作别力高，王卫锋追寻田园梦

前力高地产控股集团总裁 王卫锋

| 陈果果 来源 | 风财讯

“每个人心中都藏着一个田园梦想。”5月27日晚上1132分，王卫锋在朋友圈写下这句话，并配上了一张田园的风景照。

5月28日，有知情人士向风财讯表示，力高集团于5月28日在内部发布通知，王卫锋辞去力高地产控股集团总裁一职，职务由力高集团总裁黄若青暂代。下周一（6月1日）公司会发布公告。王卫锋本人回应风财讯表示，下一站目前没有确定。王卫锋于2019年3月加入力高集团，先是任职旗下地产控股集团，再于同年4月获委任为力高集团执行董事，主要负责地产控股集团的日常管理业务，至今一年有余。加盟一年有余，王卫锋选择在这个盛夏5月作别力高集团，对外解释的因为“处理个人事务”。毕竟，从泉州出走的力高集团，走过28个年头，2019年销售额274.12亿元，仅为同时成立碧桂园销售额的4.96%。再加上利息资本化撑起的利润质量、存货周转率下降、短期偿债压力大等问题，或许这家“小”而“不美”的企业并不是王卫锋田园梦的最终归处。

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王卫锋在力高的15个月王卫锋是业内知名职业经理人，曾接采访过他的媒体人对风财讯表示，王卫锋温尔雅，说话很有逻辑。公开资料显示，王卫锋1973年生，持有西北建筑工程学院(现称长安大学)工学学士学位及中欧国际工商学院高层管理人员工商管理硕士学位。加盟力高之前，王卫锋曾于1997年4月至2012年3月在万科担任过多个职位，包括万科西安公司总经理、集团工程部总经理等；2012年3月至2019年3月担任卓越置业集团联席总裁、执行总裁。由于王卫锋在集团总部和城市公司都有丰富履历，力高曾称其“物业发展方面拥有丰富经验”。接受媒体采访时，王卫锋谈到基于什么契机加入力高时曾表示，“我到了力高作为一家香港上市公司，有很强的发展愿景，发展目标有挑战性。这和我的工作履历、个人经验和事业方向吻合。我希望整个团队和企业一起成长，我经历的每家企业都很优秀，也各有所长，我不太轻易换平台。”可见，当时王卫锋很好力高的发展，并且认为个人经验与力高发展方向均吻合。王卫锋2019年3月加盟力高不久曾提及，“短期目标是尽量把握市场机会，（规模）能够再上一个梯队，后面会不断思考构建长期有质量、可持续发展的战略。”，的确，在王卫锋执掌的力高地产控股集团在2019年土地市场表现较积极。2019年，力高先后在石家庄、佛山、南昌、泉州、泰州、惠州等城市获取土地，共新获取30幅土地。截至2019年底，力高地产总土地储备约为1460万平方米，同比增长46.05%。同时合作扩张继续实施，新增与红星【美凯龙(601828)、股吧】、南昌市政公用集团、嘉兆国际集团等企业签署战略合作协议。2020年初力高亦活跃在土地投资市场，先后在宁波、西安等城市斩获地块，以及参与开发菲律宾TOD项目。对于土地投资，王卫锋曾表示，越是能级高的城市，土地资源越是稀缺，只要在力高的投资区域内，一定会积极参与。但参与土拍也会量力而行，会严格按照投资标准拿地，不会过于激进。王卫锋在职期间，2019年4月公司已组建集团直管的大湾区事业部，直接向王卫锋汇报。至少从土地投资方面，过去一年力高集团在王卫锋的带领下，有所变化，一路攻城略地，加大土地投资力度。

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田园梦归何处？对于，王卫锋的为何选择在攻城略地后，选择离开力高？目前不知具体因，可以到的是力高集团虽小但并不美。2019年，力高集团物业合约销售额274.12亿元，同比增长24.7%，销售额增速创下近5年最低水平；合同销售面积约259万平方米，同比增长4.0%。自2013年以来，力高集团的销售额增长趋势犹如“过山车”，自2016年销售增速冲至149.80%后，其余年份销售增速时高时低。销售增速的下滑留在纸面上利润就越发的薄。年报显示，力高2019年收益86.02亿元，同比增加27.7%；毛利29.54亿元，同比增长23.72%；净利润15.55亿元，同比增长19.7%。风财讯拆解利润结构后发现，力高2019年的利润增长却得益于财务费用的资本化。年报显示，2019年，力高的总财务费用为14.10亿元，其中利息资本化达到13.90亿元，资本化比率达到98.58%，进入财务报表的财务费用仅有1998.1万元。而2018年，力高的总财务费用为7.40亿元，其中利息资本化为6.82亿元，资本化比率达到92.16%，进入财务报表的财务费用仅有7166.2万元。力高全年资本化利息同比增103.81%，而财务费用化进入利润表的利息却同比减72.12%。力高依靠利息资本化的调整来实现盈利达到一定的增长目标，而这也将在后续资本结算的时候对项目毛利率产生进一步的压力。值得关注的是，力高2019年净利润增速19.7%小于营收27.7%的增长。风财讯仔细分析后发现，销售费用大增是其主要因。年报显示，力高2019年销售及营销开支4.49亿元，同比增长144.54%。对此，力高在年报中表示，销售及营销开支主要指物业的推销费用及向销售代理支付的销售佣金所产生的开支。有关增加主要是由于项目的市场推广活动增加及合约销售增加带动销售代理费用增加所致。总体来说，力高2019年成本的大幅增长拖累净利润，同时由资本化利息撑起的净利润，其未来能否实现持续盈利有待考证，毕竟依靠主营业务的产生的利润才能确保持续盈利。在当前房地产行业集中度逐步提升的环境下，小而美的中小房企依旧有一席之位。但从财报来，力高属于小而“不美”行列，只凭“小”在波动起伏的房地产市场就会变得更加被动。王卫锋2019年3月加盟力高不久，便曾透露他加盟力高领了任务--力高去年（2018年）实现220亿元合同销售额，并认为2019年仍是具备跨越式发展机会的一年。“我是领了个综合性的任务。无论王卫锋的选择如何，祝福他早日寻到心中的田园梦。

