月+5pct和+4pct。上周14个重城市二手房成交182万平米，环比+8%；6月截至上周累计成交同比+35%，较5月上升41pct。库存方面，上周15城推盘305万平米，环比+2%；对应周成交/推盘比为0.76倍，低于1-3月的1.05倍、2.12倍、1.11倍，高于4月的0.66倍，低于5月的0.88倍。截至上周末，15城可售面积9,000万平米，环比+0.8%；3个月移动平均去化月数为10.3个月，环比下降0.3个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。

主要政策新闻 1-5月，全国固定资产投资19.9万亿元，同比-6.3%；房地产开发投资4.6万亿元，同比-0.3%；商品房销售面积4.9亿平，同比-12.3%。5月70个大中城市房地产市场总体稳定，销售价格略有上涨。海南坚持“房住不炒”，坚决做到任何项目不附带商品房用地；湖北省大力盘活存量建设用地，2020年全省提供批而未供土地不少于23.05万亩。据21世纪经济报道，截至6月19日尚未在中登报备成功的融资类业务一律叫停，目前托业再遭强将监管，部分公司暂停融资类托。 

公司动态跟踪金科地产张强辞去公司董事及提名委员职务。龙光集团向雇员授出556.5万份购股权。华夏幸福拟向陕西国际托、中融托进行永续债融资，金额均不超过15亿元，拟回购注销毛永钢等持有的39.28万份股票期权。【招商积余(001914)、股吧】董事会同意公司总部设立九个职能部门和两大事业群。万科A发行债券，规模不超过人民币20亿元，品种一3.20%/5年，品种二3.90%/7年；将17万科02票面利率下调到2.30%（利率4.54%）。绿地控股发行5亿美元/6.25%/2年债券。世茂房地产控股有限公司更名为世茂集团控股有限公司。评级方面，中南建设的主体长期用等级为AA+，评级展望稳定；招商蛇口AAA、展望稳定；阳光城主AAA、展望稳定。

一周板块回顾板块表现方面，SW房地产指数上涨1.36%，沪深300指数上涨2.39%，相对收益为-1.03%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第21位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为银润投资、万方发展、深振业A、天健集团、华丽家族，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为实达集团、东方银星、荣丰控股、【海德股份(000567)、股吧】、匹凸匹。

投资建议新冠疫情下房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将处于稳中偏好状态，行业基本面也正逐步改善，近期美国Capital也接连增持房企，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块“推荐”评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐1）住宅开发【金科股份(000656)、股吧】、世茂房地产、金地集团、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业，建议关注荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注华润置地、宝龙地产；4）物流地产建议关注ESR、南山控股。

风险提示新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

一、行业数据

（一）新房成交量上周45城周成交环比+2%，月成交同比+2%，一二线同比+7%、三四线同比-14%

1、成交周环比上周45城周成交环比上升2%，一二线环比上升6%、三四线环比下降8%

成交周环比上周45城周成交环比上升2%，一二线环比上升6%、三四线环比下降8%

上周(6.13-6.19)45个重城市新房合计成交684.8万平米，环比上升2.5%，较19年周均成交622.9万平米上升9.9%，较本年周均成交459.4万平米上升49.1%。

其中一二线城市合计成交539.2万平米，环比上升5.5%，较19年周均成交466.5万平米上升15.6%，较本年周均成交351万平米上升53.6%。三四线城市合计成交145.6万平米，环比下降7.6%，较19年周均成交156.4万平米下降6.9%，较本年周均成交108.4万平米上升34.3%。

按照更细分城市能级来，

上周(6.13-6.19)4个一线城市新房合计成交105.5万平米，环比上升10.4%，较19年周均成交88.9万平米上升18.7%，较本年周均成交66.2万平米上升59.4%。

上周(6.13-6.19)17个二线城市新房合计成交433.6万平米，环比上升4.4%，较19年周均成交377.6万平米上升14.8%，较本年周均成交284.8万平米上升52.3%。

