碧桂园、万科赞过的物业航母彩生活 梦想转舵

◎ 撰 | 刘婷

◎ 编辑 | 张晓蕊

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直至今日，碧桂园服务总经理李长江在谈及彩生活和唐学斌时，仍不忘道声感谢。万科物业事业本部首席执行官朱保全近日也在朋友圈说，尽管彩生活模式今天在资本市场遇冷，但还是应该给老唐一次掌声。

在彩生活（1778.hk）之前，物业公司与开发商为纯粹的“母子关系”。彩生活和唐学斌最早到存量物业的蓝海，带领物业管里行业走出传统模式的困局，探索资本盈利新模式。

最早登陆港交所、在管面积规模最大的彩生活一度是行业的风向标，在上市后的3个工作日后，其市值便反超母公司花样年（1777.hk）。这一度打破业界认知，掀起房企分拆物业上市风潮。

随着物业公司相继上市，彩生活光芒被掩盖。资本市场重新审视物业公司估值，卡在变现关口上的互联网平台梦想破灭，彩生活进入艰难的转型期。

带领行业摸索的“破冰者”唐学斌，也在商业构想尚未落地时退居二线。昔日物管航母成了创新路上的“前车之鉴”，在新一轮物业资本化浪潮中，房企的新生意似乎还是更乐意听到以规模论天下的老故事。

“一哥”下线 物管航母转舵

中国最大的物业公司彩生活正经历成立17年以来最重大的人事换防和战略调整。

12月3日，彩生活披露一则董事会变动公告。即日起，唐学斌辞任首席执行官，调任非执行董事，且将不再担任薪酬委员会成员及提名委员会成员。

唐学斌是彩生活的创始人之一，亦是彩生活上市的主要功臣。2002年，唐学斌与花样年董事会主席潘军携手创办彩生活。2014年彩生活成功登陆港交所，在唐学斌的主张下，彩生活向互联网平台转型。

2018年3月，线上增值服务平台核心产品“彩惠人生”正式发布。20个月后，主推“彩惠人生”的唐学斌意外“下线”。

灵魂人物退隐二线，物管界的“超级航母”正在转舵。

新任CEO黄玮是彩生活旗下高端物业线开元国际的创始人。黄玮的业务关键词为线下的专业服务，与唐学斌重视线上增值服务不同，黄玮更重社区基础服务品质。

“唐黄”换防，外界将此举视为彩生活从线上转向线下的号。若与三个月前的人事调整结合理解，彩生活回归决心更为明显。

今年9月，唐学斌辞任行政总裁，获任首席执行官，黄玮接任行政总裁，两人同时担任公司执行董事。彼时彩生活方面表示，“双核”设置中，唐学斌主要负责线上增值服务板块，而黄玮主要负责彩生活的线下社区运营。

3个月后，负责线上板块的唐学斌辞任首席执行官，退出执行和决策核心团队。不难出，彩生活正大刀阔斧地进行“去线上化”改革。

彩生活内部人士对锋面News表示，唐学斌“重线上轻线下”，黄玮在基础物业管理方面表现出色，重视品牌。进退之间，彩生活将进一步回归本质，主抓服务。

对于线上板块的战略，该人士表示，目前公司尚未做出具体的安排，大趋势是继续削减比例。“上个月彩惠人生的工作人员已经开始换血，公司目前也在思考线上业务的转型方向。”

摆在接棒者黄玮面前的第一道难关，便是如何完成从线上到线下的切换。

彩生活过去主要以低价获取项目，在基础服务上掉队。随着有资产运营实力的物业公司陆续上市，拥有资本助力后加快并购脚步，彩生活则在资本优势减弱的同时服务能力难以胜出，昔日的物管航母正面临艰难的转型挑战。

“本末倒置”的独角兽梦想

2014年，彩生活上市时正值中国互联网创业发展的一个小高潮，彩生活搭乘红利之风，希望开启独角兽之梦。

在唐学斌的构想里，以现有的物业管理面积作为线下端口，搭建社区互联网服务作为线上入口，用户通过互联网平台与物业之间形成连接，围绕社区服务孵化用户场景。

以彩惠人生为例，彩生活引进商家进驻平台，并将商家的渠道推广费用补贴业主。一方面，商家通过平台进行销售，而业主通过消费减免物业费，彩生活则获得流量和用户黏性。

“互联网模式才让物业管理具备价值。”在唐学斌眼里，互联网之路是可行的。他亦坦言，目前行业都没想明白社区盈利的模式，彩生活正在摸索。“现在压根没想挣钱的事。”