2019年年末凤凰网房产·风财讯曾专访王卫锋，以下是部分精选对话节选

凤凰网房产您怎么待规模这两个字王卫锋两个明显的好处首先，规模带来的管理效益。比如规模经济效益以及更高人均效能，例如业务规模带来更强的谈判议价能力；其次，有一定区域布局之后，企业会相对较好的应对市场风险。力高不会单纯为了追求规模而去冲规模，从股东视角来讲，我们的目标是提高股东回报；从员工视角来讲，我们更重视给员工提供事业发展的平台。凤凰网房产怎么去待高周转？王卫锋我们要到对任何公司来讲周转都会带来效益。很多行业的资金周转一次只能有1%的收益，如果一年转12次呢？就12%的收益。对于企业，要清对于你定义的周转和你定义的周转在你公司里面的目标是什么，要到背后的逻辑，不需要妖魔化高周转，把杜邦公式分解下来，周转本来就是一个能力的体现。对一个企业而言，我们并不单纯只周转，别忘了我们是有产品的，给客户一个高品质的产品也是我们的追求，所以并不可能忽略产品质量。凤凰网房产力高会主动选择一些品牌和规模更大的房企还是更小一？王卫锋力高选择合作伙伴的策略是优势能力互补，或者市场布局互补，倾向于更高梯队的标杆同行。和比自己做的好的公司合作，过程可以跟同行学习，有利于力高成长。我们到优秀同行都在努力改进自己的生产方式、改变自己的内部组织方式、改善自己内部的经营机制。凤凰网房产所以选择靠谱伙伴也是效率提升的手段。王卫锋是的，从实际情况，力高的合作方对于核心指标、开发效率、盈利都有着较高且相似的要求。凤凰网房产您在万科也有十几年工作经历，与万科相比力高复杂吗？王卫锋力高本来就不复杂，现在想做的是更加扁平、更快应对市场变化，更精准的把握投资机会，我们绝不容忍总部有任何的官僚主义行为或浪费管理资源的情形，所以流程效率要简化、权责界定清晰，让一线公司充分跑起来，目前在我来还有很大的潜力可以挖。凤凰网房产所以让公司更加扁平也是您未来的重要工作？王卫锋我觉得运营效率和效益提升比周转更合适描述力高发展目标，优化内部决策流程、提高资金利用效率、提高投资准确性、减少管理资源消耗，这些都是考验公司的运营能力。凤凰网房产公司希望通过扁平化向一线释放的活力用于哪些重区域的拓展上？王卫锋长三角和粤港澳两个核心区域，再加上中部中心城市都市圈。目前力高项目中，华东相对占比较高，会继续深耕，粤港澳大湾区会继续补强，目前我觉得距离董事会下达的目标还是有差距。凤凰网房产三个区域的土储比例计划如何分配？王卫锋未来华东区域、粤港澳大湾区、中部中心城市都市圈大约各占1/3。凤凰网房产您提到的三个区域几乎也是规模房企未来重布局的区域，面对必将到来的竞争，力高如何保持自己能有一席之地？王卫锋每个企业都有各自的能力优势与商业模式，对力高来讲首先力高的经营整体比较健康，有企业品牌和土地储备基础。其次，力高有非常好的合作资源和合作基础，决策效率也比较高。另外，从产品来说，力高也提出了独具特色的新东方的健康建筑，这是我们未来的产品特色。凤凰网房产现在市场并不是那么好，很多房企正在放弃产品选择渠道。王卫锋营销有很多种方式，可以自销，也可以通过代理，也可以借助渠道，但核心是产品，产品竞争力强会减少对于外部渠道的依赖，但外部渠道作用明显的，我们也一定会用。渠道或者营销方法都不会降低力高对于产品的重视，把产品做好是力高既定的方向，而且是未来排在首位的专业能力和竞争策略。凤凰网房产你给力高自己的产品现在打多少分？王卫锋我认为，按照新东方健康建筑的产品理念，未来全部呈现出来后，90分以上是没问题的。