2020年楼市放松已是必然，但也别幻想太多

撰  /   富姐

编辑 /    koala

今天聊下房子的事。

过去的这几天，除了抗疫情外，市面上听到最多的消息大概要算楼市放松的消息。

从一线的上海、深圳，到二线的西安、无锡、厦门、南昌，再到四线的衡阳，每一个都是蠢蠢欲动。不对，是蠢蠢已动。

不想太罗嗦，简单的跟大家说下。这些只是开始，今年楼市的放松已是必然，至于房价的涨跌，要时候和火候。

01

疫情防控与经济，一个都不能少

从大局的角度出发，当前有这么几件事是各级政府部门必须做的

一是，疫情防控，这个有多重要，大家都知道，就不细说了。

二是，稳经济，稳就业。这个事情的重要性，很多人未必知道，我多说几句。

当前的经济不太好，这是事实，没得说。但这并不是最重要的。

最重要的是啥？答案是就业。

说几个事你可能就明白了

1. 2020年我国大学应届毕业生高达874万，相比去年增加40万。而非典所在的2003年还不到200万，全球金融危机爆发的2008年还只有500万。

2. 我们还有接近3亿的农民工，目前还未返岗。

至于你我这样的，号称是个白领啥的，也一抓一大把的，在家等着复工的号。

大的不扯，这么多人在家等着返岗和找工作，首先的是要解决吃饭问题吧，要吃饭就得工作赚钱吧。况且，很多人为了房子已欠了一屁股债了吧，每天眼睛一睁，就是好多钱要付、要还。

不是矫情，很多人平时可能跟我一样，不咋热爱工作。但现在，突然没的工作做了，也受不了。因为前面的路，是康庄大道，还是刀山火海，不知道啊。

有人玩笑说，这一次，很多人终于认识到，堵车是多么好的一件事，加班也没有想象的那么差，能为生活而打拼，本身就是一种幸福。

我也觉得差不多，我现在就想去公司晃荡下，去楼下吃个麦当劳之类的垃圾食品啥的，这证明，我还有工作。

02

别嫌弃楼市，这个夜壶很重要

尽管扯得比较多，其实我只是想告诉你，稳经济是必须的，是马上要干的事。作为经济的重要组成部分，稳楼市也是必须的，没得选。

你可能要问了，稳楼市的第一招是啥？

当然是先救房企，因为有些人已经扛不住了。

关于这事吧，我到的一个息是这样的人民法院公告网显示，2020年元旦至今，40天时间内，全国已有96家房地产相关企业破产清算，平均每天都有2-3家被清算。

当然了，这些都是中小房企，“野鸡”房企，但它们的现状却反映了一个事实部分负债高的中小房企，不是在破产就是在破产的路上（这句话是抄别人的）。

据说最近安徽、江西等诸多省房地产商会，含泪向上请援。

江西省地产协会在中写道“企业资金压力巨大，复工和持续经营难以为继，银行的还款付息是极大包袱。”

其实，地方政府也知道这里面的利害所在。所以，他们救市的第一招就是针对房企的。

这在无锡、西安、上海、深圳、厦门、南昌等多个城市发布的针对房地产行业的利好中，体现得很明显。

比如无锡市出台的十七条政策，重内容如下

1.延期纳税，最长延3个月

2.房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免；

3.到期还款困难的企业可予以展期

4.预售资金可跨一个节申请提前拨付重监管资金；

5.预售提前，部分完成25%以上投资即可申请预售；

6.可申请延迟交地和延期缴纳出让金，最迟一级戒备解除后5天；

7.开竣工时间可顺延；

到了没？大多是为房企排忧解难的。

再比如西安。西安出台的件中，有关提振楼市的重内容如下

1.可分期缴纳土地出让价款，一个月内先缴纳50%，余款不超1年；

2、允许变更出让价款缴纳期限，已签订合同的可以修改；

3、实施预办理不动产登记制度，出让金缴纳50%后即可。

这些也是救房企的。

你可能要问，这些房企个个都是土豪啊，为啥要救呢？

其实，他们当中的很多，却是很有钱，但拿的是别人的钱。

要知道，房地产是资金密集型行业，典型的高杠杆。拿地建设啥的，不可能都用自有资金，而是通过银行、贷、海外债等渠道借来的。借来的钱，那是要付利息的，不能讨价还价。

你万科。2019年三季报显示，期末有息流动负债差不多是1118亿元，放到一年365天里，郁亮每天一睁眼就要还它个3亿元。以5%的加权平均融资成本计算好了，每天利息就是1500万元。这还没算上长债。

