物业一换，房价立涨40万？

最近表哥家的物业换了，从一个不知名的物业公司换成了深业物业。

换物业后的不到一个月时间，小区门口被小车压碎的防水砖开始重新铺设、之前作为装饰的喷水池也重新运作，电梯内的洗浴按摩小广告也被清理了。

表哥感叹物业一换，居住质量瞬间提升了。

很多人买房，会着重地段、交通、配套、教育，而一些更精打细算的购房者，还会问清楚内部要素，比如物业费多少，停车费多少，赠送面积多少等等。

虽然很多人会过问物业费多少，但很少会深究是哪个物业公司，也不知道物业对一个小区的重要程度，但现在物业的好坏已经成为二手房升值的重要参考值之一。

所以物业，必须重视。

很多人对物业的理解大多一知半解，除了知道自家的物业公司和一些大开发商的物业之外，其他几乎都不清楚、不了解。

简单划分，现在物业有三种：

1、品牌开发商自有的品牌物业，比如万科旗下有万科物业、碧桂园有碧桂园物业、恒大的金碧物业等等，这些龙头企业一般都会有自己的物业公司。

2、专业的物业公司，术业有专攻，现在有许多物业公司是单独成立的，并不依靠开发商，比如长城物业、珠江物业、龙湖物业，以及我上述提及的深业物业等等。

3、野鸡物业，就是不专业无资质，一些叫不出名的小公司物业，做个几年，捞钱就跑，比如有些做得像商品房的小产权，都是请一些野鸡物业，物业费很低。

前面两种物业公司，起码还有品牌和品质的保证，最后一种野鸡物业，打着物业费低的捞钱，实际上应该有的小区维护保养和管理，很少，甚至没有，这除了影响到业主的居住品质之外，其实还直接影响小区的保值和升值。

比如位于莲花山脚下、处于莲花村和少年宫双地铁口的福田中银花园，周边均价已经上9万了，而它却只卖5.5万/㎡，除了邪地论之外，和物业也脱不了干系。

公共车库已经裂缝了也没有维修；垃圾池没有分类清理，门口的保安亭没有人、管理散漫，这些都直接影响了居住体验，接盘买房的刚需眼睛也很明亮的，没人愿意省一些钱，却住得不省心。

像深圳房地产发展已经足够超前的城市，依然也会出现因为物业影响二手房居住及升值的案例，在其他城市就更不可避免。

之前闹得沸沸扬扬的南京“小区换物业”风潮，恰恰验证了，好物业，真的可以让房产升值。

河西南的一个升龙天汇小区，今年4月成功将高力物业换为绿城物业，换物业前，该小区的二手房一直低于同板块内的其他小区，而物业是拖后腿的重要因。

可以感受一下换物业前的情况。

换为绿城物业后，是这样的。

小区门禁严格了、小区底商也开始入驻了、整体的卫生和环境也好转了，居住环境得到改善后，就连小区的身价也开始涨了。

根据数据显示，今年1月份，升龙天汇二手房挂牌均价还是43304元/㎡，到了9月份，二手房挂牌均价48146元/㎡，8个月涨了4842元/㎡。

100平米的一套房，等于涨了48万，真的应了标题那一句，物业一换，房价立涨40万。

这样的案例不胜枚举，还是南京，翠岛花城小区，经过业主2年多的不懈努力，在今年6月终于迎来了万科物业，整个小区的环境都发生了巨大的变化。

换了物业之后，翠岛花城小区的房价也迎来明显的涨幅，从6月前不到4万，涨到了4.7万，这和换物业有很大关系。

这样的案例，在全国都不是少数，物业对小区的增值和保值作用已经不言而喻。

尤其在同一个片区，地段差不多、配套差不多，长线比的就是物业。

好的物业能够让同年分的小区相比差的物业，起来新很多年。基础设施的维护、卫生的打扫、园林绿化的修建补救、门禁的严格管理等等除了给人视觉冲之外，更给人一种舒心和安心的感觉。

尤其是在二手房买卖的时候，试想一下，中介带着你去一个小区，你到了物业差的园林环境形象，并以此作为第一印象，降低了心理预期，并以此作为砍价的理由。

如果你买了这样的房子，未来出手的时候，因为你也经历了差物业的园林和环境，你自然也会降低你的心理预期去卖房，一买一卖，多次成交之后低价的交易记录就产生了，多次低价的交易也就直接拉低了这个小区的均价，而“差物业”的标签也会贴在这个小区身上，第一印象一旦固化，想要转变就变得非常难，不换物业，房价就难上去。

但换物业往往都不容易，少辄半年一年，拉锯时间长的可能2年3年甚至更长，所以如何选择物业，非常重要。

如何去挑选一个物业？

第一，记住一，宁愿贵一也不要便宜一。

一分价钱一分货，这在物业上表现更为极致。千万不要贪图便宜觉得物业费少好，物业公司不是慈善部门，他们也需要盈利，在深圳低于3块钱的物业费，一个月可能只有2-300块钱物业费，你想他会提供怎样的服务和环境给你？

所以越贵不一定越好，但越便宜肯定不好，因为成本决定服务和产品。

第二，选择口碑好一的物业。

我并不是建议选择大开发商自带的物业，而是选择口碑更好的物业，因为很多大开发商的物业也并不是全部都是好的，比如深圳龙华金茂府的物业，物业确实好，但到了广州，同样是金茂府的物业，到一些小区之后，就变成降标产品了。

而比如很多小开发商自带的物业，比如西乡润恒尚园的物业，虽然不是大开发商的物业，但也依然做得很好，所以并不是大开发商的物业就一定好，小开发商的物业就一定不好，重是业内口碑。

例如万科物业、绿地物业，这些物业虽然也是大开发商物业，但同时也是口碑好的物业，所以选择这些物业，大概率不容易出错。

第三，眼见为实。

如果是买体量大的新盘，可以通过一二期的物业，来做一个基本的评判，而如果是买二手房，就建议直接到现场去，可以问问业主和小区内的其他人，做个大概了解，也可以通过观察小区的基础设施、卫生情况、园林情况来做一个基本的判断。

买二手房重就是多，而且是多几次，多逛逛小区和多问。

物业公司是在整个房地产周期里，是伴随最长，跟每一位购房者发生关系最多，最为密切的一环。

一个好物业，影响的不仅仅是居住的质量和体验，也影响着房子的保值和升值，更重要的是也影响着你的圈层和气场，所以买房千万不能忽略了物业这一环。

千万不要因为省一钱去选择差的开发商和差得物业，未来付出的代价绝对会比你当初少得这钱大很多。