上周(6.13-6.19)16个三线城市新房合计成交96.5万平米，环比下降10.8%，较19年周均成交100.7万平米下降4.2%，较本年周均成交69.6万平米上升38.6%。

上周(6.13-6.19)8个四线城市新房合计成交49.1万平米，环比下降0.4%，较19年周均成交55.7万平米下降11.7%，较本年周均成交38.8万平米上升26.6%。

注四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、成交月同比6月45城月成交同比上升2%，一二线同比上升7%、三四线同比下降14%

6月(6.1-6.19)45个重城市截止上周一手房合计成交1832.2万平米，较5月同期环比上升25.5%，较去年6月同期同比上升1.6%。其中当月成交同比较5月上升4.5pct；年初累计至今成交1.1亿平米，同比下降21.1%。

其中一二线城市合计成交1420.3万平米，较5月同期环比上升27.8%，较去年6月同期同比上升7.2%，其中当月成交同比较5月上升4.7pct；年初累计至今成交8523.5万平米，同比下降18.3%。三四线城市合计成交411.9万平米，较5月同期环比上升18.1%，较去年6月同期同比下降13.9%，其中当月成交同比较5月上升4pct；年初累计至今成交2632.9万平米，同比下降28.9%。

按照更细分城市能级来，

6月(6.1-6.19)4个一线城市截止上周一手房合计成交262.3万平米，环比5月上升24.9%，较去年6月同比上升1.8%，其中当月成交同比较5月上升8.3pct；年初累计至今成交1607.9万平米，同比下降21.9%。

6月(6.1-6.19)17个二线城市截止上周一手房合计成交1158万平米，环比5月上升28.4%，较去年6月同比上升8.5%，其中当月成交同比较5月上升3.8pct；年初累计至今成交6915.6万平米，同比下降17.4%。

6月(6.1-6.19)16个三线城市截止上周一手房合计成交276.3万平米，环比5月上升23.3%，较去年6月同比下降13.5%，其中当月成交同比较5月上升6.9pct；年初累计至今成交1690.2万平米，同比下降29.6%。

6月(6.1-6.19)8个四线城市截止上周一手房合计成交135.6万平米，环比5月上升8.8%，较去年6月同比下降14.7%，其中当月成交同比较5月下降2.2pct；年初累计至今成交942.7万平米，同比下降27.6%。

（二）二手房成交量上周14城周成交环比+8%，6月月成交同比+35%、较上月+41pct

上周(6.13-6.19)14个重城市二手房房合计成交182万平米，环比上升7.8%；6月截至上周累计成交527.5万平米，较5月同期环比上升39.5%，较去年6月同期同比上升35.4%，其中当月成交同比较5月上升40.9pct；年初累计至今成交2874万平米，同比下降11.2%。

按照更细分城市能级来，

上周(6.13-6.19)2个一线城市二手房房合计成交65.6万平米，环比上升10.3%；6月截至上周累计成交181万平米，较5月同期环比上升52.7%，较去年6月同期同比上升84.2%，其中当月成交同比较5月上升72.7pct；年初累计至今成交946.5万平米，同比上升4.4%。

上周(6.13-6.19)8个二线城市二手房房合计成交106.4万平米，环比上升10.8%；6月截至上周累计成交302.9万平米，较5月同期环比上升35.7%，较去年6月同期同比上升16.8%，其中当月成交同比较5月下降33.5pct；年初累计至今成交1688.1万平米，同比下降19.9%。

上周(6.13-6.19)4个三四线城市二手房房合计成交10.1万平米，环比下降24.3%；6月截至上周累计成交43.6万平米，较5月同期环比上升19.8%，较去年6月同期同比上升35.5%，其中当月成交同比较5月上升2.6pct；年初累计至今成交239.4万平米，同比上升8.2%。