作为一家物业管理公司，彩生活的收益仍主要来源于物业管理，线上部分占比较小。2019年上半年，彩生活实现物业管理服务方面的收益约15亿元，占总收益比重83.4%；增值服务实现收益约2亿元，占比仅为5.5%。

一名长期关注物业行业的业内人士认为，物业公司类似于不动产资产管理公司，本质是为业主提供服务，通过专业的运营能力延缓社区贬值速度。O2O是线下连通线上，做好线下物业的底层管理和服务，是线上增值服务的基础。

“彩生活的问题在于本末倒置，其以低价圈社区，再通过增值服务赚钱，这种情况下需要在线上实现巨额盈利才能保证线下服务的水平。一个没办法创造真实价值的物业公司，难以获得长远发展的支撑和资本市场的认可。”

彩生活之后，物业公司上市成为趋势，这个赛道不断扩容，让彩生活昔日“一哥”的光环逐渐褪去。资本市场重新审视了物业公司的价值。

目前，资本市场对物业公司的估值主要是关注，在管面积、营业收入和毛利率三方面的考量。

从在管面积，彩生活依然是物管行业的龙头。截至2019年中，彩生活在管面积3.63亿平米，第二名碧桂园服务（06098.hk）为2.17亿平米，雅生活（03319.hk）为2.11亿平米。

尽管在管面积遥遥领先，彩生活的营业收入却大幅掉队。今年年中，彩生活录得营收18.12亿元，碧桂园服务和雅生活服务分别为35.16亿元和22.41亿元。在管面积仅为彩生活一半的绿城服务(02869.hk)，营收却为彩生活的一倍。

资本市场对彩生活的预期直接体现在估值上。

目前，彩生活总市值为62.32亿元，而碧桂园服务为699.41亿元。在管面积仅为0.49亿平米的永升生活服务（01995.hk），总市值都超过了彩生活。

估值不尽如人意之外，彩生活的市盈率同样不容乐观。目前，彩生活的市盈率为11.28倍，碧桂园服务、绿城服务、新城悦服务（01755.hk）均录得均超过40倍的市盈率。

一位长期跟进物业公司的港股分析师表示，增值服务对物业公司而言是锦上添花，但是短期内不到回报，不会作为评估价值的重考量。投资方物业公司主要还是能带来多少回报，彩生活目前业绩表现不佳，未来增长模式尚不清晰，因此难以获得资本青睐。

上市“拼爹” 规模仍是王道

房地产的增量天花板正在逼近，存量时代为物业公司提供广阔的成长空间。风口上的物业公司相继赴港上市，抢滩资本红利。

12月9日，保利物业正式启动招股。至此，在港交所上市的内地物业公司已达17家。

房企分拆物业公司上市离不开对融资的考量。因为物业公司现金流稳定和对抗周期能力强，在资本市场更受青睐。对于房企而言，物业板块上市后可以开辟新的融资通道，缓解资金压力。

资本化浪潮之下，物业生意渐渐从蓝海拼杀成了红海，资源正在向头部企业倾斜。

强者愈强态势延续，物业公司进入“拼爹”时代。目前，登陆港交所的17家物业公司中，15家均有开发商背景。

与彩生活以收并购为扩张的主要途径不同，后来者多以母公司的实力作为竞争的重要筹码。

以新兵保利物业为例，2018年，保利物业靠母公司开发物业获取的营收占比88.6%。保利物业也表示，【保利地产(600048)、股吧】在建面积、待开发面积、未来拓展项目，仍然将绝大部分转化为保利物业的未来管理项目，为其提供可观的资源。

依托资本的力量，物业公司得以快速驶入并购赛道。在招股书中，物业公司毫不掩饰对规模的渴望。

梳理招股书可见，物业公司通常将约60%-70%的募集资金用于收购及进一步发展战略联盟。

其中，今年10月刚上市的蓝光嘉宝服务(02606.hk)用于收并购的比例最高，达77%。在上市2个月后，蓝光嘉宝服务便以4800万元收购浙江中能物业60%股权。

碧桂园服务总经理李长江对锋面News表示，物业公司上市后便拥有了融资的能力，逐渐拥有了跟资本对接的能力，建立了融资的平台后在需要钱进行规模扩张时可以及时拿到资金。另一方面，资本已经到了行业的潜力，也到了物业公司未来产生收益的方向，物业公司分拆上市是行业的趋势。

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