再另外一家龙头房企，2019年的中报说自己有大概有3758亿元的短期借款，老板一天要还10个小目标。我们也不厚此薄彼，仍然拿5%的加权平均融资成本计算，一天利息5000万元。而实际上，它家的融资成本是要比5%高的。

这些债咋还？刨去借新还旧，全部要靠自己的现金头寸平衡掉的。现金流跟不上，那就不是赚不赚钱的问题了，而是生死存亡的问题了。

有人说，但如果疫情持续到3月份，或者疫情后没有明显的刺激政策，那么2020年对于大部分房地产企业，特别是非国企来说，将是生死年！

这句话，我认同。

03

楼市政策大概率会放松，很快会放松

救了房企，当然也要救市场，因为如果市场不买账，购房者不买账，再怎么救房企也是白搭。

这当中，最狠的是湖南衡阳，这个不起眼的城市率先打响了第一枪。

情人节的晚间，衡阳市住房和城乡建设局出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策（试行》（所谓“衡十七条”）。

其中最值得关注的是，“衡十七条”中提到了对购房者实行购房补贴政策。具体如下 

对购买新建商品房（含住宅和非住宅，非住宅不含车位、车库、杂物间）和存量住房，签订网签协议并缴纳契税，所缴契税税率为1%的，由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴，

所缴契税税率为1.5%的，由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴；

所缴契税税率为2%以上（含2%）的，由市财政按所交契税的50%对购房人予以补贴。

新建商品房项目地下车位首次出售的，由市财政按1000元/个的标准对购买人予以补贴。

此外，还扩大了人才购房补贴对象范围，其中，非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。

这次衡阳的“救市新政”主要体现在购房契税减免上，不仅包括新房、二手房，还包括新房的地下车位，范围非常广。 在契税减免上（先交后返），不仅刚需、改善型购房基本全免，豪宅（2%及以上）也可以享受50%的补贴。所以，力度非常大。 

衡阳有多捉急呢？我再跟你说个事。

2018年12月26日，衡阳曾宣布将从2019年1月1日开始，“暂停执行去年起规定的商品房限价政策”。 也就是说，衡阳准备率先取消“限价”！

消息一出，引起广泛关注。衡阳不好意思了，在一天之后宣布件“暂不下发”。于是，“取消限价”变成了一日游。

其实，急的并不是衡阳一家。

你等着吧，过不了几天，很多城市都会跟进的，而且一家会比一家激进。其实，他们很聪明，因为这个当口，无论是上级主管部门还是民众的焦不在这，所以赶紧放一枪，生米煮成熟饭再说。

不过，这也是没办法的办法。谁让地产这么重要。对经济、对地方政府、对普通老百姓，全都在一个船上。

我了下，2019年一季度房地产销售额2.7万亿，占全年近16万亿的17%左右。目前，起码要减少一半以上，而二季度也很难快速恢复到2019年的水平。

更重要的是，目前房产占比家庭总资产达到75.6%。牵一发而动全身啊，要是房价真的跌了，而且是大跌了，谁都受不了。

所以，很多事必须提前做，不管有没有用，起码表个态房价涨不涨暂时不管，但不能跌，尤其是大跌，否则不答应。

那房价真的不会跌吗？

不一定。跌是大概率的，但跌多少不知道。

上面说了，现在很多开发商资金链吃紧，所以必须要降价回笼资金，而且越早降越好，降得多越好，这必然会造成市场的一波下探。

第二，这么多年房价的上涨，除了真实需求外，炒房客们功不可没。炒房客们拿啥钱炒房啊，当然是加杠杆。所以，当市场一旦恢复，不排除部分炒房客斩仓救命。玩过股票的人都知道，他这一砸可不得了，很多人心态一崩，说不定也会跟着砸，那就相当麻烦了。

再有，楼市的预期已改变，过去的2019年，除了深圳等少数几个城市还算好外，国内多数城市的房价已成下探趋势，这种大势，短期内很难对抗。况且，大部分人的购买力已被前一轮大周期透支，还没修复，即便想买，也没啥银子了。

但是呢，也跌不到哪儿去，甚至很多城市，尤其是一线城市和部分强二线城市，基本没啥下跌的空间。不，你就着吧。

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