（三）新房库存15城上周推盘305万方，可售面积环比+0.8%、去化月数环比下降0.3个月

上周（2020/6/13-2020/6/19）15个重城市合计推盘305.1万平米，环比上升1.8%；对应上述城市合计成交231.8万平米，环比下降4.0%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为0.76倍，低于1-3月的1.05倍、2.12倍、1.11倍，高于4月的0.66倍，低于5月的0.88倍。

上周末（2020/6/19）15个重城市合计住宅可售面积为8999.8万平米，环比上升0.8%。其中，一线城市合计可售面积为2974.6万平米，环比上升0.7%。北上广深可售面积环比变化分别为+1.7%、-0.1%、+0.4%、-0.5%。二线城市合计可售面积为4462.8万平米，环比上升1.2%。三线城市合计可售面积为1562.3万平米，环比下降0.1%。

上周末（2020/6/19）15个重城市住宅3个月移动平均去化月数为10.3个月，环比下降0.3个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为11个月，环比下降0.4个月。北上广深去化月数分别为23.8个月、6.6个月、10.5个月、6.8个月。二线重城市3个月移动平均去化月数为8.5个月，环比下降0.2个月。三线重城市3个月移动平均去化月数为19个月，环比下降0.7个月。

注18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观2019年公积金全年缴存金额2.37万亿，提取额1.6万亿元，发放个人住房贷款1.2万亿元；5月债券市场共发行各类债券4.8万亿元，截至5月末，债券市场托管余额为106万亿元。

政策海南为实施重城市“一城一策”，坚持“房住不炒”，建立健全房地产调控长效机制和调控评价考核处机制，坚决做到任何项目不附带商品房用地；湖北省大力盘活存量建设用地，2020年批而未供土地不少于23.05万亩。

市场1至5月份，全国固定资产投资（不含农户）19.9万亿元，同比下降6.3%；1至5月份，全国房地产开发投资4.6万亿元，同比下降0.3%。商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降12.3%；70个大中城市房地产市场总体稳定，销售价格略有上涨，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.9%；二手住宅销售价格同比上涨4.1%，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.4%和2.0%，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8%和2.1%。5月份服务业生产指数同比增长1.0%，其中，房地产业生产指数同比增长7.1%，今年以来首次实现正增长。

托6月18日，市场出现多条关于融资类托业务的传言。一则来自某托公司的通知息显示，不得再新增融资类托业务规模，截至明天尚未在中登报备成功的融资类业务一律叫停。上海地区某托公司即在今天下发紧急通知，通知内容显示，自即日起所有机构主动类和事务管理类的非房融资类业务（包括已签合同项目）一律停止放款。表明目前托业再遭强将监管，部分公司暂停融资类托。

旧改深圳勤诚达成为广州增城庆丰村旧改合作企业，投资金额约62亿元。

三、重公司公告

万科A2020年公开发行公司债券（第三期），发行规模不超过人民币20亿元，品种一3.20%/5年，品种二3.90%/7年；公司决定下调17万科02本期债券票面利率，即本期债券存续期第4年和第5年（2020年8月4日至2022年8月3日）的票面利率为2.30%。招商积余2020年6月16日审议通过了《关于下属企业对外投资的议案》。董事会同意公司全资子公司九方资管投资设立南昌市九方商业服务有限责任公司，注册资本为人民币50万元。2020年6月1日，江西凯博房地产开发有限公司与九方资管签订了委托管理合同，将其持有的南昌市安义县赣电华府项目中约2.2万平方米购物中心部分委托给九方资管进行运营管理。世茂房地产其中名称已由世茂房地产控股有限公司更改为世茂集团控股有限公司，自2020年5月27日起生效；中股份简称则由世茂房地产更改为世茂集团，自2020年6月24日上午九时正起生效。龙光集团董事会于2020年6月12日宣布向本公司及其附属公司若干雇员授出5,565,000份可认购本公司每股面值0.10港元的普通股的购股权。金科地产董事张强先生近日因个人因辞去公司董事及提名委员会委员职务。

华夏幸福拟向陕西国际托、中融托进行永续债融资，金额均为不超过15亿元人民币，投资期限均为无固定期限；按公司2019年度权益分派方案对毛永钢等4名激励对象持有的限制性股票的回购价格和数量进行调整；同意公司注销其持有的39.28万份股票期权、回购注销经调整后其持有的44.694万股限制性股票。

中南建设的主体长期用等级为“AA+”，评级展望为“稳定”，同时维持“19中南03”“20中南01”和“20中南02”的债项用等级为“AA+”。招商蛇口的主体用等级为 AAA，评级展望为稳定；维持“17蛇口01”、“17蛇口02”、“18蛇口01”、“18蛇口02”、“18蛇口03”、“18蛇口04”、“19蛇口01”、“19蛇口02”、“19蛇口03”、“19蛇口04”的债项用等级为 AAA 。阳光城主体用等级为AAA,评级展望为稳定，同时维持“20 阳城01”和“20阳城02”用等级为AAA。绿地控股2020年6月16发行定息债券5亿美元/6.25%/2年。

四、板块行情回顾

板块表现方面，SW房地产指数上涨1.36%，沪深300指数上涨2.39%，相对收益为-1.03%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第21位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为银润投资、万方发展、深振业A、天健集团、华丽家族，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为实达集团、东方银星、【荣丰控股(000668)、股吧】、海德股份、匹凸匹。

五、风险提示新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

关键词华创地产小组重报告系列

《2017年房地产投资策略周期淡化，资产为王》（16/12/07）

《房地产及产业链对GDP的影响分析大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）

《对三四线城市成交持续性的分析当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）

《对三四线城市成交持续性的分析2棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）

《北京等楼市政策评淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）

《国家设立雄安新区评雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）

《房地产16年年报及17年1季报分析行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）

《三年棚改新规划评三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）

《H股房企大涨及对A股房企影响分析棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）

《对房地产行业集中度的分析规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）

《对反常周期下龙头房企的优势分析集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）

《【蓝光发展(600466)、股吧】首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）

《房地产行业2017年中报分析业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）

《长效机制猜想实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）

《2018-20年房地产行业展望供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）

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《房地产政策研究专题人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）

《房地产2018中期策略行至水尽处，坐云起时》（18/05/23）

《非标专题非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）

《风鹏正举系列之保利地产深度积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）

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《旭辉控股深度报告十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）

《房地产2019年中期策略回归本源，拾级而上》（19/05/03）

《物业管理深度报告朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）

《中航善达深度报告央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）

《物管行业专题报告三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）

《大悦城深度报告商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）

《三四线市场深度报告棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）

《保利地产深度报告央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）

《小周期延长的延伸研究供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）

《中航善达重大事项评量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）

《商业地产行业深度报告系列之一优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）

《蓝光发展深度报告嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）

《2020年房地产策略稳中前行，多元开花（上）》（19/11/11)

《非住宅物管深度物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20)

《新大正深度报告聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03)

《地产行业深度之二商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27)

《金科股份深度报告渝派代表，多元激励，高质量成长》（20/01/12)

《绿城服务深度报告品质服务标杆，领跑黄金赛道》(20/02/22)

《龙湖集团深度报告龙跃云津上，泛舟山湖间》(20/03/02)

《世茂房地产深度报告三十而立再出发，积极变革铸辉煌》（20/03/19)

《美的置业深度报告传承美的基因，铸造优质成长》（20/03/21）

《龙光地产深度报告大湾区龙头，高质量成长》（20/03/25)

《永生生活服务深度报告隽永升腾，优质生长》（20/04/21）

《新城悦服务深度报告继承新城速度，悦享物业未来》（20/05/25）

《碧桂园服务深度报告物管行业龙头，全方位高成长》（20/05/29）

《房地产行业深度报告三大基本面改善，逆转偏见、价值凸显》（20/06/08）

《地产产业链深度报告地产产业链赋能，房企定价权凸显》（20/06/09）

华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士，CPA，FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949

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